Виды ипотек и различных платежей по ним, инструкция по расчетам платежей при помощи банковского онлайн калькулятора, формулы для самостоятельно расчета и полезные советы

Ипотека появилась в 6 веке до нашей эры в античной Греции. Солон предложил закон, согласно которому при займе как залог может приниматься не личность получающего ссуду, в случае невозврата превращающегося в раба, а имущество кредитуемого, причем ему давалось право пользоваться этим имуществом до момента истечения времени займа и в случае невозврата денег оно передавалось кредитору. В знак того, что имущество в залоге, устанавливался столб, называемый hypotheka. Так в словаре финансового мира появился термин Ипотека.

Такой столб предупреждал возможного покупателя, что в случае покупки он столкнется с проблемами, если займ не будет погашен. Сегодня роль столба выполняет обременение.

В современном мире существуют различные виды ипотеки, но под этим словом практически всегда понимают такой её вид, как выдача займа под залог недвижимости. В РФ в 1998 году был принят закон, в котором были прописаны правовые нормы такого залогового займа.

Классификация ипотечных кредитов

К ипотечному кредитованию в РФ обращается все большее количество граждан. Возрастает количество ипотек на недвижимость дороже трех миллионов рублей.

Динамика ипотеки в РФ

Соответственно постоянно возрастает интерес к таким кредитам, желание разобраться в видах, преимуществах и недостатках того или иного вида.

Прежде всего, ипотеки классифицируют по:

  • виду выдаваемой валюты;
  • цели;
  • методам расчета ежемесячных выплат;
  • по виду покупаемой недвижимости.

В зависимости от юридического статуса недвижимости ипотеку подразделяют на 2 группы:

  • в качестве залога принимается уже имеющаяся недвижимость.
  • залогом будет именно покупаемое имущество.

Для тех, кто жил во времена Советского Союза ипотека соотносима с рассрочкой, когда гражданин приобретал товар (для получения рассрочки было достаточно предоставить правку с места работы) и начинал пользоваться приобретенным, не производя полной оплаты приобретаемого.

Ипотека, при которой залогом является уже имеющееся имущество, обладает некоторым преимуществом перед ипотекой второй группы. В первом случае можно воспользоваться полученными деньгами в любых целях, даже не оговоренных в кредитном договоре. Ипотеки в 1-й группе, как правило, имеют более низкие проценты. Деньги ипотек 2-й группы можно направить лишь на приобретение недвижимости, причем она должна иметь одобрение дающей займ финансовой структурой.

Ипотеки также подразделяют по цели кредитования:

  1. На квартиру, покупаемую на вторичном рынке. Так как недвижимость уже реальна, то есть обременение налагается на ликвидное имущество, подобные ипотеки проще в оформлении, банки более быстро проводят подобные сделки. Также многие финансовые структуры предоставляют в таких случаях различные льготы;
  2. Ипотека на недвижимость строящуюся. Популярна из-за более низких суммарных расходов, поскольку неготовое жилье дешевле. Можно получить если организация застройщик аккредитована структурой, дающей ипотеку. Это обязательное условие. Ставки по такой ипотеке, как правило, всегда наиболее высокие. Банки обосновывают высокий процент большими рисками – а вдруг строительство не будет завершено.
  3. Ипотека на возведение индивидуального дома. Выдаются только тем, кто обладает имущественным правом на участок, предоставляет разрешительные документы на строительство.
  4. Ипотека на приобретение загородного жилья. Доступна тем, кто собирается стать собственником загородного дома, коттеджа, земельного участка для строительства именно жилья, таунхауса.

Некоторые банки разрабатывают для привлечения желающих получить ипотеку, совместные с застройщиками программы, что позволяет предложить более низкие ставки.


 

Инструкция расчета  ипотеки онлайн калькулятором

Для каждого, собирающегося взять ипотеку, очень важно правильно рассчитать ежемесячные платежи и оценить общую переплату.

Для того, чтобы рассчитать помесячно суммы возврата можно воспользоваться услугами, предоставляемыми практически на всех сайтах финансовых структур, которые предлагают свои клиентам услугу ипотечного кредитования. Это – ипотечный калькулятор онлайн.

Для совершения расчёта достаточно впечатать в соответствующие окна:

  • процентную ставку, реальную для выбранной ипотечной программы;
  • указать способ выплаты;
  • указать срок ипотечного кредитования (как правило, время указывается в месяцах);
  • стоимость недвижимости, на которую берется ипотека;
  • количественные данные о первом взносе.

Интерфейс ипотечного онлайн калькулятора Сбербанка

Действия пользователя калькулятором практически однотипны. Прежде всего – определиться, какими средствами располагаете, установить допустимые границы переплаты, которую получит банк за пользование его деньгами в виде процентов. Затем зайти на один из основных российских сайтов, сравнивающих банки, выбрать раздел, посвященный финансовым структурам, дающим ипотеки, и начать по ссылкам переходить на их сайты и далее – в раздел, где размещен кредитный калькулятор.

