Как производится кадастровая оценка земель? + Что такое кадастровая оценка земельного участка, как производится, какие виды существуют

Кадастровая оценка земельных участков производится с целью сформировать единые знания, которые касаются рыночной стоимости четко определенных участков и внести данные сведения в реестр, посредством чего в дальнейшем может производиться процесс расчета налоговых исчислений. В течение достаточно длительного количества времени в нашей стране существовало такое понятие, как инвентаризационная стоимость участков, которая и использовалась для осуществления всевозможных налоговых расчетов. Тем не менее, показатели такой стоимости были далеки от рыночной, отчего государство теряло достаточно существенное количество средств, которые могли бы поступать в бюджет. По сути, исчисления были настолько несущественными, что возникла острая необходимость в модернизации такой системы, чтобы на основании данных по кадастровой стоимости можно было осуществить реальный расчет налоговых взносов.

Ситуация на текущий момент такова, что процесс расчета кадастровой стоимости проработан до мелочей и деталей. Благодаря внимательному отношению к определенным нюансам, были разработаны специализированные формулы расчета. Также были усреднены параметры стоимости земельных участков в четко определенных регионах с учетом назначения. На основании проработанной методики расчетов сформировалась уникальная возможность определения кадастровой стоимости. Данная стоимость в действительности приближена к рыночной, что уже формирует структуру расчета налоговых выплат на более рациональных параметрах. Приход от операций с земельными участками по налогам существенно вырос, тем не менее, все же были сформированы определенные проблемы и в данной системе.

Все дело в том, что процесс оценки для расчета кадастровой стоимости рекомендовано производить раз в три года, но не реже, чем раз в пять лет. Именно по этой причине, все равно возникают определенные несостыковки. Например, несколько лет назад участок мог иметь более высокие или же менее высокие значения, а расчет налога все равно будет производиться по той стоимости, которая указа в кадастре. Чтобы предотвратить негативные последствия неправильных исчислений была применена система вторичной – внеплановой оценки. Так, если собственник участка считает, что в кадастре указана неверная цена, он может инициировать проведение оценочных действий. И на основании полученных данных в кадастр должны быть внесены новые данные.

Нередко возникают ситуации, когда расчет налога осуществляется на основании кадастровой цены, которая давно устарела в своих значениях. Чтобы этого не произошло нужно предоставить доказательства того, что стоимость давно изменилась и на текущий момент времени является совершенно иной. В такой ситуации поможет исключительно внеплановая проверка, которая должна быть произведена по всем правилам. После предоставления такого документа в кадастровую палату, обязательно должны быть внесены нужные коррективы. Если же специалисты не соглашаются осуществлять внесение изменений, они должны предоставить письменный, причем обоснованный отказ, чтобы в дальнейшем у собственника была возможность оспорить решение кадастровой палаты в судебном процессе.

Посмотреть значения кадастровый стоимости земельного участка можно в онлайн формате. Если же требуется получение официального и юридически значимого документа, то придется обратиться в кадастровую палату с заявлением и пакетом документов. Обязательно придется оплатить государственную пошлину.

Что такое кадастровая оценка земель

С появлением нового положения, которое определило необходимость проведения кадастровой оценки, серьезно изменилась ситуация с налогообложением. Если ранее, за проведенные определенные сделки с участками собственники платили копейки, так как инвентаризационная стоимость в десять раз была ниже рыночной, то сегодня система расчета предполагает проведение более детальной оценки, что позволяет получить практически рыночные значения.

Кадастровая стоимость земель – это параметры цены земельного участка на текущей момент времени, с учетом всех обстоятельств, особенностей, прибыльности, местоположения, региона. Данные параметры определяются государственными инстанциями на основании четко проработанного законодательства. Полученные значения фиксируются в кадастре. В случае осуществления сделки с участков для расчета налогооблагаемой суммы используются именно параметры кадастровой цены.

Определено, что процесс оценки производится раз в три года, но не реже, чем раз в пять лет. Именно такой серьезный разбег по времени провоцирует возникновение определенных негативных моментов. Например, на момент проведения оценки участок располагался в зоне, где только планировалось строительство. Стоимость его составляла 300 тыс. рублей. Через два года был создан загородный коттеджный поселок, появилось множество различных элементов инфраструктуры и пр., стоимость подобного участка стала в разы выше и составила 1 млн. рублей, но в кадастре определены первые значения. И значит, расчет налога будет производиться с суммы в 300 тыс. рублей. Бывают обратные ситуации, когда стоимость напротив падает. В таком случае применяется внеплановая оценка, так как формируется необходимость снижения налогооблагаемой массы.

