Как производится кадастровая оценка недвижимости? + Что такое кадастровая оценка, для чего она нужна и когда производится

Кадастровая оценка недвижимости предполагает под собой определенный процесс расчета стоимости определенных объектов в соответствии с установленными законодательными требованиями. Существует имущественный налог, который рассчитывается именно исходя из параметров стоимости объектов, которые находятся в собственности. Государством разработаны различные структуры расчетов, которые позволяют создать единый реестр, в который вносятся все данные по объектам, находящимся в собственности, и данные, которые касаются непосредственно стоимости тех или же иных объектов.

Параметры кадастровой стоимости требуются при расчете налогов. Также существует масса различных сделок, при которых нужно будет предоставить выписку из реестра, где будут указаны параметры цены на определенный объект. Таким образом, становится понятно, что все данные по оценке вносятся в единый реестр. Каждый гражданин имеет возможность самостоятельно просмотреть данные реестра на государственном сайте, причем без предварительных запросов. Если же требуется официальное и документальное подтверждение данных стоимости, то нужно обратиться в кадастровую палату или же многофункциональный центр, составить заявление, предоставить пакет документов и оплатить государственную пошлину. На основании полученных данных специалисты формируют выписку, которую собственник может получить через четко определенный промежуток времени.

То есть, расчет кадастровой стоимости сегодня производится по инновационным методикам, что позволяет четко определить параметры реальной цены на текущий момент времени. Существует методика плановой оценки. Она предполагает проведение всех необходимых действий раз в три года (но не реже чем раз в пять лет). Именно такой значительный временной разрыв и провоцирует возникновение определенных несоответствий. Как известно, рыночная цена на недвижимость очень сильно меняется. И нередко бывает так, что объект, который имел минимальную стоимость через время становится невероятно дорогим, как и напротив. Поэтому, законодатель четко определяет возможность проведения внеплановой оценки.

После предоставления данных по внеплановой оценке, специалисты кадастровой палаты должны внести коррективы в реестр. Если же по каким-то причинам формируется отказ от внесения изменений, придется обращаться в суд с просьбой осуществить коррективы на основании предоставленных документов.

Что такое кадастровая оценка недвижимости

В течение достаточно существенного количества времени в стране существовала устаревшая система расчета налогов имущественного формата. В данной ситуации использовался вариант исчисления по инвентаризационной стоимости, а она в свою очередь не учитывала многие рыночные механизмы образования цены на недвижимость. Именно по этой причине налоговые поступления были минимальными. Совершенно недавно были внесены определенные коррективы, которые установили необходимость определять кадастровую стоимость недвижимости. При этом, процедура расчета такой стоимости стала более многогранной, и опирается она на параметрах рыночной цены. Это позволило более объективно оценивать имущество, которое находится в собственности у граждан, и формировать рациональные налоговые отчисления.

Сегодня существует законодательная база, которая четко определяет все нюансы проведения оценки недвижимости с учетом определенных механизмов. Каждые три года осуществляется процесс плановой оценки, чтобы в кадастр были внесены реальные рыночные данные. Но даже текущая система не способна импонировать активному движению рыночных цен на недвижимость. Именно по этой причине формируется необходимость в определенных случаях осуществлять процесс внеплановой оценки.

Итак, кадастровая оценка недвижимости представляет собой специализированный процесс оценки, который направлен на объективную оценку различных критериев, которые имеют какое-то влияние на конечную стоимость на объект. Существует два основных вида проведения оценки – плановый и неплановый вид. Плановый вариант производится каждые три года, провоцирует необходимость действительной оценки всех критериев на текущий момент времени, все расчеты осуществляются на основании четко проработанного механизма.

Существует достаточно существенное количество специализированных методик, которые направлены на получение максимально полноценного результата, который будет приближен к рыночной стоимости объекта. Если же в процессе осуществления каких-то действий собственник недвижимости получает данные о кадастровой стоимости, которые не соответствуют параметрам рыночной цены, то провоцируется возможность проведения внеплановой оценки. Данная оценка позволяет внести коррективы в данные по кадастровому реестру.