Например, вы хотите приобрести квартиру, стоимость которой составляет три миллиона рублей и взять для этого ипотеку в ВТБ, на начало марта 2018 года предлагающего такие займы под 9,5 % годовых.

Интерфейс онлайн калькулятора ВТБ24

Вам будет предложено:

  • выбрать время продолжительности ипотеки (например, Вы предполагаете погасить задолженность перед финансовой структурой за двадцать лет);
  • указать предполагаемую стоимость недвижимости;
  • ввести, сколько денег Вы готовы внести как первоначальный взнос;
  • указать, предоставляете ли Вы все документы или только 2 (паспорт гражданина РФ, а также ИНН);
  • желаемую площадь предполагаемого жилья;
  • получаете ли Вы заработную плату на карту данного банка и её количественные показатели.

После того, как запрашиваемая информация будет введена в калькулятор – моментально в соответствующем окне появится информация:

  • какую сумму готов дать банк;
  • какую заработную плату должен получать соискатель;
  • какой первоначальный взнос приемлем для банка;
  • процентная ставка.

Например, Вы обратились в ВТБ, готовы предоставить все документы, площадь жилья более шестидесяти пяти квадратных метров, заработную плату Вы получаете на карту ВТБ и она не менее высвечивающейся в окне калькулятора (то есть 36 764 рубля), Вы готовы внести рекомендованный банком первоначальный взнос - шестьсот тысяч ₽. В этом случае размер ежемесячного погашения равняется 22 059 ₽. 20 лет – это 240 месяцев, то есть придется выплатить банку 240×22 059 = 5 294 160 рублей, из которых собственно жильё составит 3 000 000 – 600 000 (Ваш 1-й взнос) = 2 400 000 ₽. Переплата в течение двадцати лет составит 5 294 160 - 2 400 000 = 2 894 160 ₽.

Соотношение стоимость квартиры/переплата составит 1,036

Условия будут иными, если Ваша зарплата ниже рекомендованной кредитными специалистами финансовой структуры и равняется минимально допустимой ими - 34 000 ₽ ежемесячно, Вы готовы внести 1-й взнос в размере 265 000 рублей (это минимальная сумма, приемлемая банком). Онлайн калькулятор по заполнению информации моментально предложит Вам реальное предложение – получить 1 500 000 ₽ на покупку только готового жилья при 9,3 % годовых. То есть, вся стоимость при таком 1-м взносе не может превысить 1 764 707 ₽ при погашении ссуды в течение двадцати лет, а ежемесячная оплата в течение этого времени составит  13 787 рублей.  Это вся информация, которую дает ипотечный калькулятор банка. Если такие условия Вам приемлемы – можно кликнуть на предложении выслать заявку на кредит и перейти к заполнению соответствующей формы.

Но более разумный вариант – рассчитать, какой будет переплата. Для этого достаточно выполнить арифметические действия.

Двадцать лет – это 240 месяцев. То есть выплатить банку будет нужно 240×13 787 = 3 308 608 рублей. Реально:

  • стоимость самого жилья – 1 500 000 ₽;
  • Вы внесли 265 000 рублей как 1-й взнос.

То есть 3 308 608 – 1 500 000 – 265 000 = 1 543 608 переплата.

Соотношение стоимость недвижимости/переплата составит 0,9717.

Принимать такие условия переплат – личное дело каждого и многие соглашаются с ними, поскольку выплаты растягиваются на двадцать лет и все это время можно жить в своей квартире, а не в арендованной. В первых числах марта 2018 года средняя стоимость аренды, например, в районе Войковский в Москве двух комнатной квартиры составит тридцать пять тысяч рублей ежемесячно, то есть за двадцать лет без учета инфляции придется заплатить за право пользоваться чужим 8 400 000 ₽.

Думается, что расчеты дают однозначный ответ граждан, брать или нет ипотеку.


 

Ипотечный калькулятор: принцип работы

Специалисты банков рассчитывают платежи по ипотеке применяя стандартные формулы. Зная их можно заранее точно определить предстоящие затраты на погашение займа. Эти формулы дают возможность определить:

  • эффективную процентную ставку;
  • количество денег, которые идут на погашение тела займа;
  • количество денег, которые направляются на погашение процентов, установленных ставкой банка для ипотеки.

Поскольку банки дают ипотеки и с дифференцированными платежами, и с аннуитетными, расчеты соответственно различаются.

Аннуитетный платеж – ежемесячные выплаты банку включают в себя часть базовой задолженности плюс вознаграждение банку за использование денег. При таких платежах устанавливают фиксированную сумму, не зависимую от фактического остатка денег, подлежащих возврату банку, хотя часть задолженности уже погашена предыдущими платежами.

