Проведение оценки рыночной стоимости профессиональными оценщиками, какие услуги они оказывают + важные нюансы, на которые нужно обращать внимание

Оценка рыночной стоимости - это вид профессиональной деятельности, при которой устанавливается стоимость любых активов с учётом прав на них. Она регулируется государством и официальными саморегулируемыми сообществами, членами которых являются профессиональные оценщики.

Собственников объектов недвижимости интересует особенность оценки рыночной стоимости, необходимость проведения и методы, требования к оценщикам. Интересует владельцев недвижимости проведение оценки разных объектов, в том числе, земельных участков. Особенно интересует собственников преимущество оценки рыночной собственности по сравнению с кадастровой оценкой.

Согласно законодательству, созданный Национальный совет по деятельности оценщиков, координирует их деятельность, формирует единый подход к осуществлению деятельности, разрабатывает стандарты и единые правила оценки.

Одним из видов стоимости любых активов, наряду с инвестиционной, ликвидационной и кадастровой, является рыночная стоимость.

Рыночная оценка

Особенности рыночной стоимости

Рыночная оценка является наиболее вероятной ценой, по которой актив может быть продан в текущий момент. Поэтому именно рыночная стоимость объекта в данном регионе учитывается при определении кадастровой стоимости при совершении различных сделок, операций с недвижимостью, при определении базы для начисления налогов на недвижимость.

При оценке рыночной стоимости учитывается не только назначение самого объекта, эксплуатационные характеристики, но и влияние рыночной среды на стоимость.

Необходимо различать понятия - реальная «стоимость» объекта и его «цена», которая устанавливается на конкретную дату, в текущий момент. В условиях экономического упадка цена объектов недвижимости обычно значительно ниже реальной стоимости.

Оценка проводится при условиях:

  • на открытом рынке при жесткой конкуренции;
  • обладания требуемой информацией обеими сторонами об объекте сделки;
  • обе стороны действуют разумно и только в своих интересах;
  • отсутствия влияния на цену чрезвычайных обстоятельств: предмет оценки не обязательно должен быть реализован одной из сторон сделки и принят другой стороной;
  • оценки аналогичных объектов;
  • отсутствия принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны;
  • оплаты за объект в денежной форме.

Особенности оценки

 

Объекты оценочной деятельности

К объектам оценки относятся:

  • все виды недвижимости (в т.ч. земельные участки);
  • средства транспорта (автотранспорт, водный и воздушный транспорт);
  • бизнес (предприятия, компании, организации и их основные средства);
  • ценные бумаги (акции, облигации, векселя и др.);
  • объекты интеллектуальной собственности;
  • оборудование (машины, станки, мебель и др.).

Необходимость проведения оценки

Оценка необходима в случаях:

  • проведения сделок с движимым и недвижимым имуществом (при купле-продаже);
  • оформления наследства, дарения, раздела имущества;
  • составлении брачного контракта;
  • приватизации, ликвидации, конфискации, национализации объектов;
  • получения кредита (с предоставлением недвижимости в качестве залога);
  • исчислении налогов, госпошлин, различных сборов;
  • оформления страхового полиса;
  • аренды – для определения объективной арендной платы;
  • определение доли имущества;
  • передача прав на владение;
  • передача объектов в управление;
  • отчуждения имущества для нужд государства;
  • определения цены размещенных акций компании, приобретенных на основании решения собрания акционеров;
  • определения ущерба, причиненного оцениваемому объекту;
  • установления цены имущества должника - банкрота;
  • проведения торгов, аукционов, конкурсов;
  • в суде при разрешении имущественных споров.

 

Задачи оценки рыночной стоимости

Основные задачи оценки:

  • стремление повысить эффективность работы компании;
  • оптимизировать налогообложение;
  • оценить на фондовом рынке акции;
  • оценить компанию при планировании продажи;
  • необходимость выделения доли одному из членов компании;
  • подготовить поглощение или ликвидацию компании;
  • стремление достичь финансовую устойчивость;
  • страхование активов;
  • разработка инвестиционных проектов.