Описание понятия

Например, на момент проведения оценки стоимость недвижимости составляла два миллиона рублей, данная сумма и была внесена в единый кадастровый реестр. В момент осуществления сделки собственник продал имущество за один миллион рублей, так как цена рыночная серьезно снизилась по определенным причинам. Но, имущественный налог все равно будет рассчитываться из тех параметров, которые указаны в едином кадастре. Чтобы избежать переплат нужно сразу же подать заявление на внеплановую проверку и добиться внесения корректив в соответствии с текущей рыночной ценой объекта.

Другими словами, становится понятно, что кадастровая оценка недвижимости предполагает под собой проведение ряда действий, которые направлены на формирование четких данных по цене определенного объекта. Принятие решения, утверждение перечней объектов, утверждение процедур оценки и многое другое – это деятельность государственных инстанций, которая провоцируется исключительно в рамках установленного законодательства. После проведения всех оценочных действий полученные результаты вносятся в единый реестр.

Если в момент осуществления сделки человек видит, что стоимость рыночная отличается от установленной кадастровой, он непременно должен произвести все необходимые действия, чтобы внести коррективы в реестр и не платить завышенные параметры налогов. Осуществить такую процедуру можно на основании обращения в кадастровую палату с заявлением, после чего нужно произвести оценочные действия усилиями частной компании. И на основании полученных результатов, в ходе изучения предложенной документации, специалисты внесут необходимые коррективы в документацию. Если же сотрудники государственной структуры откажутся осуществлять процедуру внесения изменений, то такие действия можно осуществить через суд. Основанием станет результат произведенной оценки.

Для чего может потребоваться внеплановая оценка:

  • В случае, если формируются условия, при которых налогооблагаемая база в разы завышена. Другими словами, вы реализуете недвижимость, которая стоит один миллион рублей, соответственно, с данной суммы и должны исчисляться отчисления в налоговую. Тем не менее, в кадастре указана цена в два миллиона рублей. И по закону, именно на основании кадастровых данных и будет произведен расчет. Чтобы не платить больше необоснованных налогов нужно осуществить процесс внеплановой оценки и внести соответствующие коррективы в документацию;
  • Для получения кредитных средств. Многие банки сегодня предлагают достаточно выгодные варианты кредитования на основании залога недвижимости. При этом, может потребоваться предоставление именно кадастровой оценки. Если в реестре сумма стоимости недвижимости ниже реальной, то расчет суммы кредитования будет осуществляться исходя из данной суммы. Например, в кадастровом реестре указана стоимость в один миллион рублей, а на текущий момент времени стоимость объекта составляет два миллиона рублей. Чтобы получить необходимую сумму кредита следует произвести внеплановую оценку и внести коррективы в базу;
  • Для проведения различных действий, которые связаны с отчуждением или же арендой квартиры.

Внеплановая оценка производится силами собственника недвижимости. В частности, придется самостоятельно подобрать компанию, которая сможет осуществить все необходимые оценочные действия, и самостоятельно оплатит проведение всех работ.

Когда может потребоваться кадастровая оценка недвижимости

Существует масса различных ситуаций, когда может потребоваться кадастровая оценка. Получить такой документ не составит труда, нужно просто обратиться в соответствующую инстанцию с просьбой о предоставлении выписки. Давайте подробнее рассмотрим ситуации, когда может потребоваться предоставление специализированной справки о кадастровой стоимости:

Купля-продажа

Зачастую при формировании стоимости на объект при его реализации полезно просмотреть параметры кадастровой стоимости, причем не только на свой объект, но и на подобные объекты в том же районе. Непременно скажем о том, что в настоящий момент кадастровые данные являются доступными. Просмотреть параметры стоимости объектов можно в онлайн режиме на специализированном сайте государственных услуг. На основании полученной информации можно будет четко определить стоимость своего объекта на текущий момент времени. При проведении таких сделок официальные выписки не требуются. Также нужно помнить, что если оценка производилась давно, то в реестре могут быть указаны устаревшие данные, а значит они не будут объективными. В таком случае лучше воспользоваться услугами независимого агентства по оценке недвижимости, которое поможет вам получить объективные данные по стоимости, а также официальный документ, который можно будет использовать при общении с покупателями.

Оформление дарственной или же наследства

При определенных сделках, которые проводятся посредством нотариальной помощи обязательно используется вариант уплаты государственной пошлины. Сумма данной пошлины рассчитывается на основании данных, которые внесены в кадастр. Потребуется официальная выписка, на основании которой будут произведены все необходимые процессы расчета. Узнать кадастровую стоимость потребуется при проведении сделок в виде дарения, оформления наследства, обмена.

