Собственники коммерческой недвижимости нередко не используют ее по назначению, и возникает необходимость грамотного распоряжения, чтобы она приносила доход, а не простаивала, формируя дополнительные расходы. Именно по этой причине сегодня очень актуальным стало доверительное управление. Есть люди – собственники одной недвижимости коммерческого плана, они могут позволить себе определенное количество времени потратить на поиски тех, кто ее бы арендовал, на организацию улучшений, чтобы получить максимальную прибыль и пр. Если же собственности такого плана у человека достаточно значительное количество, то такие действия организационного плана могут занять невероятно значительное количество времени. В такой ситуации самым рациональным решением станет сотрудничество с опытными специалистами, которые процесс доверительного управления возьмут на себя.
Появилось достаточно существенное количество компаний, которые способны предоставить широкий ассортимент услуг в плане доверительного управления. Нужно четко понимать, что от качества данных услуг напрямую будет зависеть эффективность использования недвижимости в целом. Соответственно, нужно предварительно изучить все компании, которые предоставляют свои профессиональные услуги в данной сфере деятельности, чтобы в дальнейшем получить перспективы максимальной прибыли.
Доверительное управление потребует внимательной оценки объекта, основывается оно исключительно на предварительном планировании эффективности использования ресурсов. План стратегического развития обязательно согласовывается с собственником, так как чаще всего он требует определенных инвестиций в улучшение объекта и его коммерческой привлекательности. Владелец объекта должен понимать, что определенные средства будут отчислены из общей прибыли.
Доверительное управление позволяет получить приоритеты максимальной прибыли с коммерческого объекта. Данный процесс обеспечивает возможность получения прибыли сразу же после предоставления ее в управление, и позволяет улучшить коммерческую привлекательность ее в дальнейшем.
Доверительное управление представляет собой передачу прав на использование имущества четко определенной компанией, в четко определенных рамках. Между собственником и коммерческой организацией обязательно подписывается договор сотрудничества, в рамках которого будут осуществляться все действия по использованию имущества.
Вполне очевидно, что определенные действия управляющего характера можно выполнять самостоятельно, но более рациональным вариантом станет сотрудничество с профессиональными компаниями. Они осуществят процесс анализа ситуации, произведут проверку качества объекта, смогут правильно реализовать его потенциал. Именно данные факторы и делают сегодня услуги по доверительному управлению невероятно актуальными и востребованными.
По сути, права на использование недвижимости передаются, эксплуатация осуществляется с учетом особенностей ранее подписанного договора, собственник же получает регулярно свою прибыль. Это своеобразный пассивный доход. Нужно учитывать, что компания, которая будет осуществлять процесс доверительного управления берет на себя не только обязанности по реализации потенциала, но еще и получает часть доходов за предоставляемые услуги.
Структура такого управления предполагает четкое разграничение обязанностей и прав собственника, а также управляющего. Задача собственника в данном случае заключается в подписании договора с человеком, который будет контролировать действия управляющего, а также оценивать эффективность использования недвижимости. Основные функции управляющего состоят в том, чтобы рационально оценивать потенциал предоставленного объекта, реализуя его таким образом, чтобы получить максимальные параметры прибыли. В данной ситуации осуществляются различные действия от имени собственника. Также могут быть произведены различные варианты воздействия на объект с целью получения более привлекательных возможностей в дальнейшем.
Например, изначально составляется стратегический план, в рамках которого четко определяется какие именно перспективы ставятся перед объектом. Для реализации поставленных целей устанавливаются определенные затраты. Чтобы получить возможность реализовать задуманный проект осуществляется первоначальное предоставление недвижимости в аренду. С полученных средств часть получает компания, которая осуществляет управление, часть выплачивается собственнику, а часть средств вкладывается в проведение ремонтных работ. Через время недвижимость становится еще более привлекательной, стоимость аренды возрастает, возрастает общая получаемая прибыль.
Положительные моменты доверительного управления:
Основной перечень услуг доверительных компаний:
Нужно сказать о том, что сегодня появилось немало опытных управляющих недвижимостью которые в действительности способны сделать все возможное, чтобы создать привлекательный облик любого объекта, получая с него максимальные параметры прибыли. Вполне очевидно, что именно такие управляющие и пользуются наиболее значительными параметрами востребованности.
Основная задача компании, а также конкретных специалистов – осуществлять процесс обеспечения клиента стабильной прибылью, грамотно эксплуатировать объект, который был предоставлен в распоряжение.
Отметим также ряд дополнительных функций, которые обязательно должны выполняться:
В данном аспекте осуществляется предварительное планирование вопроса получения дохода, а также расчет расходов, которые связаны с четко определенным имуществом. Осуществляются действия, направленные на контроль всех финансовых потоков. Обязательно производится процесс анализа расходов по эксплуатации, рассматриваются возможности их снижения, рассчитываются мероприятия по данному вопросу. Проводится контроль поступления арендных платежей. Обязательно производятся те действия, которые смогут стать основой поддержки арендной платы на максимально значительном уровне. В дополнение ко всему производится процесс ведения отчетности, посредством которой собственник сможет проверить все данные по своему имуществу.
Именно компания, которая берет на себя обязанности по доверительному управлению осуществляет ряд действий, направленных на привлечение внимания потенциальных арендаторов. Производятся различные варианты рекламы, осуществляется процесс продвижения на рынке недвижимости. Очень важным параметром такого сотрудничества является то, что опытный специалист сможет предоставить объект таким образом, что будут видны все его позитивные аспекты, все же недостатки будут сокрыты, что позволит быстро найти компанию, которая осуществит аренду.
