Как узнать рыночную стоимость квартиры? + Что такое оценка рыночной стоимости, когда проводится и какие факторы влияют на параметры цены

Оценка рыночной стоимости квартиры предполагает проведение различных действий, посредством которых определяется точная стоимость недвижимости на текущий момент времени. В данной ситуации используются различные методы оценки, которые позволяют всесторонне и объективно оценить все важные моменты и нюансы, которые могут иметь важное значение для формирования конечной стоимости.

Процесс оценки выполняется опытными специалистами на основании запроса собственника. После подписания договора, специалисты проводят визуальный осмотр помещения, оценивают различные факторы формирования цены, анализируют полученную информацию и уже потом определяют стоимость. Полученные параметры будут отражать рыночную стоимость квартиры на текущий момент времени. На основании проведенных исследований и анализа предоставляется специализированный отчет. В данном документе определяются все виды методик, которые применялись в процессе оценки, а также определяется конечная цена. Документ является юридически значимым, действителен в течение шести месяцев.

Проведение такой оценки требуется в различных ситуациях. Например, собственник решил осуществить процесс продажи, и чтобы четко определить параметры реальной цены объекта, он использует вариант оценки. Посредством оценки формируется конечная стоимость квартиры, также всегда можно предоставить покупателям доказательства обоснованности стоимости. Такие же действия могут произвести и покупатели. Если речь идет о расчете налога или же оформления каких-то документов, где необходимо отражение кадастровой стоимости, то в данном случае прибегать к услугам частных оценщиков нет необходимости. Достаточно просто подать заявление в кадастровую палату и оплатить государственную пошлину. На основании чего можно будет получить выписку с нужными значениями кадастровой цены.

Документ в виде отчета по оценке приобретает юридическую силу исключительно в том случае, если оценку производила лицензированная организация, в отчете присутствуют все необходимые реквизиты, к отчету приложены все документы по организации-оценщике, а также на отчете стоит печать, указаны данные специалистов.

Для чего нужна оценка рыночной стоимости квартиры и когда проводится

Цены на недвижимость все время меняются, причем достаточно сильно. Именно по этой причине и существует такая услуга, как оценка рыночной стоимости. Данные услуги предполагают, что будут произведены определенные действия оценки и изучения, на основании чего специалисты смогут вывести окончательные параметры цены на квартиру. Следует сказать о том, что сама цена не берется с потолка. Она определяется многочисленными различными факторами. Каждый продавец, выставляя стоимость для конкретного объекта, в первую очередь руководствуется ценой подобных объектов в своем конкретном районе.

Так можно сделать логический вывод, что рыночная стоимость квартиры – это цена, за которую квартиру можно реализовать на текущий момент на рынке и получить необходимый спрос, так как она будет адекватной и рациональной.

В нашей стране также действует такое понятие, как кадастровая стоимость. Это уже совершенно другая цена, которая формируется в результате работы специализированных государственных структур на основании рыночных параметров, усредненной цены, дополнительных факторов. Такая оценка проводится по всем объектам раз в три года. Полученные значения вносятся в кадастр. Как вы понимаете, определенно стоимость сохраняется в кадастре в течение трех лет. Но, за это время рыночные цены могут сильно измениться. Например, кадастровая стоимость определена на основании данных по рыночной цене на момент оценки в один миллион рублей. В течение года возле многоэтажного дома появилась остановка, многочисленные новые учебные и развивающиеся центры, больница и поликлиника, были произведены действия по обустройству территории, и уже через год стоимость квартиры стала два миллиона рублей, но в едином кадастре пока не истечет три года до момента новой оценки цена будет определена старая – один миллион рублей.

Другими словами, кадастровая стоимость формируется в результате рациональной и адекватной оценки, используется для расчета налогооблагаемой массы по имущественным налогам, но не всегда соответствует действительности на текущий момент времени.

Определение рыночной цены требуется при проведении различных сделок. В некоторых случаях можно просто самостоятельно определить стоимость посредством анализа данных, которые предоставлены в газетах объявлений. Например, вы хотите узнать предположительную стоимость квартиры. Во-первых, вы можете воспользоваться возможностью получения данных с кадастра на официальном сайте кадастровой палаты (сайт государственных услуг). Во-вторых, вы можете сравнить предложения по подобной недвижимости на рынке на текущий момент.

