Оценка кадастровой стоимости - это вопрос, который волнует многих и вызывает достаточно много споров. Недавно государство перешло на новую схему определения стоимости частного имущества. Эта реформа коснулась, как простых граждан, так и юрлиц. Прошло уже несколько лет, но споры по поводу проведённой госоценки все еще не утихают.
Эта оценка проводилась в массовом порядке и достаточно в формальном порядке, поэтому очень многие граждане и юрлица столкнулись с тем, что их объектам была присвоена стоимость значительно выше рыночной.
Здесь также стоит упомянуть и о том, что экономическая ситуация в настоящий момент не очень благоприятна и, поэтому рыночные цены на многие объекты значительно снизились – разница между госоценкой в Росреестре и рыночной стоимостью вновь возросла.
Всё это, предоставляет нам повод обратиться к этой теме вновь. Некоторые не согласны с госоценкой были с самого начала, у некоторых появился повод подать на пересмотр этой оценки именно сейчас, когда цены на недвижимость на рынке сильно упали.
Поговорим сегодня подробно о том, как проводилась госоценка, какие факторы влияют на определение рыночной и кадастровой стоимости и как можно провести переоценку объекта, если она вас не устраивает.
Прежде всего, нужно понимать, что кадастровая стоимость и рыночная сильно отличаются. Кадастровая стоимость была введена государством для исчисления налогов на имущество граждан и юр.лиц. Напомним, что раннее налоги начислялись по инвентаризационной стоимости, с недавних пор они стали начисляться по кадастровой оценке.
Недавно Росреестр провел очередную оценку имущества граждан и фирм. В новую госоценку частной собственности уже входит учет местоположения объекта недвижимости, его площадь и другие важные характеристики, составляющие его реальную рыночную стоимость. Поэтому во многом кадастровая стоимость уже более приближена к рыночной, чем первоначальная инвентаризационная стоимость, которая всегда была значительно ниже рынка.
Введение кадастровой стоимости - это не что иное, как попытка государства приблизить стоимость объектов по государственному реестру к рыночной стоимости для того, чтобы увеличить собираемость налогов с частного имущества.
Сроки проведения кадастровой оценки и переоценки - не реже одного раза в 5 лет и не чаще, чем раз в 3 года. Начальная государственная кадастровая оценка проводилась во всей стране на основании решения региональных и местных органов власти. По запросу местных властей Кадастровая палата на основании данных Росреестра формировала списки объектов для оценки, с указанием их основных характеристик по своей базе. Затем на основе конкурса подбирались организации, имеющие соответствующие лицензии для проведения госоценки, с ними заключались договора на проведение соответствующих оценочных работ.
Определение кадастровой стоимости эти организации проводили на основании Федерального законодательства, руководствуясь правилами проведения оценочной деятельности. Для установления стоимости использовалась информация рынка недвижимости в данном конкретном регионе, расположение объекта, наличие дорог и социальной инфраструктуры в этом районе, с учетом других значимых факторов.
Затем Кадастровая палата проводила экспертизу отчётов с полученными результатами оценки. После чего эти утвержденные данные были занесены в Росреестр.
Заметим, что это была массовая оценка объектов, и обычно оценщики распределяли имеющиеся в перечне к оценке объекты по группам, по принципу их подобности. Затем, исходя из единой оценочной формулы или принятой модели оценки в данном регионе, определялось кадастровая стоимость для всех объектов данной группы.
Таким образом, можно сказать, что кадастровая стоимость по госреестру, на самом деле это условная и во многом просто расчётная величина, которая присваивалась в массовом порядке по указанным в Росреестре свойствам объектов.
На кадастровую стоимость объектов недвижимости оказывают влияние следующие основные факторы:
В виду того, что первоначальная оценка кадастровой стоимости проводилось по всей стране в массовом порядке, то нередко мы можем встретить примеры завышения этой стоимости по сравнению с рыночной, иногда даже в несколько раз.
Если вы столкнулись с тем, что кадастровая стоимость вашего объекта недвижимости оказалась выше его текущей рыночной стоимости, вам имеет смысл сделать её переоценку.
Уменьшение государственной кадастровой оценки, прежде всего, снизит ваше ежегодное налоговое бремя, а также уменьшит сумму налогов к уплате, если вы решите продать свой объект недвижимости. При снижении оценки объекта недвижимости возможно уменьшение арендных платежей за него, снижение госпошлин и иных обязательных платежей в госказну, уменьшение стоимости при выкупе объекта.
Напомним, что при расчете налоговой базы, ФНС руководствуется именно данными оценки объектов по базе Росреестра.
В виду того, что оценка имела массовый характер и проводилась по таким новым правилам впервые, государство предоставило гражданам возможность оспаривания и исправления госоценки недвижимости.
Узнать кадастровую оценку вашего объекта можно несколькими способами:
При соблюдении всех правил госоценки, полученная стоимость не должна существенно различаться от рыночных цен объектов. Если вы выявили существенные различия, то можете подать документы на пересмотр кадастровой госоценки.
Формально инициировать изменение госоценки, рассчитанной уполномоченной Кадастровой палатой организацией можно в следующих случаях:
Оспорить результаты госоценки «задним числом» возможно в течение полугода с момента внесения этих сведений в Росреестр. Напомним также, что произвести пересмотр кадастровой стоимости вашего объекта можно не чаще, чем раз в три года. Но такое изменение оценки, вступит в силу уже для новых налоговых платежей, пересчет прошлых платежей в казну уже никто делать не будет.
Для того, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость необходимо произвести независимую оценку и предоставить требуемый пакет документов в уполномоченные органы.
Собственник объекта для пересмотра его стоимости может обратиться в комиссию при Росреестре, либо подать документы на пересмотр госоценки в суд.
Физическое лицо может воспользоваться любым из этих двух методов. Юридическое лицо для оспаривания стоимости должно сначала обратиться в комиссию, а только затем уже в суд.
Для физлиц обращение на пересмотр оценки через комиссию является более простым, менее затратным и занимает меньше времени, чем эта процедура в суде. Напомним, что в суде придётся платить дополнительную госпошлину, да и само судебное разбирательство занимает несколько недель.
Для того, чтобы начать процедуру оспаривания госоценки, необходимо сначала обратиться к независимым экспертам и заключить с ними договор на независимую рыночную оценку вашего объекта. Заметим, что для оспаривания госоценки, независимую оценку может сделать только организация, которая имеет соответствующую лицензию.
Для проведения независимой оценки кадастровой стоимости необходимо сначала подготовить все необходимые документы на ваш объект недвижимости, которые потребуется оценщику для её проведения.
Для подачи заявки на пересмотр кадастровой оценки независимому оценщику необходимо предоставить:
После подачи вашей заявки, независимый оценщик изучит все ваши документы и скажет рыночную оценку вашего объекта, а также стоимость своих услуг по подготовке всех отчетных документов и сроки выполнения работ. Стоимость этих услуг может сильно различаться в зависимости от региона и характеристик объекта. После этого, вам необходимо заключить договор на проведение независимой оценки.
Таким образом, прежде чем, заключить договор о проведении независимой оценки вам необходимо самому оценить целесообразность проведения процедуры переоценки вашего объекта, исходя из затрат на эту процедуру и её предполагаемых результатов. То есть, вам необходимо сопоставить ту сумму, которую вы сэкономите за счёт снижения стоимости объекта, со стоимостью услуг независимого оценщика.
Процедура проведения переоценки независимыми агентствами обычно включает в себя:
На руки вам должны выдать отчёт о проведённой оценке и экспертное заключение СРО. Однако заметим, что не все организации, проводящие независимую оценку, самостоятельно подтверждают свои отчёты, поэтому возможно вам придётся самостоятельно обращаться в СРО. Сделать это нужно в течение месяца и обращаться можно в любую СРО.
Заметим, что при выявлении нарушений по процедуре независимый оценки, эксперт СРО может выдать отрицательное заключение, указав имеющиеся нарушения.
При подаче документов комиссию на пересмотр госоценки необходимо предоставить:
С того момента, как заявление было принято комиссией, оно должно быть рассмотрено в течение месяца. Обычно такие заявления рассматриваются в течение двух недель. Само рассмотрение заявления обычно занимает еще до 7 дней. Затем комиссия должна надлежащим образом вас уведомить о своем решении. Заметим, что комиссия может обратиться в организацию, которая проводила кадастровую госоценку, а также в организацию, в которой вы заказывали независимую оценку.
Для того, чтобы решение комиссии было правомочным достаточно присутствия половины ее членов. Кроме того, вы сами можете принять участие в заседании и присутствовать при обсуждении вашего заявления, также вы можете пригласить с собой оценщика.
Комиссия может вынести положительное решение о пересмотре госоценки - кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной стоимости объекта. А также комиссия может вам отказать в пересмотре кадастровой оценки. Комиссия обязана в течение 5 дней с момента принятия своего решения известить вас о нём в письменном виде.
В этот же пятидневный срок комиссия направляет свое решение и в Росреестр. Протокол проведенного комиссией заседания и принятое ею решение должны размещаться на официальном сайте Росреестра.
Если комиссия вам отказала в пересмотре стоимости вашего объекта, то вы имеете право обратиться в суд.
При судебном рассмотрении пересмотра госоценки, заявление должно направляться в суд общей юрисдикции регионального уровня по местонахождению заказчика работ или по местонахождению того госоргана, который производил определение кадастровой стоимости данного объекта. Это может быть краевой или областной суд и др.
Для начала процесса оспаривания госоценки в судебном порядке необходимо подготовить исковое заявление и приложить к нему документы необходимые для вашей конкретной ситуации. Обычно к исковому заявлению прикладываются те же документы, что и для пересмотра оценки в комиссии. Еще одним обязательным документом является только квитанция об оплате госпошлины за суд. Для рассмотрения в суде физлицам необходимо заплатить госпошлину примерно 300 руб, а юр.лицам 4500 руб.
Если вы уже получили отказ в пересмотре госоценки в комиссии, то ее решение вам необходимо оспорить в течение 3 месяцев.
Суд Может привлечь к рассмотрению дела третьих лиц, назначить дополнительную экспертизу проведенной оценки кадастровой стоимости.
Итогом судебного заседания должно быть решение о пересмотре кадастровой стоимости или отказе в её изменении.
Не секрет, что в последнее время государство всё время ищет новые источники пополнения своей казны, и налоговое бремя для простых граждан и юр.лиц постепенно всё больше увеличивается.
Введение новой схемы определения стоимости частной недвижимости и ее налогообложение, вызвало очень много вопросов, споров и недовольства со стороны налогоплательщиков.
До этого действовала инвентаризационная стоимость недвижимости, которая была всегда значительно ниже рыночной. Именно исходя из неё, исчислялись все налоги на имущество и другие обязательные платежи в госказну несколько десятилетий.
Вводя новую схему оценки недвижимости, государство постаралось привести в большие соответствие стоимость недвижимости по госреестру и рынку, значительно увеличивая налогооблагаемую базу.
Однако на практике оказалось, что такая госоценка недвижимости значительно завысила их рыночную стоимость. Это произошло во многом из-за несовершенств модели пересчета стоимости и учетно-расчетных схем. Эта реформа производилась сразу по всей стране, носила массовый характер. В результате этого переучета было допущено много ошибок и граждане столкнулись с тем, что вынуждены платить завышенные налоги и иные обязательные платежи в госказну.
Если вы выявили, что стоимость на ваш объект была сильно завышена, то вам нужно обращаться за пересмотром госоценки. Тем более, что в последнее время рыночные цены на недвижимость сильно упали, и таких поводов для обращения за переоценкой стало еще больше.
Для физ.лиц существует два варианта пересмотра госоценки - через госкомиссию при Росреестре, либо через суд. Заметим, что пересмотр госоценки через комиссию, это наиболее простой и быстрый вариант. Но, если вы получили отказ у комиссии при Росреестре, то вы можете оспорить ее решение в суде. Юрлица, несогласные с госоценкой должны пройти обе эти процедуры.
Сегодня мы постарались рассмотреть все эти вопросы достаточно подробно, надеемся, что наш материал помог вам разобраться в этом вопросе и вы смогли прояснить нужные для вас аспекты этих непростых процедур.