Передача недвижимости в аренду

Отметим, что существуют определенные правила, которые определяют, что кадастровая оценка потребуется в том случае, если речь идет о предоставлении муниципальной недвижимости в аренду четко определенным категориям граждан. Например, если человек проживает в другом городе и занимает должность в государственном предприятии, то муниципалитет может предоставить такому гражданину жилье на условиях коммерческого найма. В такой ситуации сумма арендной платы будет рассчитываться исключительно на основании данных кадастровой цены. И все данные непременно должны быть отражены в договоре. В данном договоре также указываются параметры кадастровой стоимости.

Оформление кредита под залог

Сегодня оформление кредитов под залог недвижимости – очень востребованная и актуальная услуга банков. При этом, залог должен соответствовать определенным требованиям. А банк предоставляют сумму не более восьмидесяти процентов от общей стоимости имущества. Именно по этой причине устанавливается необходимость предоставления юридически значимого документа, на основании которой формируется возможность определить точную стоимость недвижимости. То есть, потребуется кадастровая оценка. Гражданин, который желает получить кредит под залог своей недвижимости в обязательном порядке обращается в соответствующую государственную структуру и получает официальную выписку. На основании данной выписки происходит последующий процесс оформления кредита.

Оформление субсидий

Установлены законодательные нормы, которые определяют, что при начислении налога на имущество, предоставляется ряд определенных льгот. Причем, чтобы получить данные льготы непременно нужно знать площадь объекта, а также параметры кадастровой стоимости. От стоимости в дальнейшем и будет зависеть сумма субсидии, на которую могут рассчитывать граждане в том или же ином случае.

Например, если стоимость жилья менее одного миллиона рублей, то формируется дополнительный вычет на такое имущество. Соответственно, вы сможете существенно снизить свои налоговые выплаты. Именно по этой причине очень важно, чтобы в кадастре фигурировали объективные цены на текущий момент времени. Законодатель разработал целую систему методик расчета, которые в действительности позволяют получить более объективные и точные данные, которые соответствуют параметрам рыночной цены объекта.

Когда может потребоваться

Пошаговая инструкция проведения оценки кадастровой стоимости

  • Шаг 1: Заключение договора с заказчиком, определения перечня объектов

Специалисты оценочной компании начинают работать исключительно на основании индивидуального заявления. Также предоставляются все необходимые документы на объект. Обязательным условием считается наличие правоустанавливающих бумаг. После получения необходимой документации формируется договор сотрудничества. Непременно отметим, что в данном документе должны быть закреплены все нюансы и важные моменты проведения оценки. Указывается объем оценочных действий, сроки, определяются параметры стоимости на предоставляемые услуги. Вы должны детально осуществить процесс проверки всех указанных данных, и если вас условия сотрудничества устраивают, осуществляется подписание документа на проведение оценочных работ.

  • Шаг 2: Анализ рынка недвижимости

Оценщик в первую очередь процедуру начинает с проведения анализа рынка недвижимости. Причем, в данной ситуации используются данные по объектам, которые расположены в том же районе, где расположена недвижимость заказчика. На основании таких данных можно будет осуществить процесс грамотного расчета кадастровой стоимости. Все дело в том, что государство определяет региональные расценки, но основывать на них расчеты не рационально, так как они не всегда определяют все важные особенности, которые могут повлиять на конечную стоимость.

  • Шаг 3: Определение основных факторов, которые влияют на стоимость

Нужно отметить, что на стоимость объекта влияет достаточно существенное количество различных факторов. Стоимость объекта может серьезно повышаться или же понижаться от определенной ситуации в том или же ином районе. Например, открытие промышленного объекта может стать причиной активного развития района, и естественно, это станет своеобразным элементом повышения стоимости. И напротив, если речь идет о том, что район развивается очень слабо, нет супермаркетов, близко расположенных остановок и пр., то это становится аспектом серьезного снижения окончательной стоимости.

Как вы понимаете, важным моментом грамотной оценки является компетенция оценщика, который сможет учесть все важные факторы, влияющие на окончательную стоимость недвижимости.

