Не всякое выбранное клиентом жилье может быть одобрено кредитором к покупке в ипотеку. Оно должно соответствовать определенным параметрам, описываемым в договоре. Один из самых важных – состояние недвижимости на момент приобретения. Она не должна числиться в группе аварийного, под снос. В месте расположения обязательно присутствие других социальных построек, жилых домов. Еще одним из требований является удаленность многоквартирного дома от пунктов медицинского, противопожарного обслуживания.
Чтобы состояние жилья под ипотеку документально отобразить в соглашении, необходимо сделать его грамотную оценку. И это обязательное условие при оформлении. Только так банк сможет выдать средства на покупку квартиры. Оценивают рыночную стоимость жилья не только для банка. С помощью данного документа возможно осуществление других процедур. Это могут быть: страхование имущества, раздел, покупка-продажа.
Справка оценки квартиры впоследствии выступает гарантом как для банка, так и заемщика. Если последний потеряет платежеспособность, с разрешения кредитора, имея на руках документ оценки, он сможет беспрепятственно продать квартиру. Людям свойственно завышать цену на недвижимость, поэтому приглашение оценщика – неизбежность для того, чтобы банк выдал адекватную сумму денег на ее покупку. Ведь во всяком случае он предоставит именно ту, которая равноправна ликвидной стоимости квартиры.
Закон об оценочной деятельности в России был принят 29 июля в 1998 году. Это непременное условие к получению ипотеки, а не личная прерогатива банка. Все аспекты описаны в первом пункте девятого законодательного акта «Об ипотеке», поэтому кредитное соглашение должно обязательно содержать оценку предмета договора.
Исходя из этого, ни один гражданин, который желает приобрести целевой кредит на жилье, не сможет этого сделать без соответствующего удостоверения.
Суть независимой оценки. Данная процедура – это документально аргументированная гипотеза о стоимости квартиры, дома в соответствии с рыночными расценками. Подвергать анализу можно не только недвижимость, но и другие материальные ценности: автомобиль, долги, личные вещи, драгоценности, услуги и др.
Деятельностью по аргументации основных аспектов о состоянии недвижимости занимаются специальные компании, в компетенции которых является именно оценка предметов материальной стоимости. В данных организациях трудятся обученные люди с высшим юридическим или инженерным образованием. Перед подачей заявления с просьбой оценить квартиру, клиент вправе самостоятельно выбирать кандидатуру специалиста. Останавливать свой взгляд рекомендуется на человеке, который имеет немалый опыт работы в деятельности и большое количество выполненных отчетов.
Все кредитные организации, предоставляющие целевые ипотечные займы, имеют соглашения о сотрудничестве сразу с несколькими такими компаниями. По этой причине банк имеет право предложить одного из партнеров клиенту для оценки квартиры. В этом случае возникает двоякая ситуация: с одной стороны, клиент имеет право отказаться от предложенной кандидатуры, но тогда вероятность получения кредита на порядок снизится, а длительность процедуры оформления замедлится. Это обосновывается тем, что банк, держа в руках отчет сторонней организации, увеличит срок проверки, а это плюс 2-3 дня до момента получения ипотеки. С другой стороны, кредитору выгодней предоставить свою компанию из-за документального уменьшения рыночной цены предмета договора. Благодаря этому, сумма денег, предоставленных клиенту, значительно снизится. Тогда, в случае продажи, банк вернет вложенные деньги с процентами, а заемщик не сможет покрыть сумму кредита и разницу придётся выплачивать из своих закромов.
Если клиент принял решение заказывать услуги своего оценщика, об этом должен уведомить банк. Тот в свою очередь постановит, подходит ли кандидатура под его условия. По закону, он имеет право это сделать, только обоснованно, аргументировано. Если заемщик посчитает действия кредитора неразумными, он в праве потребовать подробное объяснение того, по каким причинам банк отказал именно этому оценщику осуществить деятельность. Для этого нужно заказать письменный отчет с разъяснениями. В случае отказа, заемщик может истребовать от кредитора письменную тому объяснение. Если другая сторона воспротивиться, клиент может идти за ответом в суд.
По закону на этот вопрос можно ответить утвердительным да. Если компания не имеет аккредитации, ее отсутствие не является существенным основанием о неприятии банком их отчета. Когда кредитная организация считает по-другому, она в корне нарушает закон о защите конкуренции.
Перед тем, как обращаться в организацию, нужно подстраховаться и собрать все сведения. Основное требование – наличие лицензии, в согласии с которой компания имеет право работать. Более того, она должна состоять в саморегулируемом сообществе предпринимателей, деятельность которого строго регламентирована. Документ, доказывающий факт нахождения компании в нем, называется допуском.
Что нужно учитывать заемщику при выборе компании оценщика:
Не обращайтесь в ту организацию, где работают люди, состоящие с вами в родственных связях. Служба безопасности банка не примет отчет.
