Оценка стоимости квартиры – законодательно неотъемлемая часть оформления в банке ипотечного договора

Иногда оценка проводится по решению покупателя или продавца квартиры. Ее проводят наследники при разделе имущества или желании продать наследство.

Однако согласно Федеральному Закону РФ, она обязательно требуется только при выдаче банками ипотеки.

Оценка квартиры - не просто формальность, которая требует дополнительных расходов. Объективная, профессиональная оценка подтверждает возможность продать квартиру при расторжении договора по ипотеке, если клиент не выполняет свои обязательства. При этом покроются все убытки банка.

Способы оценки разные. Но всегда она должна проводиться специалистами, знающими все тонкости и нюансы.

Заключение эксперта, отчет должны быть грамотным и отвечать на главные вопросы, интересующие любой банк, какова будет прибыль от предоставления своих средств заемщику, от продажи квартиры – залога в случае необходимости.

Когда проводится оценка стоимости квартиры

Оценка стоимости квартиры проводится в следующих случаях:

• при оформлении ипотечного кредита в банке;
• при нанесении ущерба квартире (например, в случае залива соседями). Предоставляется возможность определения суммы возмещения за причиненный ущерб;
• при купле – продаже. Покупатель квартиры может оценить адекватность цены, установленной продавцом;
• при получении квартиры в наследство и желании ее стоимость разделить между наследниками или продать;
• для предоставления права собственности на залоговую квартиру в новостройке;
• для залога при оформлении целевого кредита.
• финансовое учреждение минимизирует риски в случае не возврата кредита;
• для определения максимальной компенсации по страховке;
• в спорах о наследстве и имущественных спорах;
• при аренде квартиры, если ее владелец хочет уточнить соответствует ли назначенная им цена рыночной стоимости;
• при невозможности разделить жилье на равные доли, определяется рыночная стоимость;
• в судопроизводстве.

Специалисты считают, что без проведения оценки квартиры, все указанные сделки являются юридически неправомерными.

Оценка квартиры для ипотеки

Банк, выдавая большую сумму кредита, требует предоставить залог. При заключении договора по ипотеке, залогом у банка является приобретаемая квартира.

Размер суммы выдаваемого кредита банк определяет, принимая во внимание рыночную и ликвидную стоимость. Причем учитывается наименьшая цена. При этом стоимость квартиры должна равняться или превышать сумму ипотечного кредита.

При нарушении заемщиком условий договора, банк может продать ликвидную квартиру – залог. Цена квартиры позволит возместить убытки при выдаче собственных средств.

Для банка важно, чтобы стоимость не была завышена искусственно. При продаже залога банк не возместит затраты по договору ипотеки.

Оценка квартиры необходима не только банку, но и его клиенту:

• он получает уверенность, что в случае не возможности своевременного погашения долга, можно закрыть договор по ипотеке и продать жилье по рыночной цене;
• возможность получить большую сумму по ипотеке, более выгодные условия по кредиту. Они будут предоставлены при более высокой стоимости квартиры.
• Для соблюдения общих интересов, необходимо провести независимую экспертную оценку.

Выбор оценщика

Банк не может настаивать на выборе определенного оценщика. Однако на практике, чаще всего банк – кредитор предлагает перечень оценщиков, которые могут предоставить данную услугу.

Преимущества выбора оценщика - партнера банка:             

• это компании – партнеры банка, которым он доверяет. Они готовят отчет со всеми его требованиями;
• оценка будет проведена в кротчайшие сроки;
• отчет будет обязательно принят.

Не рискуйте, не пользуйтесь услугами иных банков. Отчет, подготовленный, возможно, за меньшую плату, может не соответствовать требованиям банка и им не принятый. Заказчик будет вынужден оплачивать проведение новой экспертизы.

При выборе оценщика, предложенного банком, необходимо:

• учитывать стаж компании на рынке оказания подобных услуг;
• репутацию компании;
• выбрать самое выгодное предложение.

Требования к оценщикам недвижимости

Оценку квартиры производит компания, которая оказывает данную услугу, или частный оценщик.

Ко всем оценщикам предъявляются определенные требования:

• необходима страховка на срок от одного года;
• компания или частный оценщик должны состоять в объединении саморегулируемых организаций (СРО);
• наличие полиса гражданской ответственности. Полис страхования свидетельствует об опыте и профессионализме. В случае ошибки, компенсируется ущерб, причиненный заказчику.

Учтите, что частный оценщик или представитель компании - оценщика и заемщик не должны являться родственниками. Эта связь может оказать влияние на результат оценки.

Выбрав компанию, необходимо подготовить документы.

Требуемые документы для оценки

Заемщик должен предоставить оценщику пакет документов:

• копию своего паспорта;
• документы, подтверждающие право на квартиру;
• подробный план планировки квартиры, составленный в БТИ;
• копию кадастрового паспорта, полученную собственником в БТИ;
• справку, подтверждающую, что дом с квартирой не планируется к сносу (не требуется для квартиры в новостройке);
• контактные данные для связи.

Собрав документы, необходимо подать заявку для проведения экспертизы в выбранную компанию - оценщика. Оценщик в оговоренный день, проведет осмотр квартиры и подготовит отчет.

Методы оценки квартиры

Используются следующие методы:

• сравнительный (аналоговый) - наиболее распространенный. Проводится анализ аналогичных сделок. Расчёт проводится с учетом поправочных коэффициентов. Они учитывают разницу в размерах жилой площади, в отделке квартиры, удаленности от городской инфраструктуры;
• доходный – применяется очень редко. Предполагается оценить, какую прибыль принесла бы квартира, если бы использовалась для сдачи в наем с целью получения выручки;
• затратный. Рассчитываются затраты на строительство подобной квартиры. Он учитывает все траты: работы при строительстве, используемые  строительные материалы, дополнительные расходы. При исследовании обязательно экспертом также учитывается износ здания, в котором находится квартира, уровень инфляции. При этом не учитывается рыночная стоимость. Затратный метод оценки используется работниками БТИ.

 При сравнительном методе, определяется стоимость на рынке, при затратном методе – ликвидная.

Обычно они мало отличаются, но иногда разница может быть ощутима. Например, выполнен дорогой ремонт. При этом стоимость рыночная будет значительно больше ликвидной.

Работа оценщика при осмотре квартиры

Выезжая на осмотр, оценщик:

• осматривает жилье и сверяет идентичность реального плана и предоставленного в документах БТИ. При обнаружении перепланировки, потребуется ее узаконить для получения кредита;
• сфотографирует помещение;
• учитывает факторы:

1. престижность и экологическую чистоту района;
2. наличие инфраструктуры поблизости (остановок транспорта, школы, центров торговли и культуры и др.);
3. площадь, состояние отделки квартиры, планировку, этаж и наличие дефектов;
4. материал здания и количество этажей;
5. благоустройство двора у дома с квартирой.

Требования банка к отчету

Банки предъявляют определенные требования:

• соответствие стандартам АРБ и АИЖК;
• соответствие индивидуальным стандартам банка. Они позволяют получить более полное представление о залоге. Банк всячески стремится уменьшить свои риски.

Могут прописываться специфические особенности жилья и окружения дома, в котором расположена квартира. Могут быть рекомендации и оценщикам по выбору квартир для проведения анализа по стоимости. 

Все это является еще одной причиной выбрать компанию для оценки – партнера банка, в котором планируется оформить ипотеку.

Оценщики уже знакомы со всеми требованиями, многократно оказывали подобные услуги. А главное – полное доверие банковского учреждения к таким компаниям. Их отчет обязательно будет принят и тщательно рассмотрен.

Также надо учитывать, что и выбранная клиентом квартира, должна устраивать покупателя и банк. К ней тоже предъявляются определенные требования. Выбор обязательно надо согласовывать с банком.

Полновластным хозяином квартиры будет банк до тех пор, пока не будет погашен весь долг, в случае оформления ипотеки.

При обращении клиентов к самостоятельно выбранным оценщикам, процесс оформления кредита затянется. Банк будет вынужден проверять и перепроверять данные оценки.

Это опять подтверждает необходимость выбора аккредитованного оценщика. Он знает все требования партнера - банка и учтет все их в своем отчете. В другом случае, оценочный отчет может быть отклонен. При этом  на повторную оценку у другого оценщика, может у заемщика просто уже не оказаться времени.

Отчет оценщика

Отчет содержит обычно около 30 страниц. Он должен быть  прошнурованным, пронумерованным, содержать подпись работника и печать компании – оценщика.

Он может быть представлен и в электронном виде с цифровой подписью оценщика.

Отчет содержит:

• данные о фирме - оценщике и самом заказчике;
• данные о методе произведения оценки;
• сведения и характеристики квартиры;
• рыночную и ликвидную стоимость;
• приложение.

Подготовка отчета обычно составляет до пяти дней. Срок его действия— 6 месяцев. Он имеет статус официального документа.

При выборе оценочной компании, необходимо уточнять срок оформления. Большинство документов, подаваемых в банк, имеют ограниченный, короткий срок действия.

Работников кредитного отдела банка, прежде интересует приложение с приложенными документами, фотографиями квартиры, с указанием ее стоимости.

Самое главное – информация заключительной части, в ней сведения о том, сколько банк получит, продав квартиру клиента при расторжении ипотечного договора.

Стоимость оценки

Стоимость оценки для выдачи ипотеки, зависит от региона. В Москве она обычно самая высокая, в Санкт-Петербурге несколько ниже, в регионах – раза в два может быть ниже, чем в Москве.

Сэкономить на оплате услуги оценщика, можно подав заявку заблаговременно. Компании за срочную работу по оценке и выпуску отчета, обычно требуют большую сумму денег.

Отличия оценочной стоимости от суммы предоставляемого кредита

В случае большей стоимости квартиры по экспертной оценке, чем сумма ипотечного кредита или равна стоимости, установленной продавцом квартиры, кредит сможет покрыть расходы, вязанные с покупкой квартиры.

Однако оценка стоимости может оказаться ниже суммы, которая необходима для покупки квартиры. Банк не предоставит свои средства на сумму, больше указанной при оценке в отчете компании - оценщика.

При этом требуется:

• заемщику обратиться за повторным проведением экспертизы, но уже в другую фирму. Если окажется при повторной экспертизе, что стоимость квартиры мало отличается от определенной ранее цены, то клиент имеет право предоставить дополнительный залог. При этом его стоимость должна быть равна или превышать недостающую сумму;
• обратиться к продавцу и просить скидку на стоимость квартиры. Возможно, продавец пойдет навстречу;
• при отсутствии возможности предоставить ликвидный дополнительный залог и продавец не дает согласия на уменьшение стоимости, рекомендуется недостающую сумму получить, оформив дополнительно кредит потребительский на разные нужды наличными. Однако при этом процентная ставка будет значительно больше, чем по ипотеке.

Самостоятельная оценка квартиры

Собственник квартиры при продаже сам может определить стоимость своей квартиры.

Проще всего заемщику:

• выяснить реальную стоимость похожих квартир в объявлениях, интернете, в печатных изданиях. Возможно, и удастся посмотреть предлагаемые квартиры под видом покупателя;
• постараться определить ориентировочную, приблизительную стоимость квартиры по основным параметрам в нескольких агентствах по недвижимости. Иногда подобная услуга оказывается по телефону.

Случайные и преднамеренные ошибки при оценке

Ранее имелись самые разные мошеннические схемы, по которым умышленно неправильно проводилась оценка для ипотеки.

Заемщик мог с оценщиком договориться о завышении стоимости своей квартиры. Потенциальный заемщик, увеличив оценочную стоимость, мог получить в банковском учреждении большую сумму для приобретения квартиры.

При этом он мог оформить ипотеку без первого взноса и на более приемлемых для себя условиях.

В настоящее время требования к отчетам банками ужесточены. Сотрудники кредитного отдела многократно и тщательно проверяют все отчеты. Они проводят тщательный контроль и за использованием выделенных средств. Средства ипотеки должны быть использованы только по назначению – на покупку жилья. Всевозможные махинации теперь в основном исключаются.

Однако оценщик может просто ошибиться, выбрав для анализа неверно аналоги без умысла. Рыночная стоимость квартир постоянно изменяется, можно ошибиться в выборе и тем более трудно спрогнозировать, какой будет стоимость через несколько лет. Надо учитывать, что ипотеку заемщик оформляет на много лет. 

Деятельность оценщиков регламентируется законодательно. Оценщик несет финансовую и даже уголовную ответственность (в отдельных случаях) за ошибки при оценке стоимости.

Однако согласно закону, оценщик же обязан возмещать все убытки, которые может понести заказчик впоследствии.

Если заказчик имеет доказательства заниженной оценки стоимости квартиры, он имеет законное право оспорить оценку в судебном порядке.

Клиенты все больше доверяют оценщикам, но стараются обязательно при выборе его, познакомиться с отзывами клиентов, ранее пользовавшихся услугами.

Приобретение квартиры – дело серьезное и к выбору не только банка, но и оценщика надо подходить со всей ответственностью.

Заключение

Оценка квартиры – услуга востребованная. Она оплачивается потенциальным заемщиком. Оценка необходима банку и заказчику.

Желательно обращаться к оценщикам из списка, предложенного банком. Отчетам таких кампаний банки абсолютно доверяют и быстрее выдают ипотечные кредиты.

Экспертиза должна проводиться грамотными экспертами, знакомыми с требованиями банка и заемщика.

Банки для собственной безопасности, стремятся уменьшить реальную цену квартиры, а клиенты банка, наоборот, – увеличить, чтобы получить большую сумму кредита. Поэтому независимая оценка квартиры так важна для обеих заинтересованных сторон.

Важно, что отчет по оценке квартиры – официальный документ. Он может быть использован при судебном разбирательстве при определении компенсаций заемщику.

Заключение эксперта - аргумент в спорах и с налоговыми органами в качестве доказательства при начислении налога на жилье. Оценка самим собственником, заключение об оценке не принимается судами.

Главное – оценка должна быть не только независимой, но объективной и обязательно профессиональной.