Грамотная реклама выступает основным элементом получения максимальной прибыли, обеспечивает быстрые поиски арендаторов.
Чтобы объект смог в течение значительного количества времени пребывать в нормальном состоянии, чтобы с него можно было получать необходимую прибыль, обязательно производятся действия, направленные на максимально грамотную эксплуатацию:
Если управитель считает, что нужно произвести ряд действий, чтобы модифицировать помещение, чтобы улучшить его привлекательность в коммерческом плане, то этот вопрос дополнительно согласовывается. В определенных случаях такие действия являются необходимыми. Обязательно проводится анализ дальнейших возможностей и перспектив такого инвестирования. Если осуществлены все действия по согласованию вопросов реконструкции и перепланировки, в такой ситуации формируется обязанность управляющей компании по организации всех перечисленных мероприятий.
Еще одним неоспоримым плюсом сотрудничества с доверительными компаниями считается то, что они берут на себя все нюансы по составлению документации, договоров, осуществляют все действия по разрешению споров с арендаторами. Если возникает необходимость, то осуществляются действия по защите интересов собственника в судебном порядке.
Если вы приняли решение осуществить процесс составления договора на доверительное управление, вам непременно нужно действовать поэтапно и правильно. Так вы сможете грамотно распорядиться недвижимостью с целью получения максимальной прибыли.
Непременно скажем о том, что сегодня таких компаний появилось весьма значительное количество, а значит, выбор будет обширный, и нужно четко знать, на что именно следует обратить свое пристальное внимание в процессе поиска:
Такое сотрудничество в обязательном порядке потребует подписание договоров, а значит, придется предоставлять ряд документов. Среди них обязательным является документ, определяющий имущественные права. Паспорт и другие документы по требованию компании. Данный список можно будет получить после того, как вы свяжетесь с представителем и поинтересуетесь детально всеми особенностями сотрудничества.
Практически все компании предлагают условие оплаты, предполагающее отчисление процента от полученной прибыли. Тут же скажем о том, что от полученной прибыли будут также отчисляться суммы, направленные на оплату эксплуатации объекта. Все данные, касающиеся оплаты должны быть отражены в договоре.
Нужно учитывать, что данный документ в сделке является основным. Он определяет переход права управления четко определенной компанией, но с указанием на то, что все действия осуществляются исключительно в интересах собственника.
Очень важно, чтобы в договоре были прописаны все нюансы, о которых вы договаривались на этапе согласования. Сюда входит описание самого объекта, срока на который определяется доверительное управление, условия перечисления средств, объем затрат на обслуживание и пр.
Закон определяет, что такой договор не может быть заключен на срок более пяти лет. Проверка всех пунктов является обязательной. Если какие-то нюансы вам остались непонятными, не торопитесь подписывать договор. Его можно предоставить юристу на изучение, после чего, можно будет поставить свою подпись. Помните, что подписание документа сразу же определяет то, что вы согласны со всеми прописанными условиями.
Договор в своем составе должен содержать все данные, которые касаются отчетности: в каком виде она подается. Как именно она должна быть заполнена, какие сроки на ее предоставление отводятся. Все дело в том, что доверительная компания обязана все время осуществлять процесс отчета перед собственником недвижимости, указывая в документах всевозможные доходы, а также расходы, сформированные ведением дел. Управляющий также систематически может предоставлять на рассмотрение определенные стратегические планы по развитию. Если в документе не будет пункта, определяющего необходимость предоставления отчетности, управляющий может избежать документальных подтверждений о получаемых доходах и формируемых расходов.
В данной сфере деятельности присутствует достаточно значительное количество мошенников, поэтому нужно научиться правильно выбирать компанию, с которой можно было бы сотрудничать. Основное правило – доверяйте только крупным компаниям, имеющим серьезное влияние на рынке недвижимости. Естественно, такое сотрудничество потребует существенного отчисления процентов от получаемой прибыли, тем не менее оно даст вам уверенность в том, что прибыль будет регулярной. Также рекомендуем придерживаться таких основных правил:
Нередко бывают ситуации, когда условия договора доверительная компания не выполняет. То есть, собственник не получает никакой отчетности, не получает перечисления денежных средств. Учитывайте, что если предварительно вы не составили с компанией письменного договора, то в судебном процессе доказать, что управление в принципе осуществлялось, а вы не получали денежных средств будет практически нереально. Основой ваших взаимоотношений должен быть договор, составлен с учетом законодательства нашей страны.
В таком случае отсутствие выплат и отчетности провоцирует возможность осуществить судебный процесс. Вам придется составить исковое заявление, в него включается сумма ущерба с учетом рыночной цены недвижимости, можно дополнительно учесть сумму упущенной выгоды, моральный ущерб и пр. Естественно, оптимальным решением разрешения ситуации станет сотрудничество с опытным юристом. Сразу осуществляется составление претензии с описанием всех особенностей дела. Данная претензия отправляется управляющей компании, в ней указываются сроки для выполнения обязательств. Если в течение установленных сроков никаких изменений в деятельности компании не произошло, формируется возможность разрешения вопроса в суде.
Восстановить справедливость по данному вопросу можно и достаточно быстро, но только в том случае, если компания действительно существует. Если же вы столкнулись с мошенниками, то вернуть средства будет практически нереально. Поэтому, на этапе подписания договора о представительских услугах на коммерческую недвижимость лучше всего более детально оценить компанию, ее престиж, солидность, а также убедиться в том, что она реально существует в единых списках по юридическим лицам. Такой подход к делу – лучшая защита собственных интересов.