Многие используют объекты собственной недвижимости, как депозитные вклады. Квартиры повсеместно сдаются в аренду, и каждый хозяин такой квартиры хотел бы иметь дело без посредников с ответственным и порядочным квартиросъемщиком, арендующим квартиру на долгий срок и бережно относящемуся ко всему имущественному комплексу внутри этого помещения.
Когда арендодатели ставят условием отсутствие посредников, то в первую очередь имеют в виду нежелание платить какие-либо комиссии. Даже если комиссионные возлагаются на арендатора, то это сокращает количество потенциальных претендентов, поэтому также не является желательным для хозяев квартиры.
Но отсутствие посредников (прежде всего, в виде профессиональных агентств) несет с собой риски остаться один на один с мошенниками, а также с личностями, в целеустремлениях которых входит одно лишь проживание, и совсем не входит оплата. Нарваться на недобросовестных арендаторов всегда было очень просто. Достаточно проявить небольшую долю халатности и отсутствие бдительности в совокупности с невнимательностью при оформлении бумаг. Вопрос весьма популярен, поэтому разумным представляется осветить его подробно.
После последнего скачка национальной валюты вниз платежеспособности у населения резко поубавилось. К тому же длящийся затяжной период стагнации не прибавил щедрости покупателям чего бы то ни было. Клиент теперь стал разборчив, придирчив и скуп. А уж если речь идет о ренте, т.е. о гарантированной ежемесячной немалой трате на жилье, то будьте уверены – торг будет в любом случае и он будет изнурительным.
При заключении любой сделки имеет значение соотношение цена/качество. Маркетологи утверждают, что продается именно оно, а не сам товар. Так это или нет – судить уважаемым читателям, но первая рекомендация очевидна: требуется поднять качество предлагаемой к аренде квартиры через улучшение ее внешнего вида.
Такие мероприятия можно подразделить на необходимые и избыточные. К необходимым следует отнести:
Косметические улучшения призваны создать базовый уровень качества отделки вашей квартиры. Должны быть убраны следы предыдущих жильцов и освежена общая атмосфера. Все не обязательно должно быть исключительно новым, но однозначно не должно оставаться впечатления многолетней затасканности интерьера.
Самый красноречивый пример – петли на мебели. Сами шкафы могут быть еще советской сборки, но ничто не мешает подтянуть и смазать фурнитуру, чтобы все стало ровным и нескрипучим. Такие недорогие приемы значительно улучшают впечатление от квартиры при показе ее потенциальным арендаторам.
Как правило, косметический ремонт не является дорогостоящим мероприятием, за исключением установки окон и входной двери. На это может уйти двойная предполагаемая месячная арендная плата, но это является стандартом жизни и считается необходимым минимумом комфорта. Отсутствие данных качеств в квартире существенно снижают ее ценность в глазах арендатора. Ведь жильцу не хочется простужаться зимой и не чувствовать себя в безопасности, а вкладываться в чужую недвижимость найдется немного желающих.
К избыточным методам можно отнести:
Избыточные методы – это не синоним необоснованности. Многое даже из указанного можно записать вообще в категорию насущного. Например, если в истории эксплуатации квартиры происходили случаи затопления, то натяжной потолок будет необходимым мероприятием. А если район «славится» своей неспокойностью, то вклад в установку домофона скорей всего окупится.
В целом такие улучшения, безусловно, придают жилью дополнительной ценности, но их значимость существенно меньше, чем у мероприятий из первой группы, а стоимость, подчас, бывает выше.
Когда люди сдают свою квартиру в наем, то как правило, относятся в этому, как к вкладу в банке: они сравнивают свой доход с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Улучшения могут повысить стоимость квартиры довольно значительно (снизив, таким образом, прибыльность), поэтому чтобы не давать этим расходам вырасти бесконтрольно, предлагается просто поделить их на необходимые и достаточные. Тогда и станет ясно, что требуется реализовать в обязательном порядке, а без чего можно обойтись.
Немаловажным фактором при сдаче квартиры в аренду являются ценовые ожидания хозяев. Эти пожелания в большей степени формируются рекламными материалами аналогичного характера. Т.е. человек смотрит на объявления, где квартира, похожая по характеристикам на его собственную, выставляется по какой-то желательной для арендодателя цене. Таких предложений много – по сути, все. Это не цены сделок, стоит относиться к ним, как к неким «хотелкам». Но чаще они берутся за ориентир, а если еще собственная квартира по каким-то параметрам лучше, то и вовсе – за минимально допустимый для себя уровень.
Стоит ли говорить, что изначальная завышенность цены по сравнению со среднерыночным уровнем резко снижает шансы вообще сдать квартиру. И виноват в этом сам хозяин – именно из-за его неадекватных ожиданий он имеет упущенный доход.
Любой агент по недвижимости имеет историю о квартире, которая выставляется на сдачу то через один, то через другой сервис годами, и не может найти своего арендатора. Проблема в том, что хозяева, во-первых, не объективно оценили качества своей недвижимости, а во-вторых, установили для себя неперешагиваемые ценовые пороги, которые препятствуют возможным сделкам. При том, что арендаторы найдутся всегда!