Как показывает практика, оценку недвижимости для целевого кредитования нужно заказывать в той компании, которая сотрудничает с несколькими финансовыми организациями. Так, в случае отказа одного банка, с одним и тем же отчетом можно пойти в другой. Обращаться за профессиональной экспертизой следует после того, как банк примет положительное решение по ипотеке.
Чтобы быть уверенным в правильности, грамотности оценки, перед оформлением заказа клиенту надобно ознакомиться с формами оформления отчетов: их бланки должны заполняться, согласно букве закона.
Чтобы оценка приобрела юридическую силу, клиент должен предоставить нужные справки:
В том случае, если клиент предпочел квартиру от застройщика на первичном рынке:
Вместо этих справок можно предоставить ксерокопию поэтажного плана по итогам замеров инстанцией технической инвентаризации. Его берут у истинного владельца жилья.
Бывают случаи, когда клиент в отъезде, командировке, занемог. Фирма оценщика может уступить и в качестве копий документов принять фото, сканы. Если такое произошло, стержневая работа отодвинется до момента разрешения обстоятельств, но предоставленные изображения справок берутся лишь в целях убыстрения работы. Чистовой отчет будет подготовлен по факту предоставления ксерокопий.
Все справки и документы по жилью дает продавец, однако за сохранность и истинность несет ответ покупатель.
Оплата экспертизы лежит на заказчике. Если квартира расположена в обычном или спальном районе, то стоимость отчета по ней составит от 5 до 10 тысяч рублей. В том случае, когда имущество находится в элитном периметре, цена возрастает до 20000 рублей и выше. Конечно, у неаккредитованных компаний-оценщиков стоимость услуг будет значительно ниже, но вероятность того, что банк примет их отчет, не откажет в кредите, значительно снижается. Так что, лучше не жалеть денег на серьезные дела.
Сбор документов – хлопотная процедура, но сам алгоритм оценки очень прост. Заказчик приходит в фирму. Заявлением просит провести экспертизу жилья. Стороны составляют контракт об оказании услуг, где назначаются пункты ответственности, обязанностей участников. Клиент определяет дату, время, когда специалист может приехать на оцениваемый объект, заведомо согласовав это с собственником.
Так как квартиру будет оценивать обученный специалист, такой метод считается наиболее прозрачным, достоверным. Бывают случаи, когда заемщики приглашают риелторов. Это ошибочное действие, так как банк наверняка отнесется скептически к отчету от этого человека. В частных случаях покупатели редко обращаются за такой услугой, полностью полагаясь на свои впечатления и чувства, вызванные от просмотра жилья. В случае с банком, ипотекой, получить официальную справку, нужно непременно, так как этот документ будет одним из оснований для кредитора дать положительный ответ к материальной поддержке. Такое свидетельство сможет предоставить только лицензированное объединение.
Приезжая на объект, специалист дает юридическую оценку состоянию квартиры. Рассматривает, кто прописан в ней официально, а кто проживает фактически. В том случае, когда помещение не обременено жильцами, оно всегда оценивается дороже.
Существуют некоторые основания к тому, чтобы оценщик посоветовал отдать предпочтение альтернативному варианту:
Если помещение находится в дополнительной собственности третьих лиц, официальная на него цена будет подвергнута индивидуальную оценке.
После юридического заключения, специалист переходит на технические критерии.
Первым делом смотрится месторасположение здания, в котором находится квартира. В зависимости от того, какую репутацию имеет район постройки, растет цена на нее.
Две аналогичные квартиры, одна из которых находится в престижной черте города, другая – нет, будут разниться по цене, причем это отличие довольно существенное.
Специалист непременно дает оценку положения здания по отношению к станциям троллейбусных, ж/д путей. Более дороже стоит квартира, которая находится в двух-трех остановках от узловой станции. Это примерно 15 минут ходьбы. Напротив, если до жилья нужно добираться из метро автотранспортом, цена существенно уменьшается.
Тип построек имеет немаловажное значение для адекватного анализа. Так, панельные хрущевки, с неудобной планировкой, являются более бюджетными вариантами для покупки, так как считаются одними из непрестижных.
Постройки 60-70 гг. – такие же дешевые претенденты. От первых отличаются более удобным расположением комнат. Дома 70-хх гг. имеют ясные, свободные комнаты. Здесь изолированные помещения, хорошие кухни, холлы. Естественно их стоимость значительно больше, особенно, если имеется хороший ремонт, смененные канализационные, водопроводные трубы. Квартиры в домах новых серий, строительство которых началось в 90-х годах, - самые популярные в своем классе.