Дифференцированный платеж. При таких выплатах ежемесячные выплаты (если не установлены иные сроки) уменьшаются, поскольку они состоят из 2-х частей:

  • зафиксированной в договоре части займа, возвращаемой кредитору;
  • процентов по ипотеке, начисляемых не на общую сумму займа, а его оставшуюся часть.

При дифференциальных платежах первый довольно большой, однако со временем выплаты становятся все меньше за счет снижения сумм процентов и уже не так накладны для семейного бюджета.

Расчет дифференцированной выплаты проводят так. Количество денег, которые осталось вернуть банку, считают по формуле:

ОД = СК/КП

Здесь:

  • ОД – основной долг, который нужно вернуть;
  • СК – сумма ипотечного кредита в целом
  • КП – количество периодов.

Расчет денег, подлежащих оплате как проценты по ставке у различных банков может не совпадать. Одни банки за основу времени пользования клиентом средствами принимают двенадцать месяцев. Тогда формула выглядит так:

НП = ОК(ПС:12)

Здесь:

  • НП – начисленные проценты;
  • ПС – ставка процентная (берется годовая);
  • ОК – остаток по кредиту, который имеется на текущий месяц.

Некоторые банки принимают за временной показатель количество дней в году, как правило, включая високосный год, берется цифра в 365 дней. Формула выглядит следующим образом:

НП = ОК×ПС×(ЧДМ:365)

  • НП – начисляемые проценты;
  • ПС – ставка процентная;
  • ОК – остаток суммы, которая была выдана по займу;
  • ЧДМ – количество дней, которые содержит расчетный месяц (может быть 28, 29, 30, 31).

При выборе финансовой структуры для обращения с целью получения ипотеки нужно уделять внимание не только количественному значению процентной ставки, но и на схемы погашения своего займа.

Пример расчёта аннуитетного платежа

Такие платежи также называют равновеликими. При подписании договора банк указывает время, в которое должна быть совершена выплата, её периодичность и количество денег, которое нужно вернуть в банк. Иногда финансовые структуры предоставляют определенную льготу – изменение количественного выражения выплаты в случаях её досрочности. Такую аннуитетную выплату структурно составляет сумма, которая выступает основным долгом, подлежащим возвращению, а также процентов, представляющие собой фактически вознаграждение банку за право пользоваться его деньгами. Их считают по таким формулам.

Формула аннуитетного платежа 

Здесь:

  • АП – аннуитетная выплата;
  • ПС – ставка процентная;
  • СК – начальная сумма получаемой ипотеки;
  • КП – количество периодов

Такую классическую формулу обычно применяют при расчетах специалисты Сбербанка.

Есть смысл предварительно произвести расчеты самостоятельно, поскольку специалисты банка имеют право округлять полученные результаты. И далеко не всегда это округление проводится в интересах пользователя ипотекой.

Некоторые финансовые структуры дают ипотеки с 1-м платежом обыкновенного типа. Расчет проводят по следующей формуле:

Формула аннуитетных выплат с 1-й выплатой обыкновенного типа

Здесь:

  • АП – аннуитетная выплата;
  • СК – изначальная сумма;
  • ПС – процентная ставка, которая зафиксирована в договоре для периода кредитования;
  • КП – периоды, в которые начисляются проценты.

В договорах с такими выплатами 1-я выплата  рассматривается как предварительная и в её состав входят проценты за 1-й период.

Некоторые банки предоставляют ипотеки с аннуитетными выплатами, для которых последний и 1-й платежи не аннуитетные. Такие выплаты рассчитывают по формуле

Формула аннуитетной выплаты при неаннуитетности 1-й и последней выплат

Здесь:

  • АП – платеж аннуитетного типа;
  • СК – изначальная сумма займа;
  • ПС – процентная ставка, устанавливаемая для начисления в период договора ипотеки;
  • КП – количество периодов.

В подобных ипотеках 1-я выплата - фактически проценты за I-й период, а последний платеж, так называемый «Хвост» - остаток по невыплаченным процентам.

Все иные платежи – это обычные аннуитетные. Как правило, финансовые структуры применяют такую схему, когда имеется необходимость подгонять сумму выплаты к целому числу, а «неудобный» остаток передвигается в следующий период выплаты.

Изучая предложенный банком ипотечный кредит нужно учитывать, что при аннуитетном виде платежей, допускающем использование хвостов аннуитетный платеж наиболее велик, что сильно влияет на выплачиваемую в итоге сумму.

Дифференционный и аннуитетный виды выплат имеют как определенные достоинства, таки и недостатки:

  • при применении аннуитетной схемы величина выплат погашения постоянна, а при дифференцированной – со временем снижается;
  • если сравнить с аннуитетными выплатами - при применении дифференцированной схемы в самом начале погашения придется платить больше;
  • банки дают займы с дифференцированными платежами предъявляя перед заемщиком более жесткие требования в отношении заработной платы и общего финансового состояния претендующего на ипотеку – величина подтвержденного дохода, как правило, на 25%, а первый взнос возрастает по сравнению со стандартным на 10%-15%.

Если применить формулы и провести расчет в отношении аннуитетных выплат, то видно что размер базовой задолженности будет снижаться достаточно медленно, а общая величина начисленных процентов оказывается больше.

Нужно помнить, что банковские специалисты готовят кредитные документы таким образом, что в случае желания заёмщика совершить погашение досрочно те проценты, которые уже выплачены «сгорают». При дифференцированных схемах выплат подобные  проценты учитываются и потери отсутствуют.


 

Общие правила применяемые банками

Финансовые организации вычисляют суммы ипотек индивидуально, но с учетом некоторых нормативных правил.

  1. Тем, кто является наемным работником в качестве подтверждения доход соискателя, достаточно приложить справку НДФЛ. Не секрет, что для уменьшения налогового давления, а также снижения обязательных выплат многие предпочитают получать часть зарплаты неучтённо, «в конверте». Банки учитывают эту особенность российской экономики и часто готовы кредитовать исходя из реальных доходов, требуя предоставить в таком случае справку про доходы в свободной форме. Как доход не учитывается пособие по уходу за детьми.
  2. Финансовые организации, как правило, устанавливают норматив, по которому после ежемесячного платежа, связанного с ипотекой, в распоряжении семьи, должно оставаться минимум десять тысяч рублей для каждого члена семьи. Например, совокупный доход семьи из двух взрослых и одного ребенка составляет пятьдесят тысяч рублей. Соответственно ипотечный платеж не может быть более двадцати тысяч в месяц.
  3. Вариант 50% - некоторые финансовые организации исходят из такого показателя, как максимально возможные платежи каждый месяц. Он основывается не на информации о величине доходов семьи, а на установленном для банка показателе, как правило, это платежи допускающие 50 % от суммарного дохода.
  4. Вариант максимальной кредитной нагрузки. При этом методе финансовая организация учитывает все текущие кредитные обязательства соискателя, действительные на момент обращения. Например, зарплата сто тысяч рублей. Зная свои непогашенные кредиты, которые требуют выплат в двадцать тысяч рублей Вы, сделав расчёты онлайн ипотечным калькулятором, не учитывающим указанный показатель, решили обратиться за ипотекой в банк, имеющий такой норматив 50%. Банк рассчитает максимальный платеж не пятьдесят тысяч рублей, а уже тридцать тысяч рублей.
  5. Наличие кредитных карт. Банки рассматривают соискателей банковских карт с овердрафтом приравнивают к тем, кто имеет действующие кредиты, поскольку средства с карты могут быть потрачены в любой момент. Важен и процент, который взымается при обналичивании. Например, он равняется 10%. При кредитном лимите сто тысяч рублей банк определит кредитную нагрузку в размере десять тысяч рублей и именно такую нагрузку будет учитывать при расчетах, даже если реально деньги не тратились.
  6. Как доходы суммируемые с заработной платой, как правило, учитывают:
  • деньги, получаемые соискателем от сдаваемой недвижимости в аренду, причем некоторые финансовые структуры не требуют предъявления договоров аренды;
  • деньги, получаемые от работ по совместительству, если они регулярны;
  • доходы, которые соискатель получает от предпринимательской деятельности;
  • дивиденды по ценным бумагам, от ведения бизнеса.

Льготные программы

В 2018 году начинают задействоваться льготные ипотеки, по которым ставка снижена. По некоторым применяются также иные льготы. Об этих программах говорил В.В.Путин в своем обращении к Федеральному Собранию. Согласно поручению Президента Правительством разработаны программы:

  1. Программа ипотечного кредитования предназначенная для бюджетников. предусмотрено частичное возмещение стоимости недвижимости за счет бюджетных средств, получение социальной ипотеки с более низкой ставкой доступно врачам, учителям, молодым ученым, которые нуждаются в улучшениях жилусловий;
  2. Программа ипотеки для служащих в армии. Она распространяется на тех военных, которые более трех лет участвовали в НИС (накопительно-ипотечная система). Ипотека доступна как офицерам, так и прапорщикам, контрактникам. Военнослужащему достаточно подать рапорт о желании получить ипотеку командиру части. В дальнейшем всю подготовительную работу проводят соответствующие специалисты, и соискатель обращается в финансовую структуру с уже профессионально подготовленным пакетом документом.
  3. Социальная ипотека под 6 % для семей, если начиная с 2018 г. у них родится второй ребенок или третий ребенок.

Более подробно про нюансы социальной ипотеки можно узнать из видеоролика.

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями в: