Как продать коммерческую недвижимость с инструкцией к действиям + Особенности, способы и рекомендации по продаже

Коммерческая недвижимость является крайне ликвидной инвестицией, тем не менее, не всегда собственники останавливают свой выбор исключительно на аренде. Нередко аренда выступает лишь временной мерой, посредством которой зарабатываются средства для осуществления ремонта и модернизации, с целью последующей выгодной продажи. Продажа такого объекта – процесс достаточно многогранный. Можно все действия осуществить самостоятельно, а можно воспользоваться профессиональной помощью опытных специалистов – посредников.

Очень важно заранее определиться с рациональной стоимостью. Оценка может быть произведена поверхностно, посредством сравнительного анализа данных по подобным объектам. А можно пригласить специальных оценщиков, которые осуществят ряд профессиональных действий с целью получения точных данных цены. При этом вы получите на руки документ, который будет свидетельствовать о профессиональной оценке и определять конечную стоимость. Такой документ можно использовать в процессе ведения диалога с покупателями.

Многие считают, что такую недвижимость лучше всего не продавать, так как она способна приносить регулярную, причем весьма значительную прибыль. В тоже время нужно учитывать, что не каждый человек осуществляет акцент именно на получении пассивного дохода. Многие совершают приобретение неликвидных вариантов недвижимости с целью осуществления ряда действий, направленных на улучшение и модернизацию, чтобы через незначительное количество времени осуществить реализацию по высокой цене. Инвестиции в такую недвижимость всегда оправданы, но они могут иметь различное обоснование. Длительные инвестиции сопряжены с арендой, краткосрочные с ремонтом и реализацией.

В любом случае чаще всего собственники прибегают к помощи специалистов, которые осуществляют все необходимые действия по поиску покупателя, а также производят полноценное сопровождение сделки. В такой ситуации собственник получает неоспоримо значительный ассортимент преимуществ. Во-первых, не нужно тратить время на постоянные встречи с клиентами. Специалисты компании, которая будет выступать посредником, все действия такого характера будут осуществлять самостоятельно. Во-вторых, только опытные и умелые специалисты в действительности смогут осуществить процесс быстрого поиска клиентов под требования собственника. Ну, и наконец, специалисты осуществляют полноценное сопровождение сделки, что провоцирует серьезное сокращение времени на оформление документов и позволяет целиком и полностью исключить проявление мошеннических действий.

При сотрудничестве с компанией-посредником, нужно очень внимательно оценить основные условия сотрудничества, а также сделать акцент на составлении договора, в котором будут отражены все важные моменты по объему предоставляемых услуг и их оплате.

Что такое коммерческая недвижимость и как ее использовать

По своей сути недвижимость коммерческого типа представляет различные объекты предпринимательского назначения. Они могут использоваться для организации и развития бизнеса. Сюда входят различные объекты в виде магазинов, цехов, помещений под склады и пр. Все помещения, которые работают в рамках определенного бизнеса являются коммерческими. Объекты офисного значения также относятся к данной категории недвижимости.

Однозначно такая недвижимость своему владельцу приносит определенный доход. Он может формироваться в рамках использования объекта по прямому назначению. То есть, собственник применяет объект для организации собственного бизнеса. При этом серьезно сокращаются финансовые расходы, так как помещение свое, за него не нужно платить постоянную аренду.

Можно использовать помещение для формирования пассивного дохода. Это доход от аренды. Если объект ликвидный, он будет пользоваться существенным спросом и ежемесячно будет приносить прибыль. Сдавать помещение можно самостоятельно, а можно составить договор сотрудничества с риэлтерским агентством, где вам быстро подберут арендаторов под ваши индивидуальные требования. Также очень актуальным вариантом сегодня стало управление доверительного формата. Оно позволяет получить перспективы передачи прав управления имуществом специалистам, которые систематически будут осуществлять предоставление отчетов, а также перечислять средства прибыли.

Можно осуществить реализацию объекта через определенное время. Очень часто инвесторы производят приобретение, после чего, инвестируют дополнительные средства в его модернизацию, проведение перепланировки, ремонта, обустройства, и продают уже готовый и ликвидный объект по более высокой цене. Естественно, такие действия требуют грамотного распределения средств и составления стратегического плана развития.

При этом нужно сразу же сказать о том, что сам процесс реализации недвижимости имеет массу особенностей и сложностей. Многие инвесторы отказываются от самостоятельной продажи, отдавая предпочтение сотрудничеству с опытными агентами, которые смогут самостоятельно осуществить ряд действий, способных привлечь максимальное количество потенциальных покупателей.

Понятие коммерческой недвижимости

Для того, чтобы организовать продажу объекта потребуется произвести своеобразную рекламную кампанию, которая станет основой привлечения внимания. После чего, нужно будет встретиться со всеми заинтересованными лицами в удобное для них время, чтобы показать объект и в диалоге осуществить предварительный, устный договор по всем параметрам. Также нужно будет осуществить процедуру составления договора, который в своем составе должен содержать ряд обязательных данных, предусмотренных законом, а также должен отражать все нюансы по своевременной оплате и обо всех нюансах последующей передачи недвижимости.

Как вы видите, процесс достаточно многоуровневый, и на него придется затратить весьма значительное количество времени. В тоже время, учитывайте, что современные клиенты достаточно критически относятся к тем предложениям, которые не предполагают помощи посредников. Ведь в сфере недвижимости коммерческого плана весьма развито мошенничество. Исключая такие негативные аспекты, клиенты стараются сотрудничать с агентами, которые на первых этапах сделки сразу же осуществляют процесс проверки юридической чистоты будущей сделки.

Соответственно, сотрудничество с агентством по недвижимости имеет такие преимущества:

  • Возможность быстро осуществить процесс продажи без личного участия. Собственник не осуществляет индивидуальных встреч с потенциальными клиентами, не показывает им объект, а ожидает окончательных результатов от компании;
  • Нет необходимости самостоятельно производить рекламную кампанию, которая станет основой привлечения внимания клиентов;
  • Опытные специалисты в сфере недвижимости смогут найти клиентов под индивидуальные требования собственника, с учетом определенных особенностей помещения. При этом, специалисты предоставляют объекты таким образом, что очевидными будут именно положительные стороны, все негативные аспекты будут умело завуалированы;
  • Производится проверка платежеспособности арендатора. После чего, в обязательном порядке заключается предварительный договор и берется авансовый платеж. В данной ситуации очень важно, что агентство гарантирует, что если клиент откажется осуществлять покупку, аванс остается у собственника и он его не возвращает;
  • Специалисты осуществляют подготовку договора купли-продажи и акта приема-передачи. Сопровождение сделки производится до момента получения выписки из единого реестра.

Таким образом, становится понятно, что самостоятельная продажа – дело весьма хлопотное, куда проще сотрудничать со специалистами данной сферы. Это позволит и время сократить, и отличный результат получить.


 

Способы продажи недвижимости коммерческого типа

Продажа при помощи агентства

Суть процесса сводится к тому, что собственник не осуществляет никаких действий самостоятельно. Он обращается в агентство, где высказывает свои требования, определяет сроки, подписывает договор и ожидает получения окончательных результатов. С клиентами встречаются посредники, они же показывают объект, осуществляют действия по описанию преимуществ, качеств, особенностей и пр. Данный способ хорош в том случае, если цена является рыночной или же завышенной. Снижать вы ее не собираетесь, и в принципе, можете подождать определенное количество времени, пока агенты смогут найти клиента. Практика показывает, что в течение определенного количества времени, используя различные пути популяризации предложения, агенты смогут найти оптимальный вариант сотрудничества с учетом ваших требований и пожеланий.

Отметим также то, что стоимость услуг в данном случае будет достаточно доступной. Как правило, расчет осуществляется на основании процентного отчисления от установленной суммы. Процент варьируется от 2 до 15% за объект. Цена на услуги может быть более высокой в том случае, если стоимость объекта весьма высока, а ликвидность низкая. В данном случае специалистам придется серьезно поработать, чтобы найти клиента на такое предложение.

Продажа посредством частного риэлтора

Сегодня появилось достаточно существенное количество частных риэлторов, услуги которых имеют высокие параметры востребованности. Сотрудничать вы будете с одним человеком. Он же осуществляет взаимодействие с различными инстанциями, производит поиски клиентов, сотрудничает с юристами по вопросу составления документации и пр. То есть, действия все планируются данным специалистом, вы получаете результат. Отметим, что стоимость такого обслуживания может быть более высокой, чем при сотрудничестве с агентством. В тоже время, опытные специалисты имеют наработанную базу клиентов, что позволяет сразу же предоставить вам варианты.

Сотрудничество такого плана должно быть основано на подписании специализированного договора. В нем прописывается объем услуг и другие параметры сотрудничества. Непременно скажем о том, что в данной сфере нередко встречаются мошенники, именно по этой причине, выбор специалиста должен быть весьма осторожным и грамотным. Если вы боитесь ошибиться, то лучшим решением станет сотрудничество с агентами крупных компаний.