Среди кирпичных домов, популярными на рынке недвижимости являются сталинские строения. Они выделяются значительной квадратурой, сравнительной новизной, приподнятыми потолками, ладными подъездами. Самыми высоко оцениваемыми после элитных, есть монолитные дома. Их отличает особенность планировки, дозволяющая реализовывать различные строительные манипуляции, такие как зонирование помещений, выполнение перегородок и т.д.
Иммунитет территории – значительная мерка. Так, если квартира располагает огороженной зоной нахождения, не позволяющей проникнуть мошенникам, посторонним людям, домофоном, консьержем, стальной дверью подъезда, это непременно добавит кой-какую сумму к всеобщему стоимостному баллу. В том случае, когда квартира находится в безукоризненном техническом, юридическом состоянии, но не имеет атрибутов безопасности, она оценивается ниже предшествующей.
В поле зрения оценщика попадает кубическая площадь жилого пространства. Важным смыслом для принятия решения, является вышина стен. Квартиры, которые параметрически ниже 3 метров, котируются меньшей стоимостью. Не так знамениты планировки с высотой потолка более 4 метров, но и на такое жилье отыскиваются желающие. Квартиры подобного типа можно встретить в центральной Москве. Несмотря на такое месторасположение, с точки зрения знатока, отчетная цена квартиры выходит сравнительно небольшая.
Остальные факторы, влияющие на цену:
Отсутствие перечисленных пунктов ведет к снижению рыночной стоимости.
Состояние квартиры также учитываемо. Для объективного анализа, рассматриваются факторы: наличие косметического, капитального, евроремонта, отсутствие пост пожарных последствий (запах гари, копоть).
Перед тем, как заказать документальное мнение эксперта о состоянии квартиры, планируемой к взятию в ипотеку, необходимо самому ознакомиться с критериями для ее оценки. Грамотно, честно составленный отчет поможет сохранить время, нервы, деньги.
Есть некоторые способы оценивания квартиры для совершения ипотечной сделки. Чаще всего специалисты используют рыночный метод. Суть подхода – провести скрупулёзный анализ прецедентов подобных соглашений на рынке. В результате специалист должен вывести главную аналогию и сопоставить цены. Такой вариант один из самых удобных, простых. Он позволяет эксперту, на основе предыдущего опыта, составить приблизительный план дальнейшего анализа и сравнить меры стоимости.
«Затратный» метод подразумевает первоначальное действие, в результате которого специалист выделяет себестоимость оцениваемой квартиры, суммируя все расходы. Полученный результат сравнивает с ценой на квартиру, схожей с первой по всем характеристикам.
Доходный метод – учитывает наибольшую вероятность роста рыночной стоимости жилища.
Нужно знать, что при формировании отчета эксперт учитывает лишь те особенности квартиры, которые будут константными в течении продолжительной поры. По итогу, в документе указывается ликвидная и рыночная цена. Это главный показатель, так как от него зависит величина предоставляемого кредита.
В доказательство того, что квартира реальная и находится в том состоянии, которое зарегистрировано оценщиком, в отчете можно увидеть ее фотографии. Помимо этого, сюда вносятся копии документов, участвующих в экспертизе. Отчет отдается на руки клиенту с объемом листов около 15 штук. Если документ одностраничный, в нем можно насчитать 25-30 бланков. Все страницы подвергаются нумерации и скрепляются пломбой. Обязательно компания должна проштамповать синей печатью все важные разделы. Таким образом, документ будет считаться заверенным, действительным.
По факту получения отчета нужно проверить, все ли пункты заполнены. Сюда включены:
В том случае, если заемщик прибегнул к услугам неаккредитованной банком фирмой, нужно добавить приложения, подтверждающие легальность компании-оценщика:
Предварительная величина займа, даваемого на приобретение квартиры, конечно будет отталкиваться от платежного благополучия клиента. Но верно сделанный анализ квартирных параметров может нести значимую лепту и в разы увеличить долговой размер материальных средств или, наоборот, снизить. В случае того, если продавец назвал цену выше указанной в отчете, ему придётся уплачивать разницу из своего кармана.
Сроки составления важного документа не большие, могут занять двое суток. Заказчик сможет получить его в течении 5 рабочих дней, по уведомляющему звонку. Часто задаваемый вопрос: как долго оценочная справка будет находиться в своей актуальности? Время действия документа полгода, поэтому если откажет один банк, будет время и возможность обратиться в другой. К сожалению, по истечению шести месяцев, он будет недействительным и невозможным к продлению, так как за это время состояние и статус оцениваемой квартиры могут измениться.
Несмотря на всю сложность процедуры оформления квартиры в ипотеку, особое внимание нужно уделить выбору компании для оценки, а также законность ее функционирования. Лицензия, допуск в СРО – основные составляющие. Не менее важным будет финансовая, юридическая осведомленность заемщика. При наличии данных можно избежать обмана, мошенничества в свою сторону.