Ипотека появилась в 6 веке до нашей эры в античной Греции. Солон предложил закон, согласно которому при займе как залог может приниматься не личность получающего ссуду, в случае невозврата превращающегося в раба, а имущество кредитуемого, причем ему давалось право пользоваться этим имуществом до момента истечения времени займа и в случае невозврата денег оно передавалось кредитору. В знак того, что имущество в залоге, устанавливался столб, называемый hypotheka. Так в словаре финансового мира появился термин Ипотека.
Такой столб предупреждал возможного покупателя, что в случае покупки он столкнется с проблемами, если займ не будет погашен. Сегодня роль столба выполняет обременение.
В современном мире существуют различные виды ипотеки, но под этим словом практически всегда понимают такой её вид, как выдача займа под залог недвижимости. В РФ в 1998 году был принят закон, в котором были прописаны правовые нормы такого залогового займа.
К ипотечному кредитованию в РФ обращается все большее количество граждан. Возрастает количество ипотек на недвижимость дороже трех миллионов рублей.
Соответственно постоянно возрастает интерес к таким кредитам, желание разобраться в видах, преимуществах и недостатках того или иного вида.
Прежде всего, ипотеки классифицируют по:
В зависимости от юридического статуса недвижимости ипотеку подразделяют на 2 группы:
Для тех, кто жил во времена Советского Союза ипотека соотносима с рассрочкой, когда гражданин приобретал товар (для получения рассрочки было достаточно предоставить правку с места работы) и начинал пользоваться приобретенным, не производя полной оплаты приобретаемого.
Ипотека, при которой залогом является уже имеющееся имущество, обладает некоторым преимуществом перед ипотекой второй группы. В первом случае можно воспользоваться полученными деньгами в любых целях, даже не оговоренных в кредитном договоре. Ипотеки в 1-й группе, как правило, имеют более низкие проценты. Деньги ипотек 2-й группы можно направить лишь на приобретение недвижимости, причем она должна иметь одобрение дающей займ финансовой структурой.
Ипотеки также подразделяют по цели кредитования:
Некоторые банки разрабатывают для привлечения желающих получить ипотеку, совместные с застройщиками программы, что позволяет предложить более низкие ставки.
Для каждого, собирающегося взять ипотеку, очень важно правильно рассчитать ежемесячные платежи и оценить общую переплату.
Для того, чтобы рассчитать помесячно суммы возврата можно воспользоваться услугами, предоставляемыми практически на всех сайтах финансовых структур, которые предлагают свои клиентам услугу ипотечного кредитования. Это – ипотечный калькулятор онлайн.
Для совершения расчёта достаточно впечатать в соответствующие окна:
Действия пользователя калькулятором практически однотипны. Прежде всего – определиться, какими средствами располагаете, установить допустимые границы переплаты, которую получит банк за пользование его деньгами в виде процентов. Затем зайти на один из основных российских сайтов, сравнивающих банки, выбрать раздел, посвященный финансовым структурам, дающим ипотеки, и начать по ссылкам переходить на их сайты и далее – в раздел, где размещен кредитный калькулятор.
Например, вы хотите приобрести квартиру, стоимость которой составляет три миллиона рублей и взять для этого ипотеку в ВТБ, на начало марта 2018 года предлагающего такие займы под 9,5 % годовых.
Вам будет предложено:
После того, как запрашиваемая информация будет введена в калькулятор – моментально в соответствующем окне появится информация:
Например, Вы обратились в ВТБ, готовы предоставить все документы, площадь жилья более шестидесяти пяти квадратных метров, заработную плату Вы получаете на карту ВТБ и она не менее высвечивающейся в окне калькулятора (то есть 36 764 рубля), Вы готовы внести рекомендованный банком первоначальный взнос - шестьсот тысяч ₽. В этом случае размер ежемесячного погашения равняется 22 059 ₽. 20 лет – это 240 месяцев, то есть придется выплатить банку 240×22 059 = 5 294 160 рублей, из которых собственно жильё составит 3 000 000 – 600 000 (Ваш 1-й взнос) = 2 400 000 ₽. Переплата в течение двадцати лет составит 5 294 160 - 2 400 000 = 2 894 160 ₽.
Соотношение стоимость квартиры/переплата составит 1,036
Условия будут иными, если Ваша зарплата ниже рекомендованной кредитными специалистами финансовой структуры и равняется минимально допустимой ими - 34 000 ₽ ежемесячно, Вы готовы внести 1-й взнос в размере 265 000 рублей (это минимальная сумма, приемлемая банком). Онлайн калькулятор по заполнению информации моментально предложит Вам реальное предложение – получить 1 500 000 ₽ на покупку только готового жилья при 9,3 % годовых. То есть, вся стоимость при таком 1-м взносе не может превысить 1 764 707 ₽ при погашении ссуды в течение двадцати лет, а ежемесячная оплата в течение этого времени составит 13 787 рублей. Это вся информация, которую дает ипотечный калькулятор банка. Если такие условия Вам приемлемы – можно кликнуть на предложении выслать заявку на кредит и перейти к заполнению соответствующей формы.
Но более разумный вариант – рассчитать, какой будет переплата. Для этого достаточно выполнить арифметические действия.