Объекты для оценки

Методы оценки рыночной стоимости

Определение метода оценки, например, у компании зависит от того, имеется ли стабильный доход. На практике обычно используются такие методы:

  • доходный. Его основа – предполагаемый максимальный доход предприятия,
  • затратный, он актуален при отсутствии у компании стабильного дохода и для корректирования баланса. Он основан на расчете затрат на воспроизводств объекта (с учетом износа объекта оценки);
  • сравнительный. Он основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, цены которых известны.

Этот способ практически не используется так, как его результаты весьма приблизительные.

 

Требования к деятельности профессионалов - оценщиков

Основные требования к физическому лицу:

  • обязательное соблюдение законов об оценочной деятельности, законодательства РФ, установленных регламентов и правил;
  • регистрация в качестве ИП;
  • наличия проф.образования по оценочной деятельности;
  • наличие лицензии оценщика, страхования гражданской ответственности;
  • использование в своей деятельности нормативных единых методик и соблюдение предусмотренных правил проведения оценки;

Основные требования к юридическому лицу:

  • строгое соблюдение законодательства РФ;
  • госрегистрация в качестве юрлица;
  • наличие в штате не менее одного оценщика-профессионала с соответствующим образованием;
  • страхование ответственности.

Договор по оценке рыночной стоимости

Прежде всего, перед проведением оценочных работ заключается договор о предоставлении услуги между независимой компанией - оценщиком и заказчиком.

Согласно требованиям законодательства в договоре должно быть прописано:

  • основание заключения договора;
  • вид предмета оценки с его описанием;
  • вознаграждение в денежной форме за оказание услуги по оценке;
  • сведения о страховке ответственности оценщика.

 

Последовательность проведение оценки

Процедура проводится независимым оценщиком и включает:

  • детальное планирование работы;
  • определение основных критериев;
  • осмотр объекта оценки;
  • определение качественных характеристик объекта;
  • выбор наиболее точного метода оценки;
  • анализ рынка с аналогичными объектами;
  • обобщение полученных аналитических результатов;
  • подготовка, оформление и предоставление заказчику отчета об оценке.

Оценка

Рыночная оценка бизнеса

На рыночную цену оказывает влияние очень многие факторы. Учесть их многообразие, проанализировать адекватно ситуацию на рынке, могут лишь оценщики-профессионалы с большим опытом работы и знанием нюансов и тонкостей рынка.

Оценка может производиться на основании имеющегося у предприятия имущества, активов или используемых технологий, которые могут принести прибыль в перспективе.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость:

  • спрос на подобные активы;
  • полезность и нужность компании. При увеличении полезности компании, увеличивается прибыль собственника, рыночная стоимость компании;
  • прибыльность фирмы;
  • период ее окупаемости;
  • риски - отсутствия доходов в будущем;
  • ограничения. Чем больше их, тем меньше рыночная стоимость (могут вводиться государством);
  • ликвидность. Большая ликвидность активов увеличивает стоимость фирмы;
  • конкуренция. Наибольшая рыночная стоимость у компаний при наличии спроса и небольшой конкуренции;
  • дефицитность данного вида недвижимости, и соотношение спроса и предложения;
  • простота последующей перепродажи.

Необходимо тщательно выбирать оценщика. При проведении оценки стоимости разных объектов и типов собственности, требовании учитывать много факторов и особенностей объектов, необходим богатый опыт и знание методик расчетов.

Оценка бизнеса

 

Рыночная оценка земельных участков

В РФ рациональное использование земель гражданами, предприятиями регулируется Земельным правом. Законодательно установлено два официальных вида оценки земли: кадастровая государственная оценка (результаты вносятся в базу ЕГРН) и оценка рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость - основа расчета налога на землю. Она приближается к рыночной стоимости, утверждаются органами местного самоуправления.