Информация о ценах по реально заключенным сделкам крайне редка. Но она просачивается по различным каналам. Это могут быть:
Также не нужно бояться изменять цену, если в течение нескольких месяцев (например, двух) есть просмотры, но нет заключенного договора. Сопоставьте величину скидки, которую вы предоставляете с ежемесячной ценой и задайте себе вопрос, сколько уже упущено месячных оплат из-за этой скидки. Процесс решения облегчится. По свидетельству профессионалов рынка недвижимости более 70% всех несостоявшихся сделок по аренде, которые могли бы быть реализованы, не заключаются по причине неадекватных ценовых амбиций именно со стороны арендодателей. Чтобы не попадать в эту печальную статистику и как можно раньше начать получать ренту в виде арендной платы, рекомендуется быть разумно сговорчивым при формировании ценовой политики и при финальном торге. От сделки, в конце концов, выиграют все.
Если смотреть широко, то даже размещение рекламного объявления на каком-нибудь рекламном портале можно назвать сделкой с участием посредника. Но это не так, и в жизни мы обычно подразумеваем под посредничеством привлечение какого-либо физического (или юридического) лица, от имени или совместно с которым к вам будут приходить потенциальные квартиросъемщики на просмотр вашего объекта.
Почему же так часто звучит вопрос, как провести процедуру сдачи квартиры внаем без участия посредников? Причин, как правило, две:
Необходимость обязательно платить комиссию. Как правило, она составляет одну арендную плату за месяц. Если даже комиссия возлагается на арендатора, то ее наличие представляет собой доп. трату, нежелательную для клиента при прочих равных. В условиях, когда деньги в дефиците, присутствие посредника, как третьего лишнего, способно лишь отпугнуть потенциального съемщика и до сделки дело не дойдет. Зачем это нужно арендодателю? В целом, желаний проводить сделки без посредников тем больше, чем острее кризис в общей экономической ситуации.
Распространение личной финансовой информации среди неконтролируемого круга малознакомых людей. Чем более организованным становится наш мир (т.е. с появлением и расширением всевозможных баз данных), тем меньше наше желание в них участвовать. И уж тем более никому не хочется рассказывать человечеству, какими активами он владеет. Это чревато не только нежелательным общением с налоговыми службами, но и банальным вымогательством: вокруг достаточно много мошенников с широкими возможностями в узких кругах, которым достаточно только дать наводку.
Какие же положительные моменты существуют при работе с посредниками, будь они большим агентством real-estate или же частными маклерами по недвижимости:
Пытаясь привлечь к себе клиентов (как арендаторов, так и арендодателей), современные агентства оказывают услугу сопровождения договоров аренды, что является ценным сервисом для сторон.
Теория по данному вопросу идеальна – качество жизни сторон по договору должно только расти. Но обещание обслуживания в будущем не означает педантичное выполнение этого обещания на протяжении всего срока действия договора. Ведь комиссия платится сразу, а вмешательство агентства может потребоваться месяцев, так, через 7. Именно невыполнение посредниками своих обещаний отталкивает многих от взаимодействия с ними. Чтобы не стать обманутым и при этом обрести все преимущества от общения с посредниками, следует обращаться лишь в солидные агентства с историей и репутацией.
Когда косметический ремонт в предполагаемой к сдаче квартире подходит к концу, в полный рост встает необходимость рекламы своего предложения. Можно выделить несколько вариантов технологии такого «промоушена»:
Информация о том, что у вас сдается квартира распространяется среди друзей, знакомых, коллег по работе, родственников. Стимулирующая «благодарность», как правило, не озвучивается, но предполагается (во-избежании дальнейшей фрустрационной ссоры). Считается, что это наиболее безопасный метод нахождения клиентов, потому что люди, приходящие к нам от знакомых – все равно, что с рекомендацией. На самом деле это не так. Ни коллеги, ни «шапочные» знакомые не заинтересованы выявлять подноготную ваших потенциальных клиентов. И рискуете вы в этом случае не меньше, чем при следующем способе поиска клиентов.
Здесь существует один главный недостаток – количество таких изданий сократилось едва ли не на 2 порядка! Остались наиболее популярные и стоимость объявления в них можно соотносима со стоимостью месячной арендной платы в вашей квартире. Наверное, корректно отнести сюда же расклейку объявлений о сдачи вашей квартиры в аренду на остановках общественного транспорта. Хотя целевые аудитории таких способов продвижения несколько различаются, их общая эффективность сопоставима.
Куда же делись все печатные издания? Они перешли в виртуальное пространство. Больше нет нужды переводить тонны бумаги, чтобы оповестить мир о вашем желании сдать квартиру. Объявления стали дешевле и полностью отражают свою продажную ценность. Кроме того, появилась возможность оперативнее размещать обновления. Все серьезные электронные площадки являются платными. Бесплатные варианты рекомендуется сразу исключить. Стоит акцентировать внимание, что нахождение наиболее популярных площадок – дело долгое и на пути будет наверняка сделано немало ошибок. Однако оно того стоит. Со временем к вам начнут регулярно поступать звонки с назначением времени просмотра.
Они очень сильно изменили нашу жизнь. Создатели соцсетей и не предполагали, что сконструировали идеальный механизм, позволяющий структурировать потребителей по их предпочтениям. С момента создания в соцсетях образовалось множество групп, исчисляющихся едва ли не миллионами. Среди них есть и те, которые посвящены сдаче квартир в аренду. Работа со своим аккаунтом в соцсети на практике позволяет добиться гораздо больших результатов, чем с несколькими профильными интернет-площадками. На своем аккаунте можно размещать фотографии своей квартиры и дома вообще, добавляя объявлению интерактивности.
Неразрывно связано с вашим аккаунтом (-ами) в социальных сетях. Вы просто нанимаете специализированную компанию или частного специалиста, который «раскрутит» ваш аккаунт (или несколько), добившись роста количества подписчиков до согласованного с вами уровне. Это не фиктивные роботы, а вполне реальные люди, внимание которых к вашему аккаунту привлекается с помощью ряда приемов. Такая раскрутка также сопоставима с единоразовой месячной арендной платой.
Раскрутка аккаунта с предложением об аренде, пожалуй, является самым эффективным способом привлечения клиентов по соотношению цена / качество. Сети крайне популярны и объединяют почти что всех. Ваш аккаунт с объявлением при грамотной раскрутке будет демонстрироваться в посвященных этому вопросу группах (т.е. самым заинтересованным пользователям). Можно не сомневаться, что у вас начнется череда просмотров.
Встречаться с арендатором настоятельно рекомендуется не в одиночку. Не стоит пренебрегать элементарными правилами безопасности. В случае, если клиент приходит не один, то не нужно стесняться настаивать, чтобы в просмотре участвовали только непосредственно квартиросъемщики. Исключение может составить супруга (девушка) или ребенок потенциального арендатора.
Некоторые арендодатели устраивают искусственные аукционы, приглашая на процедуру просмотра сразу нескольких съемщиков. Это является весьма спорным приемом. Он может сработать, а может привести и к отказу всех, кроме одного, который станет давить цену вниз. С конца 2014-го года рыночная сила находится исключительно на стороне покупателей (потому что в экономике банально нет денег), и искусственные попытки поднять свою значимость может привести даже к конфликтам.
Гораздо более продуктивной представляется забота о продвижении своих рекламных объявлений и последовательный показ своего объекта всем желающим, без устройства искусственных столкновений интересов. Не следует соглашаться на просьбы какой-либо приостановки показов, пока не будет подписан договор. Желание отсрочки оплаты также не говорит в пользу квартиросъемщика. Серьезный и добросовестный арендатор изначально рассчитывает на сделку. Да, он отнюдь не против бывает поторговаться, но отнюдь не хочет никакой халявы, полагая, что это может «подточить» его отношения с хозяевами уже на самом их старте. Поэтому следует категорично реагировать на всякие «частичные оплаты» и заверения, о «скором времени» подписании договора, отвергая их.
Всегда существуют желательные категории квартиросъемщиков. У каждого они свои, но не стоит на них зацикливаться – таким образом, вы просто необоснованно сокращаете себе предложение. К тому же очень часто арендаторы из желанной категории разочаровывают хозяев своей необязательностью или неплатежеспособностью. Категоричность в этом вопросе контрпродуктивна.
Вашей стратегической задачей является сдача квартиры на как можно более долгий срок. Однако, как ни парадоксально, делать на этом акцент с самого начала отношений настоятельно не советуется. Конечно, если клиент с порога заявляет, что «хата» ему нужна максимум месяца на 3, то продолжать разговор или просмотр смысла особого не имеет. Но если в планы потенциального квартиросъемщика входит нелимитированное по времени проживание, настаивать на подписании долгосрочного договора не стоит по двум причинам:
Если вам понравится добросовестное поведение и обязательность вашего квартиросъемщика за некий испытательный срок, то можно будет вернуться к пролонгированию договора на несколько лет. Не забывайте, что клиент также будет смотреть на ваше поведение и одобрит продление ваших отношений только, если ему все будет нравиться.
Если же что-либо в ваших взаимоотношениях какую-то из сторон будет фундаментально не устраивать, то никакими договорами и обременениями вы не удержите ни своего квартиросъемщика, ни себя.
Поэтому пусть для начала договор будет составлен на средний срок, скажем, на год. При демонстрации квартиры претендентам следует иметь при себе распечатанные экземпляры договора. После каждого пункта оставляйте свободное место – будьте готовы к конструктивному их обсуждению.
Заблаговременно стоит предупреждать всех, кто планирует прийти на просмотр, что имеет смысл быть готовым подписать договор, потому что объявление будет работать до момента заключения сделки и придут другие претенденты. Это простимулирует арендатора подготовить оплату.
Таким образом, последовательность оптимальных действий по организации самостоятельной сдаче своей квартиры:
Таков конструктивный алгоритм.