Именно по причине того, что рыночная стоимость земельных участков весьма серьезно может разниться и изменяется крайне быстро, возникла необходимость внедрения системы внеплановой оценки. Данная оценка может быть инициирована собственником участка. На основании такой инициативы производятся различные действия, направленные на определение реальной рыночной стоимости на текущий момент времени. После чего, формируется необходимость внесения полученных данных в кадастр.

Помните о том, что обязательно составляется заявление, к которому прикладываются официальные документы о проведении оценки. Устанавливается, что с 2020 года все оценочные действия будут производить исключительно государственные структуры. Но сегодня можно использовать услуги частных компаний, которые в течение минимального количества времени смогут осуществить процедуру оценки любого земельного участка.

Важно, чтобы вы получили официальный, юридически значимый документ. Ведь только на его основании могут быть внесены все необходимые изменения и коррективы. Если же возникает ситуация, когда сотрудники государственной структуры отказываются осуществлять процесс внесения изменений, вам нужно выполнить такие действия:

  • Получить официальный, письменный отказ в регистрации новых данных по кадастровой стоимости;
  • Если такой отказ вам не предоставляется, запрос на внесение изменений нужно отправить по почте с описанием всех вложенных документов, а также с уведомлением, которое зафиксирует получение пакета документов. На основании такого запроса вам обязаны будут предоставить письменный отказ;
  • На основании отказа можно составить иск в суд. Если вы самостоятельно затрудняетесь осуществить составление документа или же определить, какие пункты законодательства были нарушены, рекомендуем вам обратиться к опытному юристу;
  • В судебном процессе будут изучены все документы, после чего выносится окончательное решение. На основании вынесенного решения сотрудники государственной структуры обязаны внести в кадастр все необходимые изменения.

Сразу же отметим, что отказы по внесению изменений в кадастр чаще всего возникают в том случае, если документ по оценке вызывает определенные сомнения. Также отказ может быть сформирован в том случае, если компания, которая производила данные действия не имеет права предоставлять официальные документы оценочного характера. Как правило, отказы являются обоснованными. Тем не менее, бывают и такие ситуации, что отказ не является обоснованным, и в данной ситуации собственник участка сможет защитить свои интересы именно посредством обращения в судебную инстанцию.

Описание понятия

Когда требуется плановая и внеплановая кадастровая оценка земель

Плановая оценка требуется для того, чтобы внести все данные о четко определенном участке в единый кадастр. В таком случае оценочные действия осуществляются государственной структурой. За основу оценки берется проработанная методология. Следует сказать о том, что в настоящий момент нередко возникают ошибки и на этапе данной оценки, так как учитываются только основные критерии оценивания, которые нередко не могут отразить реальной рыночной стоимости участка.

Например, участок расположен в зоне коттеджных домов с охраняемой территорией, но оценка осуществляется по средним значениям, что формирует заниженные параметры стоимости. Для определения налоговой массы для собственника заниженные параметры в принципе не являются критическими, но если речь идет об оформлении кредита под залог, то в данном случае очень важно, чтобы данные по стоимости были практически идентичны рыночным параметрам.

Внеплановая оценка производится по инициативе собственника. Например, в том случае, если данные, внесенные в кадастр отличаются от реальных рыночных. Основные цели проведения внеплановой оценки:

