Проведение оценки рыночной стоимости профессиональными оценщиками, какие услуги они оказывают + важные нюансы, на которые нужно обращать внимание

Оценка рыночной стоимости - это вид профессиональной деятельности, при которой устанавливается стоимость любых активов с учётом прав на них. Она регулируется государством и официальными саморегулируемыми сообществами, членами которых являются профессиональные оценщики.

Собственников объектов недвижимости интересует особенность оценки рыночной стоимости, необходимость проведения и методы, требования к оценщикам. Интересует владельцев недвижимости проведение оценки разных объектов, в том числе, земельных участков. Особенно интересует собственников преимущество оценки рыночной собственности по сравнению с кадастровой оценкой.

Согласно законодательству, созданный Национальный совет по деятельности оценщиков, координирует их деятельность, формирует единый подход к осуществлению деятельности, разрабатывает стандарты и единые правила оценки.

Одним из видов стоимости любых активов, наряду с инвестиционной, ликвидационной и кадастровой, является рыночная стоимость.

Особенности рыночной стоимости

Рыночная оценка является наиболее вероятной ценой, по которой актив может быть продан в текущий момент. Поэтому именно рыночная стоимость объекта в данном регионе учитывается при определении кадастровой стоимости при совершении различных сделок, операций с недвижимостью, при определении базы для начисления налогов на недвижимость.

При оценке рыночной стоимости учитывается не только назначение самого объекта, эксплуатационные характеристики, но и влияние рыночной среды на стоимость.

Необходимо различать понятия - реальная «стоимость» объекта и его «цена», которая устанавливается на конкретную дату, в текущий момент. В условиях экономического упадка цена объектов недвижимости обычно значительно ниже реальной стоимости.

Оценка проводится при условиях:

• на открытом рынке при жесткой конкуренции;
• обладания требуемой информацией обеими сторонами об объекте сделки;
• обе стороны действуют разумно и только в своих интересах;
• отсутствия влияния на цену чрезвычайных обстоятельств: предмет оценки не обязательно должен быть реализован одной из сторон сделки и принят другой стороной;
• оценки аналогичных объектов;
• отсутствия принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны;
• оплаты за объект в денежной форме.

Объекты оценочной деятельности

К объектам оценки относятся:

• все виды недвижимости (в т.ч. земельные участки);
• средства транспорта (автотранспорт, водный и воздушный транспорт);
• бизнес (предприятия, компании, организации и их основные средства);
• ценные бумаги (акции, облигации, векселя и др.);
• объекты интеллектуальной собственности;
• оборудование (машины, станки, мебель и др.).

Необходимость проведения оценки

Оценка необходима в случаях:

• проведения сделок с движимым и недвижимым имуществом (при купле-продаже);
• оформления наследства, дарения, раздела имущества;
• составлении брачного контракта;
• приватизации, ликвидации, конфискации, национализации объектов;
• получения кредита (с предоставлением недвижимости в качестве залога);
• исчислении налогов, госпошлин, различных сборов;
• оформления страхового полиса;
• аренды – для определения объективной арендной платы;
• определение доли имущества;
• передача прав на владение;
• передача объектов в управление;
• отчуждения имущества для нужд государства;
• определения цены размещенных акций компании, приобретенных на основании решения собрания акционеров;
• определения ущерба, причиненного оцениваемому объекту;
• установления цены имущества должника - банкрота;
• проведения торгов, аукционов, конкурсов;
• в суде при разрешении имущественных споров.

Задачи оценки рыночной стоимости

Основные задачи оценки:

• стремление повысить эффективность работы компании;
• оптимизировать налогообложение;
• оценить на фондовом рынке акции;
• оценить компанию при планировании продажи;
• необходимость выделения доли одному из членов компании;
• подготовить поглощение или ликвидацию компании;
• стремление достичь финансовую устойчивость;
• страхование активов;
• разработка инвестиционных проектов.

Методы оценки рыночной стоимости

Определение метода оценки, например, у компании зависит от того, имеется ли стабильный доход. На практике обычно используются такие методы:

• доходный. Его основа – предполагаемый максимальный доход предприятия,
• затратный, он актуален при отсутствии у компании стабильного дохода и для корректирования баланса. Он основан на расчете затрат на воспроизводств объекта (с учетом износа объекта оценки);
• сравнительный. Он основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, цены которых известны.

Этот способ практически не используется так, как его результаты весьма приблизительные.

Требования к деятельности профессионалов - оценщиков

Основные требования к физическому лицу:

• обязательное соблюдение законов об оценочной деятельности, законодательства РФ, установленных регламентов и правил;
• регистрация в качестве ИП;
• наличия проф.образования по оценочной деятельности;
• наличие лицензии оценщика, страхования гражданской ответственности;
• использование в своей деятельности нормативных единых методик и соблюдение предусмотренных правил проведения оценки;

Основные требования к юридическому лицу:

• строгое соблюдение законодательства РФ;
• госрегистрация в качестве юрлица;
• наличие в штате не менее одного оценщика-профессионала с соответствующим образованием;
• страхование ответственности.

