Договор дарения — документ, являющийся разновидностью договорных обязательств, на основании которого одна сторона (даритель, собственник имущества) добровольно и безвозмездно передает второй стороне (получателю) права собственности на принадлежащее первой стороне имущество. Поскольку земля является недвижимым имуществом, ее владелец вправе производить с ней любые операции, в том числе и дарение.
Все возникающие в результате данной сделки правоотношения регулируются земельным и гражданским кодексом, поскольку основные положения сделок с землей производятся между гражданами (чаще всего — близкими родственниками). В частности, 572-й статьей ГК, где обозначено правовое понятие сделки, раскрыт порядок и основные этапы ее осуществления.
Чтобы этот способ передачи прав полностью соответствовал вашим интересам, необходимо понимать правовой смысл сделки и действия, которые должна предпринять каждая из сторон, а также заранее подготовить все обязательные документы. Следуя нашим советам, вы сможете быстро оформить данную сделку.
Ключевой особенностью, определяющей юридический смысл данного правоотношения, является безвозмездность. Даритель не вправе требовать от второй стороны материального вознаграждения. Однако договор может предусматривать определенные условия для вступления одаряемого в праве собственности, или выполнение им неких обязательств перед дарителем в случае, если они не предполагают извлечение последним материальной выгоды.
Важный источник, из которого можно почерпнуть сведения о порядке оформления процедуры — судебные решения по аналогичным делам. Эта информация поможет вам принять правильное решение в случае претензий и судебных споров. Нелишним будет узнать о возможностях отмены сделки и о том, какие ваши действия возможно обжаловать в суде. Ознакомиться с такими документами в сложных случаях бывает крайне полезным.
Стандартная оплата услуг нотариуса взимается в размере 1% от стоимости объекта договора (или 0.3% для сделки между родственниками).
Действующим законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное оформление сделки дарения земельных участков. Дарственная на землю может быть оформлена сторонами в простой письменной форме, равно как и с использованием стандартного бланка договора дарения, находящегося в свободном доступе.
Однако оформление дарственной у нотариуса поможет вам сэкономить время, избежать бюрократической волокиты и обезопасить себя от оспаривания сделки третьими лицами. Ведь любая, даже незначительная ошибка или неточность в оформлении договора может стать основанием для признания сделки неправомерной. Такой риск вряд ли оправдан ради экономии сравнительно небольшой суммы на оплате услуг специалиста. Особенно важно пользоваться услугами нотариуса, если процедура заключения договора осложнена какими-либо нестандартными юридическими обстоятельствами.
В этом разделе указывают персональные данные сторон — собственника (дарителя) и одаряемого (получателя) недвижимого имущества (ФИО, места регистрации и фактического проживания сторон, их паспортные данные). Если в качестве одной из сторон выступает юрлицо (предприятие, религиозная или общественная организация) в качестве идентификационных данных должны быть указаны следующее сведения:
Обязательный пункт, который должен содержать типовой договор дарения — описание предмета договора. В нем содержатся подробные сведения об участке (категория и целевое назначение земли, общая площадь и точное местонахождение участка с указанием всех находящихся на нем построек, кадастровый номер, реквизиты подтверждающего собственность документа).
Описание земли должно сопровождаться указанием всех правоустанавливающих документов и приложением судебных решений, если таковые имеются. В этой части оговариваются обязанности и ответственность сторон, возможности изменения условий договора, порядок и возможные причины его расторжения.
Вместе с землей к новому собственнику переходит любые имущественные права и обязанности, связанные с данной собственностью (денежные поступления от аренды, сельскохозяйственной деятельности, если таковая имеет место, необходимость уплаты имущественного налога, кредитной задолженности и других финансовых обязательств).
Сделка дарения возможна в случае какого-либо обременения, если оно было прописаны в тексте договора. Под обременением понимают нахождение земли в залоге, под арестом или в долгосрочной аренде.
Для передачи участка другому лицу собственник должен полностью освободить имущество от обременения — ведь в противном случае сделка не улучшает финансовое положение одаряемого, а накладывает на него долги и иные обязательства. Договор аренды возможно перезаключить на нового собственника.
Варианты возможного обременения:
Несмотря на кажущуюся простоту оформления данной процедуры, нужно быть очень внимательным к некоторым правовым деталям и обращать внимание на те ключевые моменты, которые помогут вам правильно составить договор и в полной мере учесть свои интересы. Приступать к оформлению договора можно только по согласию сторон при отсутствии у них взаимных претензий и противоречий.
Если даритель стал собственником участка после регистрации брака, требуется письменное согласие супруга (супруги) с его действиями, обязательно нотариально заверенное. В случае долевой собственности для дарения доли письменное согласие собственников остававшихся долей не обязательно.
Для составления договора на ваших условиях будет правильнее обратиться к юристу или нотариусу. Визит к юристу или в нотариальную контору — не обязательный шаг, но он поможет вам максимально упросить процедуру и избежать различных ошибок, которые можно допустить при самостоятельном оформлении. Кроме того, нотариус берет на себя основную часть бюрократической рутины.
От сторон потребуется минимум действий — предоставить специалисту документы и скрепить договор своими подписями. Одаряемый будет избавлен от визита в Росреестр и после окончания оформления процедуры забирает у нотариуса выписку ЕГРП, подтверждающую его право собственности.
Важное преимущество нотариального оформления — специалист оставляет себе копию договора, имеющую юридическую силу наравне с оригиналом, и хранит ее неограниченное время. При утрате документа всегда можно обратиться к нему за копией.
