Оптимизация процесса покупки квартиры является важным этапом, позволяющим потратить деньги именно на тот объект недвижимости, который соответствует предъявляемым требованиям, а также его цена не выходит за рамки принятого метода совершения сделки.
Поэтапное формирование плана действий, с последующим выполнением шаг за шагом, является экономически целесообразным, так как оплата услуг риэлтора обходится в пределах от 3 до 6% от итоговой стоимости объекта недвижимости. Существуют и посредники, работа которых стоит значительно ниже – 0,5-3%, но, и перечень предоставляемых услуг может ограничится проверкой договоров, а также контролем за отсутствием на квартире каких-либо финансовых ограничений по залогу или долям, собственники которых чудесным образом могут появиться сразу после завершения сделки.
Исходя из всего вышесказанного, получается, что риэлтор – слишком дорогая, а посредник – весьма ненадежная разновидность предыдущей. В такой ситуации остается лишь самостоятельно разбираться во всех тонкостях покупки квартиры и совершать сделку на основании полученной информации.
Именно для того, чтобы максимально упростить покупку квартиры, и будут приведены 7-мь последующих шагов с практическими советами. Игнорировать любой из этапов крайне не рекомендуется. Можно, исключительно, дополнять их проверками во всевозможных инстанциях.
Именно на этом, первом этапе, настоятельно рекомендуется не совершать спонтанную покупку, а провести предварительное исследование по ряду таких, казалось бы, незаурядных параметров, а именно:
От этих параметров зависит не только личный комфорт, но, и эффективность, возможной, будущей сделки по продаже.
Особенно стоит уделить внимание типу многоэтажного строения. Крайне нежелательно выбирать панельный дом без наружного утепления. Если же выбор пал именно на такой, то в сумме покупки нужно учитывать бюджет на работы по утеплению или оплате непомерных коммунальных тарифов в зимне-осенний сезон.
Помимо вышеупомянутых моментов, стоит определиться с рынком покупки квартиры – первичный или вторичный. Если же выбор пал на последний, допустим с точки зрения привлекательности ценового предложения или ограниченного бюджета, то нужно учитывать такие моменты как:
Если же предстоит покупка квартиры в новостройке (первичный рынок), то не стоит забывать о том, что это:
Логично, что предпочтения формируются исходя из имеющегося бюджета. Но, нужно учитывать тот факт, что по цене однокомнатной квартиры в центре, можно купить двухкомнатную в немного отдаленном спальном районе того же города, и, вероятнее всего, останутся деньги еще и на небольшой косметический ремонт.
При выборе квартиры не стоит ориентироваться на цены, которые явно занижены ниже среднерыночной цены. Это, скорее всего, «объявления-утки», которые распространяются мошенниками или риэлторами для привлечения внимания целевого клиента, путем создания видимости успешной работы в данной сфере. Достаточно поинтересоваться этой же дешевой квартирой, как она окажется уже проданной.
Если же стоит цель покупки недвижимости именно в центре города, но бюджета недостаточно или он покрывает лишь цену покупки, то можно воспользоваться кредитованием в банке или оформить ипотеку с предварительным взносом в 80-90% от общей стоимости.
Всегда на непредвиденные расходы, частью которых являются нотариальные услуги, нужно оставлять не мене 10% от стоимости квартиры. Это золотое правило, которое действует уже на протяжении многих лет. Если часть из заемных средств не понадобилась, то ее тут же можно вернуть в банк.
На данный момент, из реально действующих можно выделить лишь два способа покупки:
Выбирать необходимо исходя из финансовой ситуации на момент покупки.
Не стоит также забывать о возможности внесения части стоимости квартиры за счет сертификата материнского капитала, если, конечно, такой имеется на момент покупки.
Безусловно, самой сложной является самостоятельная покупка квартиры. О гонорарах риэлторов и посредников уже говорилось выше, поэтому их услуги становятся доступными только при наличии резервного бюджета.
Делая все собственными силами, нужно подготовиться к посещению различных инстанций, общению с собственниками или их доверенными лицами, а проверка подлинности доверенности последних – вообще отдельная история и инстанция, подтверждение от которой может идти до 3-х рабочих дней.
Проводя поиск и другие проверочные работы, обязательно нужно проконсультироваться с юристом, специализирующимся именно в данной области.
Очень важно, прежде чем совершать покупку, осмотреть минимум несколько вариантов. Это даст впечатление общей составной картины об объектах рынка недвижимости в данной ценовой категории.
Подъезжая к многоквартирному дому, стоит детально ознакомиться с «микроклиматом» района. Желательно, чтобы возле дома не было ларьков и других развлекательных заведений с круглосуточным графиком. По пути к школе и садику должны быть аллейки и территория без кооперативных гаражей и других заброшенных построек, которые могут представлять опасность.