Но, бывают ситуации, когда нужно иметь документальное подтверждение параметров цены. В таком случае вам потребуется обратиться в специализированную компанию, оформить договор сотрудничества и подождать, пока будут произведены все необходимые действия по оценке. На основании проведенных действий вам будет предоставлен документ – отчет. В нем будет фигурировать окончательная цена объекта. Данный документ является юридически значительным.

Основные нюансы понятия

Когда потребуется оценка квартиры:

  • Выплата компенсационная, при обращении частной собственности в государственную. В настоящий момент при проведении таких действий в обязательном порядке производится процесс оценки, на основании которой четко определяются параметры суммы компенсации, которую государство выплачивает собственникам;
  • Когда человек осуществляет оформление ипотеки. Квартира, которая будет приобретаться в ипотеку в обязательном порядке должна быть оценена, чтобы банк получил точные данные, на основании которых будут в дальнейшем оформлены все ипотечные документы. Тут важно пригласить специалистов, которые выполнят все работы качественно и смогут в действительности определить точную стоимость на текущий момент времени;
  • В случае оформления кредита, когда речь идет о получении средств под залог имущества. Сразу же скажем о том, что банк предоставляют до 80 процентов от общей стоимости залоговой квартиры. Поэтому, проведение оценочных действий считается обязательным;
  • В ходе вложения квартиры в уставной капитал в качестве доли. Каждый член общества осуществляет процесс инвестиций в капитал уставного формата. Некоторые используют в данной ситуации недвижимость. Чтобы сделать такой вклад, обязательно потребуется оценка;
  • При совершении различных юридически значимых сделок, при оформлении наследства, а также при рассмотрении различных дел имущественного характера.

Очень часто, оценка проводится собственником квартиры, в том случае если планируется ее продажа. Ведь для некоторых, очень важным фактором является четкое определение стоимости с учетом всех особенностей и нюансов, таких как оформленный ремонт, обустройство, перепланировка и пр. Собственник желает установить рациональную и не завышенную цену, и если не видит подобных предложений, то прибегает именно к варианту оценки. Покупатели также могут использовать данный вариант для того, чтобы получить точные данные, которые касаются рациональности названной цены. Ведь нередко собственники квартир цены завышают, и чтобы не платить больше производится оценка, которая позволяет получить точные данные о рациональности такого инвестирования.

Что влияет на рыночную стоимость квартиры

Существует достаточно значительное количество факторов, которые могут повлиять на формирование окончательной цены квартиры, с учетом востребованности на рынке. Например, пуск в эксплуатацию новой фабрики или же центра торгового формата в районе может стать основой существенного повышения цен. Так как формируется повышение уровня рабочих мест, а значит, квартира будет расположена близко к месту, где можно получить работу, и это в действительности может стать основным критерием повышения стоимости. Существуют также фундаментальные факторы, которые всегда учитываются в процессе проведения оценки, и формируют точные данные рыночной стоимости.

Расположение

Данный фактор многие специалисты считают решающим, так как существует большая разница, где именно расположена недвижимость. Это может быть центральный город, и тогда цены будут весьма высокими. Это может быть маленький город, где в принципе стоимость квартир установлена на доступном уровне. Также существует различие между местоположением в самом городе. Например, квартиры в центре всегда будут иметь более высокие параметры цены, чем квартиры, расположенные на окраине.

Транспортная развязка

Естественно, в современном городе очень важно, чтобы взрослые имели возможность быстро добраться до места своей работы. Также имеет важное значение удобство расположения школ и пр. Именно по этой причине очень важным параметром оценки выступает транспортная развязка. Например, квартира с определенными параметрами, но в удалении от метро, от остановок общественного транспорта будет стоить миллион рублей. Если же речь идет о такой же квартире, но расположенной рядом с метро или же остановками общественного транспорта, то в данном случае формируется рост цены, и приобретение можно совершить уже за полтора миллиона рублей.

Состояние окружающей территории

Каждый человек мечтает жить в уютном доме, который имеет обустроенную придомовую территорию, чистые подъезды, грамотно организованную площадку для детей и пр. Все перечисленные факторы очень сильно влияют на интерес покупателей к предложениям. Немаловажное значение имеет наличие парковки или же гаражей на территории дома. При оценочных процессах перечисленные факторы будут иметь важное значение. Так, квартира, расположенная на территории неухоженной и необустроенной, будет стоить в разы дешевле, чем подобная квартира с обустроенной придомовой территорией и чистыми подъездами.

