Как производится оценка кадастровой стоимости земли? + Что собой представляет определение кадастровой стоимости, какие методы существуют, зачем нужна такая оценка

Кадастровая стоимость земли – своеобразный финансовый государственный инструмент, который провоцирует определение стоимости определенного участка на текущий момент времени с целью получения налоговых выплат. Структура исчисления кадастровой стоимости достаточно сложна. Существуют различные методики, которые применяются к конкретным земельным участкам. Например, для участков, которые предназначены под индивидуальное строительство используется одна методика исчисления, для земель сельскохозяйственного значения – другая. Сложности расчета нередко провоцируют формирования ошибок.

Ошибочные расчеты возникают также по той причине, что процесс оценки проводится раз в 3-5 лет, что может стать критическим аспектом изменения рыночной цены, и сформировать повышенные параметры кадастровой. Например, в момент оценки земельный участок стоил несколько миллионов, после чего, был произведен процесс внесения данных в единый реестр. Буквально через год стоимость снизилась в разы, и такой участок на рынке стоил полмиллиона, но в кадастровой записи все равно будет числиться сумма в несколько миллионов, что может сильно навредить собственнику, особенно при исчислении налогов.

Поэтому, законодательство устанавливает возможность проведения внеплановой оценки как раз для таких ситуаций. Инициатором проведения таких оценочных действий может стать собственник земельного участка. После предоставления доказательств о снижении цены, специалисты должны внести коррективы в единый реестр. Если они отказываются осуществлять такие действия, то провоцируется необходимость осуществить процесс внесения корректив посредством судебного решения.

Чтобы получить документ, который определяет параметры кадастровой стоимости, можно обратиться в Росреестр, или же осуществить процедуру подачи запроса через многофункциональный центр. На основании вашего обращения выдается письменный документ (юридически значимый). Если вы просто желаете узнать стоимость, можно это сделать посредством интернета.

Документ с указанием параметров кадастровой стоимости может потребоваться при проведении сделок с земельным участком, причем практически всех. Также придется оформлять такой документ в том случае, если вы желаете использовать участок в качестве залога для получения кредитных средств.

При реализации земельного объекта внимательно проверяйте параметры кадастровой стоимости, так как именно она становится основой определения налогооблагаемой базы. Если стоимость завышена, обязательно проведите внеплановую оценку, чтобы сумма налогов была исчислена правильно.

Что такое кадастровая стоимость земли и для чего она проводится

Структура налогообложения раньше была основана на использовании инвентаризационной стоимости. При этом, она была настолько низкой, что реальные параметры налогообложения были минимальными. Сегодня законодательными актами определяется структура исчисления налогов на основании кадастровой стоимости. Методика имеет ряд особенностей, она практически приближает возможность получить рыночные параметры цены определенного объекта. В итоге, налоговая база стала более значительной.

Структура расчета кадастровой цены максимально приближена к структуре определения рыночной стоимости. В связи с такой структурой расчета налоговые поступления стали более значительными. Тем не менее, возникла ситуация, которая нередко формирует завышенные параметры стоимости. Именно по этой причине, нужно детально разобраться в том, что собой представляет кадастровая стоимость, как она определяется, чтобы в случае получения завышенных параметров не осуществлять переплату, а иметь возможность обратиться в суд для максимально грамотной защиты своих интересов.

В соответствии с проработанными нормативами, государство раз в пять лет осуществляет процесс определения кадастровой стоимости участков. На основании полученных данных рассчитывается налогооблагаемая база, то есть стоимость четко определенного участка с учетом всевозможных критериев, которые имеют серьезное значение для образования цены. С другой стороны, то что оценочные действия осуществляются раз в пять лет провоцирует отсутствие возможности адекватного определения рыночной цены. За эти годы многое может измениться, что существенно повлияет на формирование конечной стоимости. Нередко бывают ситуации, когда сумма налогов насчитывается неоправданно.

Чтобы все стало более понятным, приведем пример. Стоимость земельного участка составляла около миллиона рублей, так как сам участок располагался в живописной зоне при отсутствии промышленных объектов. Была произведена государственная оценка, и данная сумма зафиксировалась в качестве основы расчета кадастровой цены. Через два года недалеко от участка появился завод, который имеет вредоносное воздействие на окружающую среду. Стоимость участков в данном поселке резко снизилась. Теперь такой участок можно продать за 300 тыс. рублей, но если обратиться за расчетом кадастровой стоимости, то будет учтена сумма, которая была получена ранее, в миллион рублей. Соответственно, и налогооблагаемая база будет считаться более существенной, чем она есть на самом деле. В таком случае, можно подать заявление на проведение дополнительной процедуры перерасчета или же обратиться в суд, чтобы установить справедливые и объективные данные по стоимости.