  • Снижение земельного налога. При проведении определенных сделок в обязательном порядке уплачивается земельный налог. При этом, именно кадастровая стоимость берется за основу и выступает основной налоговой базой. На основании данной базы отчисляется сумма налога, которую собственник должен заплатить государству. Естественно, если в кадастр внесены значения, которые превышают параметры рыночной цены, то нужно осуществить процедуру внеплановой оценки. На основании полученных данных формируется возможность внесения корректив в реестр, после чего, расчет налоговой суммы будет исчисляться уже исходя из новых значений;
  • Определение справедливой суммы платы арендного характера. В определенных случаях арендная плата исчисляется на основании данных кадастровой стоимости. В таком случае также очень важно, чтобы в кадастре были указаны реальные значения. Ведь если значения занижены, то сумма арендной платы будет в разы заниженной, если кадастровая цена завышена, то будут завышены и параметры арендной платы. Чтобы установить справедливые показатели арендной платы нужно будет произвести внеплановую оценку;
  • Проведение сделок по отчуждению. Тут также важно иметь на руках официальный документ, определяющий кадастровую стоимость, которая соответствует рыночной на текущий момент времени. При формировании несоответствий проводится дополнительная оценка. Для проведения оценки можно привлечь частные компании, которые имеют необходимые разрешения для осуществления данных действий;
  • В случае, если возникает необходимость использования участка в качестве залога, для того, чтобы получить кредит. Сегодня многие банки стараются требовать от своих клиентов предоставление документов, которые четко определяют кадастровую стоимость участка. Если стоимость занижена, то человек может рассчитывать на кредит, исчисляемый из указанной суммы. Поэтому, если кадастровая стоимость не соответствует реальной, возникает необходимость в проведении дополнительных оценочных действий.

Следует учитывать, что законодатель определяет всю структуру расчета кадастровой стоимости, также устанавливаются правила определения категорий земли по типу применения. Соответственно, вы должны предварительно самостоятельно убедиться в том, что стоимость, внесенная в кадастр, не соответствует реальной. Проверить стоимость, которая внесена в реестр можно посредством специализированного сайта государственного формата. Вам нужно будет внести минимальное количество данных. Услуга предоставляется в бесплатном формате. Остается только сравнить полученные данные с рыночной стоимостью. Если вы видите несоответствие, вам нужно обратиться в кадастровую палату и инициировать процесс проведения дополнительной – внеплановой оценки.

Проведение таких оценочных действий можно доверить и частникам, но данные услуги придется оплачивать с собственного кармана. Обязательно предварительно проверьте документы разрешающего характера у компании, которая будет производить оценку. На основании чего, сделайте выбор, подпишите договор сотрудничества и получите юридически значимый документ, который сможет стать основой внесения изменения в кадастровые данные.

Когда требуется оценка

Методы кадастровой оценки земель

Как вы уже поняли, существуют разработанные методики проведения оценки земельных участков. Все они закреплены законодательно, и применяются в зависимости от назначения участка. Выбор метода предполагает, что оценщик четко понимает все возможные варианты применения участка в зависимости от категории.

  • Нормативный метод

Методика по своей сути направлена на установку нормативной стоимости участка в конкретном пункте. Специалисты в процессе проведения оценочных действий руководствуются различными факторами, с учетом степени их влияния на конечные результаты. Степень определяется в баллах. После чего, осуществляется процесс аналитического сравнения, выявляются дополнительные факторы. И уже после проведения всех перечисленных действий осуществляется процедура отчуждения, в случае необходимости проведения сделки. Именно данный метод чаще всего используется для определения стоимости участков под индивидуальное строительство в определенных поселках.

  • Сравнительный метод

Предполагает, что специалисты за основу исчислений берут показатели рыночной цены подобных вариантов земельных участков, которые предоставлены в продажу на текущий момент времени. Процедура предполагает аналитическое сравнение, и выявление стоимости на основании имеющихся данных по реализации подобных участков. Результаты такой кадастровой оценки будут зависеть от количества сделок, которые были проведены в четко определенный период на четко определенной территории. Чем более значительное количество подобных сделок было проведено, тем более точными и четкими будут полученные результаты. Отметим, что методика применяется как к свободным участкам, так и к участкам для строительства. Тем не менее, специалисты считают, что показатели полученных данных не являются точными, так как не формируется учет индивидуальных факторов участка.

  • Метод доходный

Предполагает осуществление процесса выявления величины дохода, который может быть получен в результате сдачи участка в аренду. Применяется к тем участкам земли, которые реально могут быть использованы в процессе арендного использования. Изначально оценщик четко определяет сумму ренты, которая считается типичной для участков подобного формата на определенной территории. После чего, используются полученные значения в определении окончательной стоимости. Методика достаточно интересна, применяется к различным земельным участкам. Процесс расчета осуществляется на основании стандартных формул.

  • Методика распределения

Применяется исключительно для тех участков, на которых уже возведен определенный объект. Все дело в том, что формируется отсутствие возможности продать участок отдельно от постройки. Поэтому, применяется особый метод исчисления стоимости земельного участка.