Самостоятельная продажа

Процесс самостоятельной продажи является самым рациональным для тех, кто не желает платить за услуги посредников. Но тут же нужно сказать о том, что придется столкнуться с массой различных сложностей. Придется потратить немалое количество времени, сил и средств, чтобы осуществить процедуру грамотного составления объявления. Ведь ваша цель – привлечь максимально значительное количество внимания. Кроме всего прочего, нужно обратить ваше внимание на то, что придется самостоятельно встречаться со всеми клиентами, производить процесс диалога, каждый раз раскрывать перед клиентами преимущества и перспективы сделки и пр.

Если кроме продажи коммерческого объекта вы ничем не будет заниматься, тогда особых сложностей не возникнет. Если же вы собираетесь совмещать продажу с обычной работой и пр., то вы должны понимать, что по вашему объявлению с вами свяжется достаточно значительное количество людей. После чего, каждый человек будет назначать время просмотра удобное ему, и если вы желаете осуществить реализацию, то вам придется под данные требования подстраиваться. Более того, вам придется самостоятельно найти юриста, который смог бы составить предварительный договор с фиксацией авансового платежа. Если же вы не оформите авансовый платеж, то нет гарантии того, что клиент завтра не передумает и не примет окончательного решения по отказу от вашего предложения.

Также придется подумать о том, как правильно и грамотно организовать процесс купли-продажи, передачи имущества и пр. То есть, сложностей возникнет очень много, их разрешить самостоятельно будет крайне непросто.

Способы реализации


 

Инструкция по продаже недвижимости коммерческого типа

Правильная реализация недвижимости – целое искусство. Грамотное оформление помещения, правильная реклама, общение с клиентом – все это гарантирует возможность быстро осуществить реализацию.

Шаг 1: Подготовка объекта

Основой успеха является правильная подготовка объекта к продаже. Во-первых, нужно привести помещение в порядок, обеспечить идеальную чистоту. Если помещение имеет нужную отделку и ремонт, то можно сразу же начинать реализацию. Если оно имеет унылый вид, то вы должны понимать, что получить крупную сумму с такой продажи будет крайне сложно. Поэтому, нужно инвестировать определенное количество средств, чтобы в дальнейшем получить перспективы более быстрой и выгодной продажи. То есть, нужно произвести все необходимые ремонтные работы.

Обязательно следует проверить всю документацию. Вы должны убедиться в том, что все документы готовы к продаже, вы являетесь единственным собственником, никаких проблем на этапе заключения сделки не предвидится.

Полностью готовый объект «под ключ» будет иметь более значительные параметры спроса, нежели вариант с отсутствием ремонта, обустройства и отделки. Подготавливая свое помещение к продаже, вы увеличиваете шанс на получение прибыли.

Шаг 2: Формирование стоимости

Самым оптимальным вариантом бесплатного формирования стоимости считается расчет на основании оценки подобных объектов. То есть, другими словами, вы можете просто просмотреть объявления с подобными помещениями, узнать стоимость, условия сделки, и на основании полученных факторов вы сможете определить конечную стоимость своего помещения. Если же вы стремитесь к более детальной оценке, то вам нужно обратиться в специализированную компанию. Такие услуги потребуют определенных инвестиций, но с другой стороны, вы получите точные данные, посредством которых цена будет названа адекватно. Также вы сможете будущим клиентам предоставить документы, подтверждающие рациональность названной стоимости.

На стоимость помещения влияет:

  • Состояние, возраст строения;
  • Расположение в городе;
  • Размещение с позиции подъезда и близость транспортной развязки;
  • Другие факторы.

Учитывайте, что если помещение дополнительно оснащено определенным оборудованием и техникой, то цена будет в разы выше. В данной ситуации проведение оценки является просто необходимым параметром.

Шаг 3: Привлечение клиентов

Самым рациональным способом является оформление специализированной рекламы, посредством которой можно будет быстро найти интересные варианты сотрудничества. В качестве рекламы подойдут различные публикации в периодических изданиях, размещение рекламы в городе, а также публикации на специализированных ресурсах.

Шаг 4: Общение с покупателями

Когда на ваше объявление отреагировали покупатели, вам нужно сразу же оговорить время встречи, чтобы максимально заинтересовать, предоставляя максимальную информацию об объекте и его преимуществах. Помните о том, что в данной ситуации все условия договора непременно должны быть оговорены с клиентом заранее. Если вы сходитесь в цене, то оптимальным решением будет составление предварительного договора.