Характеристики дома

В настоящий момент именно характеристики дома играют важное значение в выборе квартиры среди покупателей:

  • Планировка квартиры. Естественно, современные строения предполагают более комфортабельную планировку, они будут дороже. Самыми дорогими будут предложения в сталинках, так как тут и планировка отличная и площадь значительная, неудобные варианты хрущевок всегда остаются самыми доступными;
  • Год строительства дома. Чем старше дом, тем ниже будет его рыночная стоимость. С другой стороны, есть объекты, которые имеют культурную или же историческую ценность, что формирует повышение цены. Самыми дорогостоящими выступают варианты в новостройках в центре города;
  • На каком этаже расположена. Данный фактор имеет важное значение как в домах без лифта, так и с ним. Нижние и верхние этажи всегда будут более дешевыми. Также не стоит забывать о проблемах водоснабжения, чем выше расположена квартира, тем более низким будет напор воды.

Есть масса иных характеристик, которые также рассматриваются с учетом комфортабельности проживания в четко определенном доме.

Площадь помещения

Тут все достаточно просто. Чем больше площадь, тем выше будут параметры стоимости объекта.

Что влияет на стоимость

Пошаговая инструкция проведения оценки

  • Шаг 1: Определение целей

Обязательно нужно определиться с целями, для которых нужно будет произвести процедуру оценки. Это может быть определение данных для установки окончательной стоимости при продаже. В таком случае, можно руководствоваться сравнительным анализом и определить стоимость самостоятельно. Если потребовался юридически значимый документ, то нужно обратиться к специалистам, которые смогут произвести все действия в соответствии с установленными нормами и требованиями, предоставить окончательный отчет. Если потребовалась кадастровая стоимость, то ее можно получить посредством обращения в кадастровую палату.

  • Шаг 2: Выбираем компании и заключаем договор

В настоящий момент существует масса различных компаний, соответственно, нужно будет грамотно оценить предоставляемые услуги, чтобы найти варианты сотрудничества, всецело импонирующие потребностям. Чтобы сделать грамотный выбор оценивайте рейтинги актуальности компании, как долго она работает на рынке, есть ли у нее персональный сайт, где можно получить нужную информацию о сотрудниках и ценах и пр. После выбора, вы можете оговорить отдельные условия, и уже на основании этого подписать договор.

  • Шаг 3: Собираем документы

Полный список документов можно узнать непосредственно у оценщиков в процессе консультирования. Как правило, требуются личные документы, а также документы, которые касаются самой недвижимости.

  • Шаг 4: Согласование времени и даты проведения осмотра

Данные аспекты также должны быть разрешены еще на этапе проведения процедуры договора. Нужно оговорить дату и время, и в установленный день предоставить специалистам возможность изучить состояние объекта, обеспечить беспрепятственный доступ в помещение.

  • Шаг 5: Уведомление заинтересованных лиц

Если оценка производится по определенному судебному процессу, то может возникнуть необходимость уведомления иных лиц, которые заинтересованы в деле, чтобы они могли присутствовать при осуществлении процедуры оценки.

  • Шаг 6: Получение отчета

На основании проделанной работы, специалисты производят ряд аналитических действий, после чего, составляется отчет в четко установленной форме. Рекомендуем вам заранее изучить особенности оформления отчетной документации и посмотреть образцы, чтобы быть уверенными в том, что вам предоставляется документ соответствующего формата. На нем непременно должны быть проставлены все необходимые реквизиты.

Инструкция

Сколько длится оценка квартиры

Оценка квартиры должна производиться опытными и знающими экспертами. При таких обстоятельствах можно ожидать, что процесс оценки не займет слишком много времени. Важно обращаться в те организации в которых имеется значительный опыт оценивания самых различных категорий жилья. Ведь наличие таких факторов как сделанный ремонт, современный интерьер, наличие установленного оборудования, усложняет процесс и может появиться вероятность неполноценной оценки. Поэтому, весьма критично для сокращения времени оценки и компетентности полученных результатов, чтобы специалисты имели должный уровень знаний.

Такие параметры квартиры как ее фактическое состояние, перепланировка, состояние всех технических систем и их работоспособность подлежат тщательному осмотру. Тем не менее сам осмотр квартиры не является продолжительным и в зависимости от ее категории может длиться весьма незначительное количество времени. Если осмотру подлежит типовой вариант квартиры, то он может занять около 10 минут. Если квартира большая, имеет перепланировку и пр., то осмотр может длиться в пределах одного часа.