  • Методика выделения

Процедура предполагает использование варианта сравнения продаж с элементами затратного метода. Благодаря такому комплексному подходу формируется более детальная оценка текущей ситуации, полученные значения в действительности будут более точными, чем при иных вариантах оценки. Оценщик принимает во внимание не только параметры средней стоимости, но также определенные конкретные нюансы, которые могут иметь важное значение для формирования конечной стоимости.

  • Метод остатка

Используется для различных земель. Сегодня активно применяется для участков, которые имеют свободное значение, также применяется для участков, которые выделены под индивидуальное строительство. Процедура заключается в том, что специалисты оценивают участок, как элемент капиталовложения. Именно по этой причине, объективно оцениваются различные параметры. Капитализация использования участка ложится в основу производимых в дальнейшем расчетов. Методика сегодня активно применяется также для земель промышленного значения.

Методы

Как произвести кадастровую оценку земель

  • Шаг 1: Выбор компании

Пока разрешено осуществлять процесс оценки посредством услуг частных компаний очень важно грамотно и правильно подойти к процессу, чтобы найти специалистов, которые в действительности имеют необходимые разрешения на осуществление такой деятельности. Также важно подобрать специалистов, которые имеют значительный опыт и могут правильно подобрать методику оценки, чтобы предоставить конкретизированные данные своему заказчику. Обращайте внимание на репутацию, срок работы, обязательно производите процесс проверки документации.

  • Шаг 2: Указываем цель, заключаем договор

Перед тем, как согласовать все нюансы проведения дальнейшего процесса оценки очень важно четко поставить перед исполнителем цель. Если речь идет о внеплановой оценке предоставьте специалисту документы, на основании которых он сразу же скажет вам о том, есть ли возможность осуществить процесс переоценки. Обязательно подписывается договор. В нем указывается цель проведения мероприятия, используемая методика, непременно прописываются сроки, в течение которых будут выполнены все работы, а также определяется ответственность оценщика за отсутствие корректных данных при осуществлении расчетных манипуляций.

  • Шаг 3: Согласование времени, предоставление документации

Специалисты сразу же оговаривают время, когда будет осуществлен процесс оценочных действий. Также оценщики предварительно предоставляют перечень документов, которые должны быть предоставлены для того, чтобы была возможность произвести оценку.

  • Шаг 4: Проведение осмотра

Осмотр участка производится в обязательном порядке. При этом, специалисты должны четко знать, когда им будет предоставлен полноценный доступ к участку, они смогут произвести его визуальный осмотр, после чего, проанализировать полученные данные, изучат документацию и пр.

  • Шаг 5: Получение отчета

Сразу же скажем о том, что оценка частными компаниями осуществляется достаточно быстро. Если вам нужно получить срочные результаты, то придется заплатить дополнительное количество средств за срочность выполнения работ.

На основании проведенного анализа производится процедура составления отчетной документации. В ней должны фигурировать все данные технического характера, обязательно присутствуют сведения о собственнике, а также описывается примененная методика. В окончании составляется полноценный вывод, который в своем составе содержит данные с итоговой стоимостью.

Как производится оценка

Советы по выбору компании для оценки

Проверьте наличие страхового полиса

Сразу же отметим, что ответственные компании в обязательном порядке осуществляют процесс фиксации страховых рисков. То есть, в случае, если специалисты компании осуществят профессиональную ошибку, страховая компания будет производить процесс компенсации расходов клиента.

Проверяйте свидетельство о членстве в СРО

Законодатель определяет, что оценочные действия могут осуществлять исключительно те компании, которые являются членами саморегулируемой организации. Отсутствие такого документа свидетельствует о том, что компания на самом деле не имеет прав предоставлять свои профессиональные услуги в сфере оценочных действий.

Как выбрать компанию по оценке

Изучайте сайт компании

Непременно скажем о том, что сайт – лицо любой компании. Если оценщик не имеет собственного сайта, то вам сразу же лучше отказаться от таких услуг. Крупные компании на таком элементе не экономят, так как посредством сайта формируется возможность осуществить процедуру грамотного привлечения клиентов. Изучение сайта поможет вам узнать уровень квалификации специалистов, а также позволит изучить прайс с приблизительными ценами на предоставляемые услуги.