В результате возникновения существенного количества подобных ситуаций, законодатель определил возможность проведения внеплановой оценки, которая может быть выполнена по инициативе собственника. На основании проведения такой оценки может быть сформирована структура внесения новых данных о кадастровой стоимости в единый государственный реестр. Причем, осуществить такие действия можно в досудебном порядке. Но нередко, специалисты отказываются принимать предоставленные данные, настаивая на том, что стоимость остается прежней. В такой ситуации придется обратиться за помощью в судебную инстанцию.

Основные понятия

Основные цели проведения внеплановой кадастровой оценки:

  • Снижение налога. В законодательной базе предусматривается налог на земельные участки при их реализации. На основании данных норм законодательства, в качестве основного элемента определения суммы налогообложения берется кадастровая стоимость. Если сумма стоимости завышена, придется осуществить процедуру самостоятельной независимой оценки и добиться внесения необходимых изменений;
  • Нередко внеплановая оценка производится с целью четкого определения справедливой суммы арендной платы. Сразу же скажем о том, что существует проработанная методика определения арендной стоимости, исходя из кадастровой стоимости. Если второй показатель завышен, то и аренда будет иметь завышенные параметры;
  • При проведении сделок, которые касаются вопроса отчуждения участков, также требуется предоставление кадастровой стоимости. При этом, параметры цены также могут иметь серьезные значения. Если такие параметры имеют завышенные показатели, нужно использовать вариант внеплановой оценки. Таким образом, формируется возможность определения реальной рыночной цены, которая существует на те или же иные земельные участки на текущий момент времени;
  • Нередкими являются ситуации, когда земельный участок используется в качестве элемента залога, чтобы в дальнейшем оформить кредит. Современные кредитные организации нередко запрашивают данные независимой оценки. Таким образом, они могут получить объективные знания о стоимости, которая присуща четко определенному участку на текущий момент времени.

Когда может потребоваться кадастровая стоимость

Ситуаций, когда данный документ придется оформлять существует достаточно значительное количество:

  • При расчете налогов. При реализации участков земли непременно осуществляется процедура уплаты налогов, и естественно, основным элементом расчета данной суммы выступает кадастровая стоимость. Очень важно, чтобы она была просчитана правильно, иначе в дальнейшем сумма налоговых выплат может быть весьма внушительной;
  • При проведении сделки купли-продажи собирается достаточно существенный пакет документов, среди которого обязательно предоставляются оценочные документы, которые определяют стоимость вознаграждения нотариусу, стоимость государственной пошлины за осуществление данной сделки. Если вы получили на руки документ с указанием завышенной стоимости, то в данном случае нужно сразу же использовать вариант внеплановой оценки;
  • Такие же действия осуществляются в том случае, если производится процесс выкупа земельного участка у государства. Документы, которые определяют кадастровую стоимость являются обязательными к предоставлению;
  • При оформлении завещания или же права собственности.

Как можно узнать кадастровую стоимость земли

Если у вас возникла необходимость в предоставлении документов, которые определяют кадастровую стоимость, то нужно будет обратиться в соответствующие инстанции, чтобы получить юридически значимое подтверждение. Если вас просто интересуют данные для личного использования, то можно воспользоваться вариантом получения информации через интернет. Используя данные земельного участка можно узнать параметры его стоимости. Но, это лишь информация для личного использования. Если нужно документальное подтверждение, то обязательно придется обращаться в соответствующие государственные структуры. Существуют различные методы, посредством которых можно будет получить данный документ:

  • Кадастровая палата

В соответствии с установленными нормами минимум раз в три года осуществляется процесс проведения оценочных действий (по определенным земельным участкам срок проведения может быть больше, до пяти лет).