Тем не менее после фактического осмотра и записи всех нужных данных эксперт не может сразу предоставить результаты о рыночной стоимости квартиры. Довольно существенное количество времени может быть потрачено на подготовку экспертной оценки, чтобы она имела официальный вид в форме документа с соответствующими реквизитами. Выдаче такого документа предшествует работа эксперта по анализу существующих предложений на рынке недвижимости с изучением сведений по уже проведенным сделкам в том же районе, где и находится квартира по которой нужно заключение. Выбирается несколько аналогичных сделок со схожими общими и техническими данными. Для получения наиболее точного заключения нужно выбрать наиболее сходные по своим особенностям квартиры.

Когда такая работа проделана начинается составление экспертной оценки в виде внесения всех данных в документ. Подготовка документа заключается во внесении всей информации по квартире, полученной из различных государственных учреждений, описании характеристик и расположения квартиры. Вместе со всеми приложениями подобный документ может составлять около 25-35 страниц. Кроме этого приводится обоснование по полученному экспертному решению и перечисляются произведенные расчеты, указываются ссылки на подобные предложения и схожие сделки.

Сроки оценки

Эффективная оценка рыночной стоимости квартиры – 6 способов снижения расходов

При покупке или продаже квартиры порой очень важным моментом является максимальное сокращение расходов на операции, связанные с поиском клиентов, оформлении документов, определении точной стоимости квартиры. Экономия в тех ситуациях, когда это возможно позволит сохранить довольно значительную часть средств. Ведь очень частая ситуация, когда параметры выбранной квартиры определены, но средств в наличии для приобретения совсем немного не хватает или наоборот нужно получить максимальную выгоду с продажи.

Способ 1. Используйте возможности специальных сервисов

Для максимально точной оценки рыночной стоимости квартиры без необходимости платить за проведение такой оценки, можно предпринять самостоятельные меры оценивания. Выражается это в использовании онлайн-калькуляторов где исключена вообще любая оплата. Таких сервисов сейчас присутствует в сети весьма большое количество, можно для проверки полученной цены воспользоваться несколькими и получить наиболее точные данные. Исходя из них уже можно сформировать свою приемлемую цену.

Обычно на подобных сервисах необходимо указывать ряд параметров по квартире и отметить местоположение. Главное нужно понимать, что при проведении оценки квартиры экспертами цена может измениться, тем не менее можно получить определенное представление о данных по рыночной стоимости жилья.

Способ 2. Сравнивайте цены в объявлениях и на сайтах продажи квартир

Такой способ не является наиболее точным, тем не менее позволяет наглядно понять какая стоимость может быть у квартиры, на какую приблизительно сумму нужно ориентироваться. Все что нужно сделать это в объявлениях подбирать варианты максимально приближенные к заданным параметрам жилья и сравнивать их с данными указываемым на сайтах продажи недвижимости. Имеет смысл связываться с продавцами квартир по телефону и уточнять сумму. Для многих желающих осуществить операции с недвижимостью — это приемлемый подход.

Способ 3. Используйте особые предложения оценочных компаний

Речь идет о том, что определенная оценочная компания может проводить акцию, суть которой заключается в снижении суммы на проведение всех оценочных работ или по конкретной категории жилья. Снижаться сумма может на определенный процент в зависимости от возможностей компании. Также такие скидки могут предоставляться в определенное время людям пенсионного возраста, многодетным семьям или иным категориям населения. Подобные акции периодически проводятся многими крупными оценочными компаниями и вполне может быть, что вам повезет воспользоваться такой возможностью.

Способ 4. Самостоятельно подготовьте документы

Для проведения оценки квартиры и получения сведений о ее рыночной стоимости нужны определенные документы. Если у вас есть свободное время, то можно перечень документов получить самостоятельно и таким образом сократить расходы.

Экономия на оценке

Способ 5. Выбирайте компанию оценщика недалеко от нужной квартиры

В стоимость услуг по оценке квартиры входит множество расходов компании, которую вы нанимаете. В общую цену входит и выезд специалиста по нужному адресу. Если агентство будет находиться близко от объекта оценивания можно рассчитывать, что итоговая цена будет меньше.

Способ 6. Выбирайте при покупке квартиру с типовыми параметрами

Если исходные параметры необходимой вам квартиры являются типовыми, то есть отсутствует перепланировка, нет дорогостоящего ремонта, нету мебели, то определить самостоятельно цену будет еще проще. Если же вы обратитесь в оценочное агентство, то все равно цена за работу эксперта буде сравнительно меньшей из-за отсутствия сложностей с оценкой.