Двадцать лет – это 240 месяцев. То есть выплатить банку будет нужно 240×13 787 = 3 308 608 рублей. Реально:
То есть 3 308 608 – 1 500 000 – 265 000 = 1 543 608 переплата.
Соотношение стоимость недвижимости/переплата составит 0,9717.
Принимать такие условия переплат – личное дело каждого и многие соглашаются с ними, поскольку выплаты растягиваются на двадцать лет и все это время можно жить в своей квартире, а не в арендованной. В первых числах марта 2018 года средняя стоимость аренды, например, в районе Войковский в Москве двух комнатной квартиры составит тридцать пять тысяч рублей ежемесячно, то есть за двадцать лет без учета инфляции придется заплатить за право пользоваться чужим 8 400 000 ₽.
Думается, что расчеты дают однозначный ответ граждан, брать или нет ипотеку.
Специалисты банков рассчитывают платежи по ипотеке применяя стандартные формулы. Зная их можно заранее точно определить предстоящие затраты на погашение займа. Эти формулы дают возможность определить:
Поскольку банки дают ипотеки и с дифференцированными платежами, и с аннуитетными, расчеты соответственно различаются.
Аннуитетный платеж – ежемесячные выплаты банку включают в себя часть базовой задолженности плюс вознаграждение банку за использование денег. При таких платежах устанавливают фиксированную сумму, не зависимую от фактического остатка денег, подлежащих возврату банку, хотя часть задолженности уже погашена предыдущими платежами.
Дифференцированный платеж. При таких выплатах ежемесячные выплаты (если не установлены иные сроки) уменьшаются, поскольку они состоят из 2-х частей:
При дифференциальных платежах первый довольно большой, однако со временем выплаты становятся все меньше за счет снижения сумм процентов и уже не так накладны для семейного бюджета.
Расчет дифференцированной выплаты проводят так. Количество денег, которые осталось вернуть банку, считают по формуле:
ОД = СК/КП
Здесь:
Расчет денег, подлежащих оплате как проценты по ставке у различных банков может не совпадать. Одни банки за основу времени пользования клиентом средствами принимают двенадцать месяцев. Тогда формула выглядит так:
НП = ОК(ПС:12)
Здесь:
Некоторые банки принимают за временной показатель количество дней в году, как правило, включая високосный год, берется цифра в 365 дней. Формула выглядит следующим образом:
НП = ОК×ПС×(ЧДМ:365)
При выборе финансовой структуры для обращения с целью получения ипотеки нужно уделять внимание не только количественному значению процентной ставки, но и на схемы погашения своего займа.
Такие платежи также называют равновеликими. При подписании договора банк указывает время, в которое должна быть совершена выплата, её периодичность и количество денег, которое нужно вернуть в банк. Иногда финансовые структуры предоставляют определенную льготу – изменение количественного выражения выплаты в случаях её досрочности. Такую аннуитетную выплату структурно составляет сумма, которая выступает основным долгом, подлежащим возвращению, а также процентов, представляющие собой фактически вознаграждение банку за право пользоваться его деньгами. Их считают по таким формулам.
Здесь:
Такую классическую формулу обычно применяют при расчетах специалисты Сбербанка.
Есть смысл предварительно произвести расчеты самостоятельно, поскольку специалисты банка имеют право округлять полученные результаты. И далеко не всегда это округление проводится в интересах пользователя ипотекой.
Некоторые финансовые структуры дают ипотеки с 1-м платежом обыкновенного типа. Расчет проводят по следующей формуле:
Здесь:
В договорах с такими выплатами 1-я выплата рассматривается как предварительная и в её состав входят проценты за 1-й период.
Некоторые банки предоставляют ипотеки с аннуитетными выплатами, для которых последний и 1-й платежи не аннуитетные. Такие выплаты рассчитывают по формуле
Здесь:
В подобных ипотеках 1-я выплата - фактически проценты за I-й период, а последний платеж, так называемый «Хвост» - остаток по невыплаченным процентам.
Все иные платежи – это обычные аннуитетные. Как правило, финансовые структуры применяют такую схему, когда имеется необходимость подгонять сумму выплаты к целому числу, а «неудобный» остаток передвигается в следующий период выплаты.
Изучая предложенный банком ипотечный кредит нужно учитывать, что при аннуитетном виде платежей, допускающем использование хвостов аннуитетный платеж наиболее велик, что сильно влияет на выплачиваемую в итоге сумму.
Дифференционный и аннуитетный виды выплат имеют как определенные достоинства, таки и недостатки:
Если применить формулы и провести расчет в отношении аннуитетных выплат, то видно что размер базовой задолженности будет снижаться достаточно медленно, а общая величина начисленных процентов оказывается больше.
Нужно помнить, что банковские специалисты готовят кредитные документы таким образом, что в случае желания заёмщика совершить погашение досрочно те проценты, которые уже выплачены «сгорают». При дифференцированных схемах выплат подобные проценты учитываются и потери отсутствуют.
Финансовые организации вычисляют суммы ипотек индивидуально, но с учетом некоторых нормативных правил.
В 2018 году начинают задействоваться льготные ипотеки, по которым ставка снижена. По некоторым применяются также иные льготы. Об этих программах говорил В.В.Путин в своем обращении к Федеральному Собранию. Согласно поручению Президента Правительством разработаны программы:
Более подробно про нюансы социальной ипотеки можно узнать из видеоролика.