Наличие школы и садика является обязательным условием, если даже для собственных нужд они и не нужны. Обусловлено это дальнейшим формированием цен. Любая недвижимость, в пределах 3-10 км от которой имеется не полная инфраструктура, дорожает на вторичном рынке на 15-20% медленнее, нежели аналогичные предложения с теми же государственными или частными учреждениями.
Возвращаясь к жилищным условиям, стоит отметить, что дом высотой более пяти этажей должен иметь лифт. Состояние последнего также напрямую зависит от возраста строения – больше 50 лет, обязательная одна замена с последующим ремонтом шахты и регулярным обслуживанием механизмов. Требованием можно пренебречь, если желаемая квартира расположена с первого по третий этаж.
Обязательно нужно проверить следующие параметры квартиры, которые, как правило, не указываются в описаниях на сайте объявлений, а именно:
Любые квартиры с нелегальными перепланировками, особенно, если это здание бывшей «коммуналки», покупать категорически запрещается. Надеяться на самостоятельное узаконивание всех этих моментов также нельзя надеяться, ведь их перевод в легальную плоскость потребует оплаты штрафа и кучи переделок, влекущих за собой значительный капитальный ремонт.
Расходы на легализацию перепланировок в приобретенной квартире могут достичь 5% от стоимости. И такие прецеденты уже имеют место.
Помимо всего вышеупомянутого, имеет место еще ряд моментов, требующих тщательного контроля:
Крайне нежелательно чтобы там числись лица, которые находятся временно или даже пожизненно в местах лишения свободы. Право их собственности никто не аннулировал. Любая амнистия, и такой человек в законном порядке стребует право совместного проживания или денежную компенсацию.
На данном этапе, также можно составить договор, в котом будут прописаны следующие условия:
Составление последнего документа носит рекомендационный характер.
На данном этапе нужно попытаться максимально снизить цену по сделке. Продавец, если даже это доверенное лицо, всегда имеет финансовый маневр. Каждую часть предполагаемой скидки нужно аргументировать. Примером может стать неподходящий ремонт или сантехника. Банальная входная дверь также, теоретически, может оказаться камнем преткновения в сделке. Продавец, видя реальную заинтересованность клиента, обязательно пойдет на выдвигаемые условия, если, конечно, они будут в разумных пределах.
Еще на этапе переговоров нужно уточнить предположительную дату последнего ремонта. Если капитальный ремонт жилой площади проводился давно или вообще ограничился отделкой еще во время постройки дома, то в процессе переговоров можно сделать акцент о необходимости проведения последующего ремонта, а также замене всех инженерных коммуникаций, вплоть до труб и батарей центрального отопления. Так как все вышесказанное будет являться фактом для продавца, получить существенную скидку станет еще проще.
Также, помимо детального осмотра самой квартиры, нужно уделить внимание и потенциальным будущим соседям. Как показывает практика, очень часто отказываются от покупки замечательных квартир по привлекательной цене, если в доме проживает много людей преклонного возраста. Последние, хоть и проживают за пределами личной жилплощади, могут составить массу дополнительных проблем.
Очень важно! Крайне не рекомендуется покупать в собственность квартиры, на первых этажах которых имеются продуктовые магазины, в сочетании с нижерасположенным подвальным помещением, или общественные столовые. В таких домах постоянная проблема с тараканами и насекомыми, от которых избавить практически невозможно, независимо от этажности многоквартирного дома.
Юридическое оформление проводится в три этапа:
Желательно чтобы в квартире не было прописано несовершеннолетних детей, особенно, если речь идет о приемных детях в возрасте до 10 лет.
Если все требования соблюдены, то заключенный договор купли-продажи необходимо передать для регистрации в МФЦ.
Аванс по сделке передается исключительно в рамках договора задатка.
В рамках законодательства происходит посредством подписания акта приема-передачи недвижимости. Предварительно покупатель повторно осматривает квартиру вместе с владельцем на предмет каких-либо несоответствий.
Если в процессе были выявлены несоответствия на предмет отсутствия мебели или сантехники, которая изначально оговаривалась, то в акте приема-передачи ставится соответствующая отметка, о переходе в собственность, на правах покупки, неполного перечня материальных благ. С таким фактом, предварительно задокументированным, можно обратиться в соответствующие инстанции, но, как показывает практика, такое решение не дает должного результат. На этапе такого вторичного осмотра, будущий владелец пытается как можно быстрее закончить всю бумажную волокиту и готов опустить некоторые недочеты.
Таким образом, следуя вышеупомянутым простым правилам, можно купить действительно хорошую квартиру, которая будет соответствовать всем требованиям и дальнейшему комфортному проживанию.
Вопрос ценовой политики не нашел своего отображения в рамках данной темы, так как нестабильный курс доллара делает все расчеты неактуальными, буквально на следующее утро.
Но, важно запомнить, что в формировании дальнейшей рыночной цены на такой вид жилой недвижимости играет особую роль инфраструктура. Отсутствие в близи расположенного садика или школы, существенно отобразится на замедлении роста цены, в сравнении с другими подобными квартирами, территория вокруг которых имеет такие преимущества.