Договор по оценке рыночной стоимости

Прежде всего, перед проведением оценочных работ заключается договор о предоставлении услуги между независимой компанией - оценщиком и заказчиком.

Согласно требованиям законодательства в договоре должно быть прописано:

• основание заключения договора;
• вид предмета оценки с его описанием;
• вознаграждение в денежной форме за оказание услуги по оценке;
• сведения о страховке ответственности оценщика.

Последовательность проведение оценки

Процедура проводится независимым оценщиком и включает:

• детальное планирование работы;
• определение основных критериев;
• осмотр объекта оценки;
• определение качественных характеристик объекта;
• выбор наиболее точного метода оценки;
• анализ рынка с аналогичными объектами;
• обобщение полученных аналитических результатов;
• подготовка, оформление и предоставление заказчику отчета об оценке.

Рыночная оценка бизнеса

На рыночную цену оказывает влияние очень многие факторы. Учесть их многообразие, проанализировать адекватно ситуацию на рынке, могут лишь оценщики-профессионалы с большим опытом работы и знанием нюансов и тонкостей рынка.

Оценка может производиться на основании имеющегося у предприятия имущества, активов или используемых технологий, которые могут принести прибыль в перспективе.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость:

• спрос на подобные активы;
• полезность и нужность компании. При увеличении полезности компании, увеличивается прибыль собственника, рыночная стоимость компании;
• прибыльность фирмы;
• период ее окупаемости;
• риски - отсутствия доходов в будущем;
• ограничения. Чем больше их, тем меньше рыночная стоимость (могут вводиться государством);
• ликвидность. Большая ликвидность активов увеличивает стоимость фирмы;
• конкуренция. Наибольшая рыночная стоимость у компаний при наличии спроса и небольшой конкуренции;
• дефицитность данного вида недвижимости, и соотношение спроса и предложения;
• простота последующей перепродажи.

Необходимо тщательно выбирать оценщика. При проведении оценки стоимости разных объектов и типов собственности, требовании учитывать много факторов и особенностей объектов, необходим богатый опыт и знание методик расчетов.

Рыночная оценка земельных участков

В РФ рациональное использование земель гражданами, предприятиями регулируется Земельным правом. Законодательно установлено два официальных вида оценки земли: кадастровая государственная оценка (результаты вносятся в базу ЕГРН) и оценка рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость - основа расчета налога на землю. Она приближается к рыночной стоимости, утверждаются органами местного самоуправления.

Процесс определения цены земель очень трудоемкий и сложный процесс.

При проведении оценки участка анализируются:

• возможность использования в соответствии с законодательством;
• наличие разрешения или запрета на строительство;
• возможность создания благоприятных условий для проживания (подключения к коммуникациям);
• доступность транспортной развязки.

Обычно оценка земли проводится по заказу собственника земельного участка. Обычно оценка проводится в случаях:

• купли-продажи, аренды и т.д.;
• принятии наследства или отказе от него;
• выделении долей из общего участка;
• переводе в другую категорию землепользования;
• разрешения споров;
• при внесении в качестве доли в уставной капитал фирмы;
• зачислении на баланс активов.

Благодаря независимой оценке, обычно устанавливается справедливая цена на объект. Быстрее совершаются сделки и решаются споры. Оценка земли должна проводиться только профессионалами при заключении договора с заказчиком услуги.

Ответственность оценщика обязательно должна быть застрахована. Это поможет защитить права заказчика в случае неверной оценки - причины понесенных убытков. Очень важна страховая сумма так, как в этих пределах будет выплачено возмещение убытков.

Кадастровая госоценка не учитывает все факторы, влияющие на качественные характеристики участков. Не учитываются и индивидуальные особенности конкретного земельного надела. Однако оценка кадастровой стоимости снижает влияние субъективное мнение оценщика.

Рыночная стоимость может быть меньше и больше кадастровой. При завышенной кадастровой госоценке, владельцы участков стараются цену оспорить.

Рыночная оценка позволяет использовать больший объем информации о конкретном участке, позволяет осмотреть, проанализировать возможность его использования. Можно учесть удобство территории надела, расположение от центра, расстояние от торговых и учебных заведений, развлекательных центров. При оценке стоимости участков для промышленных объектов анализируется экономическое зонирование.

При рыночной оценке участков можно отнести привлекательность для инвестиционных проектов. Учитывается и возможность возведения многоэтажного строения - цена участка увеличится в связи с более эффективном использовании для инвестора. При экстренной продаже в кратчайшие сроки цена участка будет ниже рыночной.

Оценка залоговой недвижимости

В стране очень многие пользуются кредитами и в качестве залогов для получения более выгодных условий кредитования предоставляют в качестве залогов объекты недвижимости: квартиры, дома, земельные участки с возведенными строениями или под застройку.

Согласно законодательству, при взятии ипотечного кредита и предоставлении дома в качестве залога, обязательно одновременно в качестве залога оформляется и земельный участок, на котором построен дом. Поэтому перед заключением кредитного договора необходимо проводить оценку дома и земельного надела.