Нужно отметить, что законодательно определены различные методы оценки, которые провоцируют использование механизмов определения цены без выезда на место. Существует такое понятие, как массовая оценка. Она предполагает, что используются различные данные общего характера, которые суммируются с данными по четко определенному участку, после чего, выводится окончательная стоимость. Определены различные методики для участков, которые предназначены для коттеджного или же загородного строительства, садоводства, земли хозяйственного или же фермерского значения. Структура расчетов достаточно сложная, что нередко провоцирует возникновение ошибок.

В определенных случаях использование массовой оценки является невозможным. Тогда применяется метод индивидуального характера. На основании проведенных исчислений формируется отчет, полученные данные вносятся в единый реестр. Отметим, что все оценочные действия осуществляются непосредственно без участия собственника земельного участка.

Если вам потребовался документ, на основании которого можно было бы четко определить кадастровую стоимость четко определенного участка, вы можете обратиться в кадастровую палату, составить специальное заявление, и в течение четко установленного количества времени вам будет предоставлен специализированный документ.

  • Обращение в МФЦ

Очень удобным вариантом оформления документального подтверждения кадастровой цены считается обращение в многофункциональный центр. В данном случае, вы можете сразу обратиться к специалистам, чтобы получить детальное консультирование по всем интересующим вас вопросам. После чего, собрать нужные документы и подать свое заявление. Форму заявления заполняет сам специалист. Срок выдачи документа будет немного больше, тем не менее, вы сможете упростить себе задачу.

  • Посредством интернета

Нередко нужно просто получить необходимую информацию без документального подтверждения. В такой ситуации проблем вовсе не возникнет. Можно узнать необходимые параметры в онлайн режиме на специализированном сайте. Росреестр имеет единый портал. Вам нужно будет посетить его, после чего, осуществить процедуру стандартного поиска информации по четко определенному номеру. По сути, вы вводите в специализированную форму присвоенный земельному участку номер, нажимаете кнопку найти. Запускается процесс поиска информации. По окончанию поиска предоставляется ссылка на объект, который вы искали. Вы переходите по ссылке и получаете нужную информацию. Если такой номер в базе отсутствует, то портал предоставит вам данные об этом. На официальном портале есть обучающий ролик, после просмотра которого вы сможете достаточно быстро разобраться в системе поиска информации.

Как узнать стоимость

Методы оценки земельного участка

Кадастровая оценка осуществляется посредством различной методики. Порядок определения стоимости в значительной степени зависит от назначения четко определенного участка. Соответственно, выбор метода предполагает необходимость оценки всех возможных факторов и вариантов использования земли.

  • Метод нормативный

Данная методика направлена на осуществление процедуры выявления конкретной стоимости земельного участка в четко определенном пункте населенного типа. Учитываются различные факторы по степени их влияния на определение рыночной цены. Степень оценивается исключительно в баллах. Такой метод провоцирует возможность четкой установки определенных данных, которые касаются затрат на приобретение такого участка в поселении. Оценка требуется для проведения отчуждения или же ставки налога земельного формата. Нередко используется для получения кредитов под залог.

  • Метод сравнения продаж

Используется в том случае, если присутствует база данных по реализации подобных участков на свободном рынке, с учетом четко определенной территории. Результат не является точным. Все дело в том, что рыночная цена все время изменяется, соответственно, определение стоимости таким методом применяется достаточно редко. Как правило, методика применяется как подспорный материал. Используется в определении стоимости участков с застройками, так и свободных земель. Есть существенный недостаток, который не позволяет осуществить процедуру оценки индивидуальных особенностей, что может очень сильно повлиять на окончательный результат. Например, есть участки, на которых расположены садовые насаждения, что провоцирует серьезное увеличение цены. Есть участки заболоченные, что формирует серьезное снижение. Поэтому, владельцам таких участков приходится осуществлять дополнительную внеплановую оценку.

  • Метод доходный

Принцип данной методики заключается в том, что специалисты выясняют величину дохода, которая потенциально может быть получена от сдачи данного участка в аренду. Сама структура расчетов считается достаточно простой. Оценщик определяет сумму ренты, которая является типичной для подобных участков, причем с обязательным определением территориальных особенностей. После чего, применяется структура использования полученных результатов в процедуре оценки путем подстановки значений в разработанные формулы.

  • Метод распределения

Данная методика применима исключительно для тех земельных участков, которые являются застроенными. Все дело в том, что такие участки невозможно реализовать отдельно от постройки, поэтому, провоцируется структура оценки единых объектов с последующим распределением.

