Какие нужны документы для сдачи квартиры на длительный срок без посредников? + Инструкция и основные правила поиска клиентов

Для многих собственников при наличии дополнительного жилья имеется большой интерес в его сдаче в аренду для получения дополнительного притока финансовых средств. Тем не менее при самостоятельном поиске потенциальных клиентов каждый собственник сталкивается с перечнем вопросов на которые не всегда имеются однозначные ответы. Особенно это относится к возможным рискам, которые стоят особо остро при решении задачи сдать без посредников квартиру в аренду.

Рекомендуется для начала основательно подготовиться и изучить различную информацию, связанную с данным вопросом. Какая на текущий момент имеется востребованность в таком жилье, какими параметрами оно должно обладать, выяснить соотношение данных параметров и установить адекватную и максимально выгодную цену. Сдача квартиры без привлечения посредников, которые имеют большой опыт в данной сфере считается рискованным предприятием, не только в плане опасности сдать квартиру недобросовестным съемщикам или просто мошенникам, которые могут использовать ее в неправомерных целях, но и в плане несения ответственности за уклонение от налогов.

Одним из ключевых вопросов с помощью которого можно довольно быстро подыскать себе клиента это определение максимально выгодной стоимости сдаваемой квартиры. Для тех, кто не имеет необходимого опыта в данном вопросе наиболее удобным будет изучить различные предложения из соответствующих рекламных объявлений и сравнив параметры со своей квартирой установить подходящий размер цены. Для решения данной задачи можно воспользоваться сведениями из сети, посоветоваться со знакомыми, хорошим вариантом будет обратиться в риэлторскую компанию и указав параметры вашей квартиры узнать за какую цену вы могли бы ее сдать, получив ответ можно не заключать договор и сделать соответствующие выводы.

На стоимость могут влиять не только сведения по ее размерам, количеству комнат, наличию мебели и какой именно произведен ремонт, качество сантехники, важен именно район где она расположена, насколько он престижен, какие есть инфраструктурные объекты (магазины, школы, развлекательные центры).

На уровень и стабильность заработка оказывает срок аренды помещения. Длительность аренды конечно зависит от потребностей клиентов. При расчете на длительный срок нужно ориентироваться на период не менее одного года, такой срок позволит не тратить много сил и времени на поиск новых клиентов, когда срок договорных отношений истечет и вам придется искать следующих клиентов. Длительный срок аренды позволит получать стабильные доходы и сократит время простаивания недвижимости, когда нет подходящих арендаторов.

Хорошим вариантом надежной сделки является сдача квартиры знакомым или по их рекомендации. Практика говорит, что подобные сделки имеют большую эффективность и более длительное сотрудничество. Так существует большая вероятность что будет обеспечена сохранность имущества и внешнего вида квартиры, при спорных моментах всегда легче договориться.

Нужны ли документы?

Сдача квартиры в аренду, которая реализуется без посредников довольно ответственное и хлопотное мероприятие с множеством нюансов. Несмотря на то что в большинстве случаев при сдаче квартиры в аренду без посредников редко заключаются договорные отношения, вам все же необходимо подготовить определенный перечень официальных документов, которые могут вам потребоваться для предоставления квартиросъемщикам. Для них также существуют определенные риски и очень часто можно услышать опасения о том не произойдет ли выселения раньше указанного срока или не возникнет ли конфликт собственников если их окажется несколько. Если вы планируете составлять официальный договор и оплачивать налоги за свою деятельность, то все равно потребуется ряд правоустанавливающих документов. Для подтверждения серьезности ваших намерений перед потенциальными клиентами можно предоставить следующие документы:

  • Свидетельство о собственности. Это один из главных документов которого обычно оказывается достаточно для подтверждения, что квартира является вашей. При ознакомлении обычно необходимо доказать, что данные отраженные в свидетельстве сходятся с информацией в паспорте. Определенной сложностью может быть момент, когда в свидетельстве о собственности указано несколько собственников, многим квартиросъемщикам такой момент кажется потенциально опасным и из-за него могут возникнуть недопонимания;
  • Паспорт с регистрацией. Если по какой-то причине у вас нет свидетельства о собственности можно предоставить вашему потенциальному клиенту паспорт, в котором будет указана прописка по тому адресу где расположена квартира. По закону нельзя таким образом сдавать квартиру, но если ваше предложение арендатора заинтересовало, и вы убедили его в правильности выбора и предоставили дополнительные гарантии о том, что взаимоотношения с таким документом не будут нарушены, то проблем не должно возникнуть если только вы сами не решите изменить условия;
  • В качестве документов сойдут свидетельства о долевом участии и инвестиционные договора подтверждающие первичную покупку квартиры именно вами. Такой вариант возможен если речь идет о квартире в новом доме, когда возникли определенные проблемы с получением свидетельства о собственности;
  • Ксерокопии оригиналов документов. Если у вас есть все законные основания распоряжаться своей собственностью, то для сдачи квартиры можно предоставить и ксерокопии документов. При достоверности отраженных в них данных у квартиросъемщиков вряд ли возникнут вопросы. Единственное что для них важно это удостовериться что именно вы владелец и сами не снимаете данную квартиру.
  • Если вам очень важно быстро сдать собственную квартиру, то для этого все документы должны быть в порядке. Идеальным будет заключить договорные отношения официально через нотариуса, если же вы стремитесь сэкономить, то можно потратив некоторое количество времени все же подыскать клиентов и сдать квартиру без подписания договора.

Рекомендованные документы

Как сдать квартиру без посредников и на максимальный срок

Самостоятельная сдача квартиры в аренду вынуждает собственника более ответственно подходить к данной теме. Большинство вопросов необходимо будет решать лично, взаимодействовать с людьми и принимать порой довольно взвешенные решения. Существует множество нюансов, с которыми не всегда знаком человек впервые сдающий жилую площадь. Поэтому лучше всего - это составить план, которому необходимо следовать для последовательных и важных решений.

Шаг 1. Подготовка квартиры

Для того чтобы быстро найти клиента нужно чтобы ваша недвижимость была в надлежащем состоянии. Не обязательно делать ее идеальной, но все же все системы и оборудование, которое имеется в ней должны работать должным образом. Кроме этого не лишним будет непосредственно перед показом ее клиенту сделать уборку и придать свежий вид. Идеальным будет исключить возможные поломки тех или иных приборов если они работают ненадежно и заменить их, важно чтобы все трубы и особенно сливные были в весьма надежном состоянии, так как вряд ли можно рассчитывать, что возможные протечки будут вовремя замечены.

Шаг 2. Устанавливаем размер аренды

Если есть необходимость сдать квартиру на длительный срок, имеет смысл не устанавливать максимально возможную цену. Есть вероятность что не сразу удастся найти подходящих клиентов, и квартира будет простаивать. Вам придется больше уделять времени на поиски клиентов и поддержание ухоженного состояния, а это уже будет вас отвлекать от основной работы что является нежелательным.

Для определения цены можно самостоятельно исследовать рынок аренды и основываясь на полученных сведениях выбрать среднее значение или приближенное к максимальному. При этом важно учитывать в каком районе находится квартира, общее состояние дома, количество комнат и их благоустроенность. Если вы испытываете затруднения, то можно нанять профессионального оценщика, который вам поможет.

Шаг 3. Поиск арендаторов

Для поиска клиентов можно использовать различные онлайн сервисы и лично заниматься публикацией и распространением объявлений. Если желающих сотрудничать с вами появляется много лучше ориентироваться на семейные пары среднего возраста без детей. В таких семьях по статистике меньше вероятности появления форс-мажорных обстоятельств и свою оплату вы будете получать вовремя.

Шаг 4. Осмотр квартиры

Вы приглашаете сразу встретиться по указанному адресу и ознакомиться с условиями. Такая встреча позволит вам подробнее рассказать о преимуществах вашего предложения. Если вас и клиентов все устраивает можно переходить к детальному обсуждению заключения договора.

Шаг 5. Заключение договора

Предварительно нужно собрать все документы, которые укажет ваш нотариус и заключить сделку. Законные договорные отношения защитят ваши интересы и обезопасят от споров и конфликтных ситуаций. Если вы захотите получать больше, то можно договор заключить только устный, но с ним больше рисков и есть вероятность возможных манипуляций со стороны арендатора по выплатам.

Шаг 6. Получение предоплаты

Размер предоплаты необходимо обговорить заранее, обычно он составляет от одного до трех месяцев. Лучше если эту сумму и все последующие вы будете получать не наличкой в руки, а с помощью банковского перевода или посредством терминала на вашу именную карту.

Пошаговая инструкция

Поиск клиентов

Лучше всего начинать поиски своих первых клиентов на наиболее популярных и востребованных сайтах где вы легко сможете опубликовать свое собственное объявление. Публиковать нужно на всевозможных сайтах недвижимости, посещаемых форумах и соответствующих группах, созданных в социальных сетях, например, Фейсбук или Вконтакте. Сразу необходимо будет приготовиться так как будет весьма большая вероятность частых обращений к вам риэлторов с предложением быстро найти клиентов, подобные сообщения можно игнорировать.

Для поиска арендаторов с которыми можно сотрудничать без посредников нужно не стесняться размещать собственные посты в любой социальной сети. Для этого нужно подробно, но кратко указать наиболее важные сведения по квартире и сообщить что можно будет выгодно договориться.

Варианты ресурсов где можно разместить объявления:

  • Domofond.ru. Один из лучших инструментов где можно дать индивидуальное объявление по вашему предложению. Можно указать различные параметры и особенности – расположение, ключевая инфраструктура рядом, возможность указать место по карте;
  • Яндекс.Недвижимость. Также можно отразить существенный перечень условий, которые есть в вашей квартире и отметить преимущества именно вашего предложения. Старайтесь указать максимальное число сведений и преимуществ о вашей квартире;
  • Различные тематические сообщества в любой из социальных сетей. Их довольно быстро можно найти по запросам об аренде и недвижимости. Возможности данных групп позволяют довольно быстро найти выгодных клиентов в довольно короткие сроки благодаря высокой динамичности работы социальных сетей и значительной посещаемости, любая информация в них распространяется весьма быстро.

Поиск клиентов

Риски при самостоятельной сдаче квартиры

Сдача квартиры на длительный рок весьма правильное решение, тем не менее существует перечь неприятных ситуаций, которые могут возникнуть с вашей собственностью или конфликтных ситуаций с квартиросъемщиками. Основная опасность – это отсутствие бережного отношения к имуществу в квартире, ведь люди могут нанести любой вред в квартире и быстро съехать, не возместив ничего. Весьма частой является ситуация, когда через определенный период стабильной оплаты, арендаторы, ссылаясь на обоснованные причины просят отсрочить внесение средств за съем, пользуясь потребностью владельца в стабильном клиенте и затягивают максимально с оплатой.

В таком случае трудно сразу разорвать отношения, и многие владельцы идут на встречу, а недобросовестные арендаторы, воспользовавшись экономией на своей просрочке съезжают, не заплатив и еще прихватив определенное имущество. Таких ситуаций много и единственным вариантом защиты, когда вы в любом случае сможете защититься это заключение договорных отношений официально, в таком случае необходимо будет платить налоги, но вы и ваше имущество будут защищены как следует.

Чего нужно опасаться

Перечень основных рисков для владельцев квартир:

  1. Порча имущества и приведение квартиры в ненадлежащий вид. Наиболее распространена ситуация, когда в процессе эксплуатации может быть сломана аппаратура или испорчен ремонт. Тем более если речь идет о порче именно по вине арендатора. Вариантов может быть множество – это порча мебели и сантехнических приборов, приведение к поломке бытовой техники из-за ненадлежащей эксплуатации, нарушение отделки квартиры и пр. При таких случаях можно рассчитывать только на внесение в договор пункта о том, что при таких обстоятельствах ущерб будет возмещен, или же заранее договориться что вы будете проверять состояние квартиры раз в месяц. Ответственные и понимающие люди вполне могут согласиться на такое предложение;
  2. Субаренда. Также весьма опасная ситуация, когда после того как вы сдали квартиру ваш арендатор умудряется на правах хозяина сдать ее другим людям. Это может быть группа людей которым необходимо жилье и в результате мнимый собственник способен неплохо заработать за счет вашего имущества. Как вы понимаете при такой ситуации квартира очень быстро может прийти в негодность и потерять свежий вид;
  3. Мошеннические действия. В данном случае ваш квартиросъемщик подготавливает подложные документы и сдает жилую площадь от своего имени большому количеству различных людей. К сожалению, очень мало людей тщательно проверяют документы и как это обычно принято дают оплату на месяц вперед, считая что договорные отношения заключены. Обещая съехать в течение нескольких дней такой мошенник может за это время обмануть огромное количество людей и скрыться. В результате вам придется иметь дело с множеством недовольных людей которые будут требовать возмещения средств;
  4. Проживание большого количества жильцов. Частая ситуация, когда снимает квартиру один человек, а проживает в ней от трех и более людей. Хорошо, когда с ними не возникает проблем, но порой они могут существенно портить отношения с соседями, нарушать общественный покой и доставлять прочие неудобства окружающим. Поэтому данный вопрос также нужно заранее обсудить со съемщиком;
  5. Долги по коммунальным платежам. Если квартиросъемщик самостоятельно оплачивает счета и делает это не слишком ответственно, то есть вероятность что когда срок аренды истечет и он съедет вы получите кучу долгов по коммуналке. Для предотвращения такой ситуации придется каждый месяц отслеживать и проверять показания счетчиков, а также просить оплаченные квитанции.

Если вы собираетесь сдавать квартиру без заключения официального договора и на длительный срок, то рекомендуется при подготовке жилья не делать слишком дорогого ремонта, все должно быть очень прилично и аккуратно, но без дорогостоящей отделки и без продвинутой техники. Если все делается официально, то при сотрудничестве с нотариусом можно оговорить все моменты и при появлении нежелательных ситуаций все можно компенсировать через судебное разбирательство.

Спорные вопросы

В процессе эксплуатации вашей квартиры есть вероятность того, что могут возникнуть непредвиденные обстоятельства в виде поломок сантехнических приборов или электрики. Естественно данный момент необходимо сразу обсудить с вашим арендатором в каком порядке будут устраняться различные проблемы, и кто за это будет платить. Если причину поломки вызвала ненадлежащая эксплуатация или иная вина арендатора, то естественно возмещение нужно переложить на него. Если его вины нет, то для дальнейшего комфортабельного проживания вашего постояльца лучше оперативно ликвидировать данную поломку самостоятельно и в короткий срок.

Для уточнения обстоятельств и определения кто именно будет платить за любые сбои или порчу, нужно в договор внести отдельный пункт, в котором будет подробно расписано текущее состояние вашей собственности: нужно перечислить всю мебель и оборудование, их состояние, состояние всех коммуникаций. Такое описание поможет при возникновении вопросов о восстановлении работы приборов или целостности имущества увидеть все ухудшения или дефекты.

Можно составить акт о передаче жилой площади с перечислением всего что находится в квартире и его состоянии, включив некоторые оговорки о состоянии стен и полов, наличие отделки с ее описанием.

Разрешение споров

В зависимости от состояния квартиры может возникнуть необходимость по инициативе вашего арендатора произвести определенные изменения в квартире, например, заменить сантехнику или переклеить обои в некоторых комнатах. Нужно будет выяснить насколько необходимы данные перемены, и кто должен платить если вы лично ничего не планировали изменять, в частности за материалы и работу. Перед самой сдачей лучше заранее попросить не вносить изменений, чтобы потом арендатор не просил вычесть свои расходы из арендной платы.

Если вы разошлись во мнениях, то может возникнуть необходимость разорвать отношения. Для этого такую возможность нужно заранее предусмотреть и определить порядок действий, в какие сроки будет осуществлен переезд. При необходимости возместить ущерб, нанесенный арендатором в случае его отказа единственным решением будет обращение в суд