Заполнять бланк договора нужно с учетом всех обстоятельств сделки в вашей ситуации. Стороны предоставляют нотариусу следующие документы:
Помните, что вместе с подаренным участком в собственность получателя переходят и строения, которые на ней расположены, так как они отчуждаются вместе с землей. Если в ваши планы не входит передавать в собственность одаряемого какие-либо строения (жилые или садовые дома, хозпостройки), нужно обязательно отразить этот факт в тексте договора.
Чаще всего к договору приобщается кадастровый паспорт и акт приема-передачи участка, в котором одаряемый указывает, что к нему в собственность переходит объект недвижимости, выступающий предметом договора. Также в документе оговариваются различные обстоятельства, которые могут стать причиной спорных ситуаций.
В более сложных случаях к дарственной могут быть приложен ряд других документов. Их список зависит от конкретной ситуации и обстоятельств дарения. Это может быть:
Завершается оформление договора постановкой подписей сторон (с полной расшифровкой) и даты. После оформления и нотариального заверения дарственной она становится основанием для регистрации перехода прав. Для этого необходимо обратиться в местный орган Росреестра для подачи ответственному сотруднику следующего пакета документов:
Это может сделать как одаряемый, так и его доверитель (при наличии нотариально заверенной доверенности). Необязательно подавать документы лично — можно отправить пакет документов по почте. Однако личный визит считается более надежным способом.
Государственная регистрация и вступление договора в законную силу
Согласно действующим изменениям в законодательстве, сегодня отсутствует необходимость обязательной регистрации договора. Регистрации в Росреестре с оплатой госпошлины подлежит исключительно переход прав собственности, являющийся результатом сделки.
Орган Росреестра должен выдать расписку, согласно которой в указанную дату одаряемый получает свидетельство о передаче прав собственности. В 12-дневный срок осуществляется процесс изменения данных в ЕГРП.
Срок начала действия договора полностью зависит от конкретной ситуации и желаний сторон. В обычной ситуации участок передается одаряемому сразу после регистрации записи о новом праве собственности в органе Росреестра.
В ряде частных случаев в дарственной может быть указано исключительно намерение подарить земельный участок со стороны собственника — это договор с отсрочкой (с указанием даты перехода земли новому владельцу). До момента наступления этой даты собственник вправе отменить договор в одностороннем порядке.
При дарении платят имущественный налог — 13% кадастровой стоимости. Если договор дарения участка заключается между супругами или людьми, находящимися в близкородственной связи, данная сделка освобождена от налога.
Имущественный налог платит получатель дара. Его необходимо выплатить не позднее 30 апреля следующего налогового года.
Дарение близкому родственнику — самый распространенный случай операций с дарением земли. На каждом этапе процедуры есть свои, иногда не очевидные, подводные камни. Убедившись в согласии получателя принять участок в дар, следующий шаг — собрать необходимые документы.
Лучше обратиться к нотариусу для грамотного сопровождения сделки, хотя закон допускает самостоятельное заполнение договора. Нотариус поможет вам со сбором соответствующих справок и документов, составлением заявления и самой дарственной, оформлением пакета документов для подачи в орган Росреестра.
Далее оформляется дарственная, где фиксируются все обстоятельства и условия сделки. В случае обращения к нотариусу он заверяет документ, после чего стороны должны обратиться в Росреестр для переоформления прав.
Для несовершеннолетних собственников обязательно письменное согласие от органов опеки. В этом случае к сделке рекомендуется готовится заранее — на получение такого разрешения понадобится время. Органам опеки нужно представить доказательства того, что дарение не ущемляет прав несовершеннолетнего и не ухудшает условия его жизни.
Если одаряемым в договоре выступает ребенок, подпись ставит родители (опекуны). Полноценно распоряжаться данным имуществом несовершеннолетний сможет после 18 лет.
Если несовершеннолетний воспитывается одним родителем или опекуном, его единственный законный представитель не вправе выступить в роли обеих сторон для передачи ребенку участка в собственность. Можно обратиться в орган опеки, чтобы их сотрудник выступил в качестве поверенного.
При наличии претензий от третьих лиц, допущенных ошибок и неточностей в тексте документа возможна отмена сделки. Часто договор отменяется по причине того, что:
Обе стороны должны быть дееспособными совершеннолетними гражданами. Несовершеннолетние могут выступать в качестве одной из сторон только в случае присутствия родителей либо опекунов.
Имущественное право предусматривает ряд случаев, когда сделка дарения становится невозможной:
Если получатель является несовершеннолетним, принять дар за него может законный представитель (один из родителей либо опекун). Поскольку подобные сделки требуют согласия органов опеки. Рекомендуется перед передачей участка снять с него все имеющиеся обременения.
При нахождении участка под арестом одаряемый вправе отказаться от подаренной недвижимости с обременением в судебном порядке. Список возможных оснований для расторжения регламентирован ст. 576 ГК.
Подарить землю может сам собственник либо лицо, действующее от его имени согласно нотариально заверенной доверенности. Часто оформление доверенности — это оправдано и очень удобно, ведь в силу различных обстоятельств личное присутствие собственника при подписании документов не всегда возможно. Однако львиная доля мошенничеств в сфере недвижимости связана как раз с использованием этой правовой возможности.
Немногие знают о возможности установки запрета, благодаря которому никто не сможет действовать от вашего имени. Сделать подобный запрет можно через Росреестр. Специалист вносит специальную запись о запрете в единый реестр, после чего становится невозможным проведение подобных операций без личного присутствия собственника.