  • Методика выделения

Данный вариант расчетов объединяет метод сравнения продаж с элементами затратной методики. Оценщик принимает во внимание средние параметры цены с определением четких данных по территориальной принадлежности, также формируется учет степени улучшения земельного участка.

  • Метод остатка

Применяется для свободных и застроенных земель. Суть основана на том, что любой участок предполагает под собой источник капиталовложений. Чаще всего применяется в качестве элемента возведения четко определенных объектов. Капитализация от дальнейшего использования участка и лежит в основе расчета.

  • Метод разбивки

Оценщик изначально осуществляет процесс изучения крупных участков, посредством которых определяется основная кадастровая стоимость. После чего, из полученных результатов производится выделение доли четко определенного – мелкого участка. Методика является не очень точной, чаще всего применима к землям лесного фонда.

Каждый метод имеет свои определенные достоинства и недостатки. В результате чего нередко формируются ошибочные окончательные выводы.

Методы

Пошаговая инструкция проведения кадастровой оценки

  • Шаг 1: Выбор оценочной компании

На сегодняшний день формируется возможность использовать услуги коммерческих компаний. Поэтому, рекомендуется детально изучить все предложения, чтобы подобрать варианты сотрудничества, способные предоставить вам точные оценочные данные. Старайтесь отдавать предпочтение тем компаниям, которые работают давно и имеют серьезные рейтинги надежности, стабильности.

  • Шаг 2: Заключение договора

Предварительно нужно осуществить процедуру консультирования со специалистами и указать цель, которую вы преследуете в процессе проведения оценочных действий. Также нужно подписать договор сотрудничества. В нем указываются цели, методика, на основании которой будет производиться оценка, сроки выполнения работ, все нюансы ответственности специалистов, стоимость услуг.

  • Шаг 3: Определение даты проведения оценки, сбор документов

Дату рекомендуется оговорить заранее, чтобы в дальнейшем не возникло никаких сложностей и проблем. Кроме предоставления допуска на участок нужно будет предоставить пакет документов, которые определяют наличие прав на участок, предыдущие сведения о проведении кадастровой оценки и пр. Полный список документов будет предоставлен при обращении в оценочную компанию.

  • Шаг 4: Проведение оценочных действий

Специалисты производят все необходимые действия по осмотру участка, после чего, применяют различные методики (применимые к четко определенному участку), чтобы осуществить процедуру расчетов.

  • Шаг 5: Время проведения оценки

Все действия по расчетам осуществляются в течение нескольких дней. Если вам потребовалась быстрая оценка, то вам нужно на этапе заключения договора указать на данный фактор. Стоимость проведения оценки будет выше, но в течение дня можно будет уже получить ответ.

  • Шаг 6: Получение отчета

По окончанию всех работ клиент получает специализированный отчет. Обязательно внимательно его проверьте. В нем должны присутствовать все персональные данные по четко определенному участку, сведения о собственнике, указывается методика, которая применялась для оценки, а также предоставляются полноценные выводы с итоговой ценой.

Проведение оценки

Советы по выбору компании для кадастровой оценки

  • Лучше всего сотрудничать с теми компаниями, которые имеют страховой полис, определяющий профессиональную ответственность. Страховка срабатывает в том случае, если специалисты непреднамеренно осуществили определенные ошибки, которые вызвали неприятные последствия для клиента;
  • Проверяйте свидетельство о членстве в СРО. Законом определяется, что все оценочные компании в обязательном порядке должны состоять в специализированных организациях саморегулируемого типа. Это провоцирует возможность получить дополнительную степень защиты от возможных мошеннических действий;

Выбор компании

  • Изучайте сайт компании. В первую очередь скажем о том, что если компания не имеет собственного представительского ресурса, от таких услуг лучше всего сразу же отказаться. Так как уважающие себя специалисты стараются предоставлять максимальное количество информации для изучения потенциальным клиентам. Изучение сайта позволяет определить уровень квалификации специалистов – оценщиков, определить предварительную стоимость услуг, а также убедиться в том, что компания работает не первый год, имеет страховой полис, членство в СРО и пр.;
  • Детально изучайте отзывы. Есть специальные форумы, которые посвящаются именно вопросу выбора компании для оценки. На страницах такого ресурса можно найти полноценные мнения клиентов, которые имеют опыт сотрудничества с той или же иной компанией и могут объективно оценить качество предоставляемых услуг.