Оценка земельного участка для ипотеки выполняется с учетом высокой ликвидности, свободы от обременений и ограничений в использовании. К участку применяется наименьший коэффициент залога (дисконт), который влияет на оценку стоимости. Объектом оценки могут быть участки: под строительство жилья, пром.назначения или коммерческого назначения, рекреационные с базами отдыха.

Оценка стоимости участка с жилым домом зависит от назначения земельных участков при оценке. Оценивается обычно цена рыночной стоимости определяется по сравнительному методу. Он предпочтительнее других методов так, как учитывает сведения об аналогичных сделках в месте нахождения оцениваемого объекта недвижимости.

При доходном методе цена определяется с учетом предполагаемой прибыли (сдача в аренду, продажа). При расчете цены рыночной стоимости затратным методом учитываются возможные расходы на восстановление участка, с учетом износа участка и строения. Отчет может быть оформлен на бумажном носителе или в электронном виде. Отчет об оценке должен содержать разделы:

• сопроводительное письмо;
• сведения: цель оценки, основные факты, квалификация оценщика;
• окружение и описание объектов;
• рекомендации по наиболее эффективному использованию оцениваемых объектов;
• определение цены участка и постройки;
• выводы с указанием цены дома, участка и общей цены.

Должны быть указаны документы - основание для сделанных выводов о характеристиках земельного участка. К отчету обязательно должны быть приложены карты, фотографии, зарисовки. Подпись оценщика должна быть заверена его печатью.

Стоимость услуг оценщика зависит:

• от квалификации и профессионализма оценщика или от самой оценочной организации. Ее популярность, высокий рейтинг на рынке оценочной деятельности свидетельствуют о высоком качестве оказываемых услуг;
• от индивидуальной характеристики объекта: целевое использование, вид рельефа, застройки;
• страховая сумма ответственности оценщика;
• от умения использовать знания, стандарты, составить качественный, достоверный отчет о проведенной работе.

Обычно цена рыночной стоимости определяется по сравнительному методу. Он предпочтительнее других методов так, как учитывает сведения об аналогичных сделках в месте нахождения оцениваемого объекта недвижимости.

При доходном методе цена определяется с учетом предполагаемой прибыли (сдача в аренду, продажа). При расчете цены рыночной стоимости затратным методом учитываются возможные расходы на восстановление участка, с учетом износа участка и строения. Отчет может быть оформлен на бумажном носителе или в электронном виде. Отчет об оценке должен содержать разделы:

• сопроводительное письмо;
• сведения: цель оценки, основные факты, квалификация оценщика;
• окружение и описание объектов;
• рекомендации по наиболее эффективному использованию оцениваемых объектов;
• определение цены участка и постройки;
• выводы с указанием цены дома, участка и общей цены.

Должны быть указаны документы - основание для сделанных выводов о характеристиках земельного участка. К отчету обязательно должны быть приложены карты, фотографии, зарисовки. Подпись оценщика должна быть заверена его печатью.

Стоимость услуг оценщика зависит:

• от квалификации и профессионализма оценщика или от самой оценочной организации. Ее популярность, высокий рейтинг на рынке оценочной деятельности свидетельствуют о высоком качестве оказываемых услуг;
• от индивидуальной характеристики объекта: целевое использование, вид рельефа, застройки;
• страховая сумма ответственности оценщика;
• от умения использовать знания, стандарты, составить качественный, достоверный отчет о проведенной работе.

Оценка рыночной стоимости транспортного средства

Оценку ТС можно провести и без проведения осмотра по документам транспортного средства. В этом случае рассчитывается средняя рыночная стоимость. Можно провести ретроспективную оценку. В этом случае определяется цена, которую имело ТС в какое-то определенное время (указывается дата).

Качественный отчет независимого оценщика может понадобиться для предъявления нотариусу, в налоговую инспекцию или в суд. В некоторых случаях даже и не требуется проведение осмотра для оценки (при постановке ТС на учет, при оформлении наследства).

Заключение

Определение стоимости объектов недвижимости может инициировать сам собственник. Полученная информация с обоснованием в виде отчета опытного независимого оценщика поможет избежать финансовых потерь при сделках купли-продажи, передачи имущества в залог, мены и так далее.

На основании качественного отчета владелец может также проконтролировать верность расчетов кадастровой стоимости его объектов. Оценщик должен гарантировать, что цена оцениваемых объектов соответствует действительности.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, и особенно земли, имеет в настоящее время особенно важное значение. С 2019 года кадастровая оценка во многих регионах России является единственной при совершении различных сделок, начислении налогов. Многие граждане стараются пересмотреть, уменьшить кадастровую оценку с помощью опытных независимых профессионалов-оценщиков. Они определят рыночную стоимость своих объектов и сравнят с определенной кадастровой стоимостью.

Современное законодательство позволяет оспорить кадастровую стоимость при несогласии собственника с оценкой, возвратить часть средств при оплате налога по старой кадастровой стоимости. Оценка рыночной стоимости имеет большое значение и в настоящее время.