  • Шаг 4: Выбор модели оценки

Естественно в настоящий момент разработано достаточно существенное количество различных методик и технологий, на основании которых можно производить процедуру оценки всех объектов. Общепринятых моделей оценки не существует, но существуют рекомендации по выбору методики, с учетом определенных особенностей и факторов. Соответственно, специалист, который будет осуществлять процесс оценки, должен быть крайне внимательным в данном вопросе.

  • Шаг 5: Согласование действий с заказчиком

После того, как специалист осуществит все необходимые подготовительные действия, он обязательно производит процесс согласования последующих действий с заказчиком. Описываются положительные аспекты выбранной модели оценки. Осуществляется процесс объяснения всех основных моментов. После того, как заказчик дает свое согласие на проведение мероприятий и начинается фактическая работа.

  • Шаг 6: Расчет кадастровой стоимости

Данный этап работы считается основным. Так как формируется возможность использования специализированных формул, которые определены выбранной методикой проведения оценки. Полученный результат может иметь определенные погрешности, но в целом будет соответствовать рыночной цене объекта.

  • Шаг 7: Предоставление отчета

По окончанию всех выполненных работ обязательно осуществляется процесс подготовки отчетной документации. В отчете фигурирует четкая кадастровая стоимость, и именно полученный результат в дальнейшем вносится в единый реестр.

Инструкция проведения

Основные методы оценки

  • Сравнительный метод

Достаточно часто именно он и выступает основой всех последующих расчетов. Все дело в том, что в основе методики лежит аксиома, которая гласит о том, что одинаковые объекты в том или же ином районе отличаются не сильно. Именно по этой причине, оценщик использует вариант изучения технических характеристик недвижимости в четко определенном районе, и осуществляет процесс сравнения, находя подобные объекты с такими же техническими параметрами. После чего, формируется определение стоимости квадратного метра в четко определенном районе. Метод считается распространенным, тем не менее, он не учитывает качество проведенного ремонта и других жилищных улучшений, именно по этой причине окончательные параметры цены не являются точными.

  • Затратный метод

Более сложный и многоуровневый. Он предполагает, что осуществляется оценка помещения с учетом возможных вложений в создание подобного объекта. То есть, по сути специалисты опираются на то мнение, что стоимость готовой недвижимости не может быть выше стоимости строительства такого объекта. При этом, очень важным аспектом в таких расчетах выступает определение износа. Соответственно, процедура расчета в такой ситуации сводится к тому, чтобы четко определить, насколько уменьшилась стоимость объекта с момента, когда он был возведен. Учитываются различные параметры износа, также в процессе расчета берутся различные показали инфляции, влияния различных процессов экономического характера.

  • Метод доходный

Он применяется для расчета кадастровой стоимости коммерческих объектов. В такой ситуации оценщики стараются изучить все нюансы и возможности использования недвижимости именно с коммерческой точки зрения. Полученный результат позволяет сформировать четкое определение стоимости объекта на текущий момент времени с учетом актуальности на рынке коммерческой недвижимости.

Основные методы оценки

Как удаленно получить данные о кадастровой стоимости

Если у вас возникла необходимость получить данные о кадастровой стоимости, но тратить время на посещение многофункционального центра или же кадастровой палаты у вас нет желания, то вам непременно нужно обратить свое внимание на возможность оформления выписки посредством интернета. В данном случае, можно использовать как сайт государственных услуг, так и многочисленные посреднические сайты. Вам потребуется просто осуществить процесс заполнения обязательных пунктов. Это адрес объекта, или же кадастровый номер. После чего, вы можете получить нужные вам данные.

Если вам нужен бумажный вариант, то есть официальный документ, то придется обратиться в регистрационную палату лично или же через доверенное лицо. Но, практика показывает, что куда более удобнее использовать вариант сотрудничества с многофункциональным центром. В данном случае оператор составляет заявление, вводит ваши персональные данные, получает от вас документы и делает копии документов, вы оплачиваете пошлину, и в четко установленное время получаете нужную вам выписку.

Как получить удаленные данные о стоимости

Также можно воспользоваться услугами сторонних компаний-посредников. Сразу же скажем о том, что придется потратить определенное количество средств, чтобы оплатить составление доверенности на представление ваших интересов. После чего, придется также оплатить услуги специалистов, которые будут осуществлять все необходимые действия по получению справки вместо вас.