Процесс определения цены земель очень трудоемкий и сложный процесс.

При проведении оценки участка анализируются:

  • возможность использования в соответствии с законодательством;
  • наличие разрешения или запрета на строительство;
  • возможность создания благоприятных условий для проживания (подключения к коммуникациям);
  • доступность транспортной развязки.

Обычно оценка земли проводится по заказу собственника земельного участка. Обычно оценка проводится в случаях:

  • купли-продажи, аренды и т.д.;
  • принятии наследства или отказе от него;
  • выделении долей из общего участка;
  • переводе в другую категорию землепользования;
  • разрешения споров;
  • при внесении в качестве доли в уставной капитал фирмы;
  • зачислении на баланс активов.

Благодаря независимой оценке, обычно устанавливается справедливая цена на объект. Быстрее совершаются сделки и решаются споры. Оценка земли должна проводиться только профессионалами при заключении договора с заказчиком услуги.

Ответственность оценщика обязательно должна быть застрахована. Это поможет защитить права заказчика в случае неверной оценки - причины понесенных убытков. Очень важна страховая сумма так, как в этих пределах будет выплачено возмещение убытков.

Кадастровая госоценка не учитывает все факторы, влияющие на качественные характеристики участков. Не учитываются и индивидуальные особенности конкретного земельного надела. Однако оценка кадастровой стоимости снижает влияние субъективное мнение оценщика.

Рыночная стоимость может быть меньше и больше кадастровой. При завышенной кадастровой госоценке, владельцы участков стараются цену оспорить.

Рыночная оценка позволяет использовать больший объем информации о конкретном участке, позволяет осмотреть, проанализировать возможность его использования. Можно учесть удобство территории надела, расположение от центра, расстояние от торговых и учебных заведений, развлекательных центров. При оценке стоимости участков для промышленных объектов анализируется экономическое зонирование.

При рыночной оценке участков можно отнести привлекательность для инвестиционных проектов. Учитывается и возможность возведения многоэтажного строения - цена участка увеличится в связи с более эффективном использовании для инвестора. При экстренной продаже в кратчайшие сроки цена участка будет ниже рыночной.

Оценка земли

Оценка залоговой недвижимости

В стране очень многие пользуются кредитами и в качестве залогов для получения более выгодных условий кредитования предоставляют в качестве залогов объекты недвижимости: квартиры, дома, земельные участки с возведенными строениями или под застройку.

Согласно законодательству, при взятии ипотечного кредита и предоставлении дома в качестве залога, обязательно одновременно в качестве залога оформляется и земельный участок, на котором построен дом. Поэтому перед заключением кредитного договора необходимо проводить оценку дома и земельного надела.

Оценка земельного участка для ипотеки выполняется с учетом высокой ликвидности, свободы от обременений и ограничений в использовании. К участку применяется наименьший коэффициент залога (дисконт), который влияет на оценку стоимости. Объектом оценки могут быть участки: под строительство жилья, пром.назначения или коммерческого назначения, рекреационные с базами отдыха.

Оценка стоимости участка с жилым домом зависит от назначения земельных участков при оценке. Оценивается обычно цена рыночной стоимости определяется по сравнительному методу. Он предпочтительнее других методов так, как учитывает сведения об аналогичных сделках в месте нахождения оцениваемого объекта недвижимости.

При доходном методе цена определяется с учетом предполагаемой прибыли (сдача в аренду, продажа). При расчете цены рыночной стоимости затратным методом учитываются возможные расходы на восстановление участка, с учетом износа участка и строения. Отчет может быть оформлен на бумажном носителе или в электронном виде. Отчет об оценке должен содержать разделы:

  • сопроводительное письмо;
  • сведения: цель оценки, основные факты, квалификация оценщика;
  • окружение и описание объектов;
  • рекомендации по наиболее эффективному использованию оцениваемых объектов;
  • определение цены участка и постройки;
  • выводы с указанием цены дома, участка и общей цены.

Должны быть указаны документы - основание для сделанных выводов о характеристиках земельного участка. К отчету обязательно должны быть приложены карты, фотографии, зарисовки. Подпись оценщика должна быть заверена его печатью.

Оценка залоговой недвижимости

Стоимость услуг оценщика зависит:

  • от квалификации и профессионализма оценщика или от самой оценочной организации. Ее популярность, высокий рейтинг на рынке оценочной деятельности свидетельствуют о высоком качестве оказываемых услуг;
  • от индивидуальной характеристики объекта: целевое использование, вид рельефа, застройки;
  • страховая сумма ответственности оценщика;
  • от умения использовать знания, стандарты, составить качественный, достоверный отчет о проведенной работе.

Обычно цена рыночной стоимости определяется по сравнительному методу. Он предпочтительнее других методов так, как учитывает сведения об аналогичных сделках в месте нахождения оцениваемого объекта недвижимости.

При доходном методе цена определяется с учетом предполагаемой прибыли (сдача в аренду, продажа). При расчете цены рыночной стоимости затратным методом учитываются возможные расходы на восстановление участка, с учетом износа участка и строения. Отчет может быть оформлен на бумажном носителе или в электронном виде. Отчет об оценке должен содержать разделы:

  • сопроводительное письмо;
  • сведения: цель оценки, основные факты, квалификация оценщика;
  • окружение и описание объектов;
  • рекомендации по наиболее эффективному использованию оцениваемых объектов;
  • определение цены участка и постройки;
  • выводы с указанием цены дома, участка и общей цены.

Должны быть указаны документы - основание для сделанных выводов о характеристиках земельного участка. К отчету обязательно должны быть приложены карты, фотографии, зарисовки. Подпись оценщика должна быть заверена его печатью.

Стоимость услуг оценщика зависит:

  • от квалификации и профессионализма оценщика или от самой оценочной организации. Ее популярность, высокий рейтинг на рынке оценочной деятельности свидетельствуют о высоком качестве оказываемых услуг;
  • от индивидуальной характеристики объекта: целевое использование, вид рельефа, застройки;
  • страховая сумма ответственности оценщика;
  • от умения использовать знания, стандарты, составить качественный, достоверный отчет о проведенной работе.

Оценка рыночной стоимости транспортного средства

Оценку ТС можно провести и без проведения осмотра по документам транспортного средства. В этом случае рассчитывается средняя рыночная стоимость. Можно провести ретроспективную оценку. В этом случае определяется цена, которую имело ТС в какое-то определенное время (указывается дата).

Качественный отчет независимого оценщика может понадобиться для предъявления нотариусу, в налоговую инспекцию или в суд. В некоторых случаях даже и не требуется проведение осмотра для оценки (при постановке ТС на учет, при оформлении наследства).

Заключение

Определение стоимости объектов недвижимости может инициировать сам собственник. Полученная информация с обоснованием в виде отчета опытного независимого оценщика поможет избежать финансовых потерь при сделках купли-продажи, передачи имущества в залог, мены и так далее.

На основании качественного отчета владелец может также проконтролировать верность расчетов кадастровой стоимости его объектов. Оценщик должен гарантировать, что цена оцениваемых объектов соответствует действительности.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, и особенно земли, имеет в настоящее время особенно важное значение. С 2019 года кадастровая оценка во многих регионах России является единственной при совершении различных сделок, начислении налогов. Многие граждане стараются пересмотреть, уменьшить кадастровую оценку с помощью опытных независимых профессионалов-оценщиков. Они определят рыночную стоимость своих объектов и сравнят с определенной кадастровой стоимостью.

Современное законодательство позволяет оспорить кадастровую стоимость при несогласии собственника с оценкой, возвратить часть средств при оплате налога по старой кадастровой стоимости. Оценка рыночной стоимости имеет большое значение и в настоящее время.