Шаг 5: Подготовка документов

Естественно, процесс заключения сделки основывается на собранном пакете документов. Чем быстрее вы сможете осуществить процедуру подготовки таких бумаг, тем быстрее будет произведен процесс заключения. Обязательно потребуются документы правоустанавливающего характера, на основании которых можно будет четко определить личность владельца помещения. Также нужно будет предоставить технические документы и выписку из реестра.

Шаг 6: Заключение договора

Данный процесс осуществляется непременно с юристом, нотариусом. Очень важно, чтобы сам документ был составлен правильно, были проверены документы, были осуществлены дополнительные аспекты, позволяющие произвести процесс заключения договора на законных основаниях. После изучения условий договора осуществляется его подписание, регистрация в едином реестре.

Инструкция

Как организовать сотрудничество с агентством

Если вы приняли решение сотрудничать с агентством, то действовать также нужно грамотно и обдуманно:

  • Изначально осуществите анализ предоставляемых услуг, оцените все компании, которые предлагают посредничество в таком вопросе. Посредством грамотного подхода к оценке перечисленных факторов, можно достаточно быстро найти специалистов, которые смогут предоставить вашему вниманию качественное обслуживание;
  • Выбрав несколько компаний, постарайтесь самостоятельно встретиться с представителями, чтобы получить максимальную информацию о сотрудничестве, ценах, объемах предоставляемых услуг и пр. Первое впечатление сразу же поможет вам определить уровень квалификации специалистов;
  • Уточните информацию по поводу составления и подписания договора. Помните о том, что хорошие компании, которые качественно осуществляют предоставление услуг, непременно предлагают подписать договор, который фиксирует обязанности и права сторон. Если договор с вами никто подписывать не собирается, не стоит сотрудничать с такими специалистами;
  • Важным моментом также является оплата услуг. Стандартная схема предполагает, что оплата осуществляется уже после поиска клиентов, в момент осуществления сделки. Если же с вас требуют предоставить оплату фиксированного формата заранее, то есть сразу же после подписания договора перед началом поиска клиентов, от такого предложения нужно сразу же отказаться;
  • В договоре постарайтесь четко прописать все обязанности сторон. В частности, определите, какие именно услуги будет осуществлять специалист, занимающийся реализацией, и какие вы берете на себя обязанности в случае выполнения поставленных условий (выплата премии специалисту в четко установленном размере).

В процессе поиска клиентов агент все время будет держать вас в курсе событий, что поможет вам правильно сделать окончательный выбор и составить договор сотрудничества с выбранным клиентом.

Сотрудничество с агентством


 

Распространенные риски по сделкам

Самостоятельные поиски нередко сочетаются с серьезными рисками, которые всплывают в процессе проведения сделки. Нередко просят осуществить процесс оценки помещения по минимальной цене, чтобы в договоре не фигурировала реальная цена, чтобы снизить нагрузку налоговой типа. Такая просьба нередко звучит из уст покупателей. И если речь идет о стандартном покупателе, то можно произвести такие действия и никаких последствий не возникнет. Тем не менее, чаще всего данная схема используется для последующей мошеннической аферы. Так, после заключения сделки сумма перечисляется именно та, которая указана в договоре, причем посредством законных методов – через банк. Если собственник начинает возмущаться по данному вопросу, начинается процесс судебных тяжб, и по сути, покупатель будет прав, так как цена, названная в договоре, удовлетворила две стороны при подписании.

Есть масса других мошеннических схем, которые используются для того, чтобы получить незаконный доход в процессе приобретения коммерческой недвижимости.

Риски по сделкам

Отсутствие посреднических услуг нередко провоцирует то, что клиенту вроде бы все нравится, осуществляется устное соглашение, которое говорит о том, что через неделю сделка будет полностью завершена, но через неделю клиент просто не выходит на связь. Получается, собственник теряет значительное количество полезного времени. При этом сразу же нужно сказать о том, что в случае сотрудничества с агентством обязательно устные договоренности закрепляются документально, назначается авансовый платеж, который сразу же передается продавцу. Если же покупатель передумал осуществлять покупку, то предоставленный аванс остается у собственника.

Соответственно, риск самостоятельной продажи имущества является очень значительным. Куда более простым вариантом станет сотрудничество с опытными специалистами – агентами, которые и клиентов быстро найдут и обеспечат полное сопровождение сделки до момента ее полного завершения.

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями в: