Как определить рыночную стоимость земельного участка? + Что такое рыночная цена земли, основные факторы определения, важные моменты и нюансы

Рыночная стоимость земельного участка по своей сути представляет параметры цены, которая сформирована на текущий момент времени на четко определенный участок в четко определенной зоне. Данная стоимость формируется в зависимости от спроса, а также от количества предложений. Если та же кадастровая цена рассчитывается на основании конкретных формул, то рыночные цены более хаотичны. Например, количество предложений на рынке по определенным земельным участкам очень сильно снизилось. Но, спрос не падает. Это провоцирует возможность собственников получить за землю более существенное количество денежных средств, что становится основой роста цены. Может быть и обратная ситуация, когда спрос является минимальным, а количество предложений очень значительное.  Желание продать участок быстрее может спровоцировать понижение цены одним собственником, а другие могут уже начать подстраиваться под новые цены.

Становится понятно, что в настоящий момент рыночная стоимость земельного участка формируется в зависимости от различных факторов. Спрос и предложения – основные элементы формирования цены. Но есть еще и факторы развития района, строительство новых объектов, развитие инфраструктуры. Все это может существенно влиять на формирование конечной цены с рыночной позиции. Непременно скажем о том, что определение такой стоимости – процесс достаточно простой. Например, человек желает осуществить процедуру реализации. Для этого он просто просматривает объявления и базируясь на полученной информации определяет стоимость своего предложения.

Тут же нужно сказать о том, что в настоящий момент самыми значительными параметрами востребованности пользуется земля под индивидуальное строительство в определенных поселках. И тут стоимость может также очень быстро меняться. Если речь идет о планируемом поселке, где предложены только участки, то цена будет достаточно низкой. Если строительство поселка уже началось, то цена также начнет повышаться. Если поселок уже имеет массу объектов, есть охрана и пр., то в такой местности стоимость участка будет достаточно значительной. В данном случае параметры цены определяются особенностями развития района.

Что касается коммерческих земельных участков то тут ситуация более сложная. Все дело в том, что не всегда можно найти подобные объявления, чтобы четко определить стоимость своего предложения. В таком случае лучше всего обратиться в оценочную компанию, которая сможет достаточно быстро осуществить процесс детального и глубокого изучения всех критериев и факторов, что непременно станет основой быстрого и грамотного определения реальной рыночной цены объекта на текущий момент времени. При этом, вы получите не просто субъективное значение цены, вы получите объективные данные, которые четко определяют параметры стоимости на основании описанных фактов. По завершению работы специалисты по оценке предоставят отчетную документацию, которая в своем составе будет содержать все нужные данные. Такой документ можно будет предоставить покупателю, чтобы убедить его в рациональности цены.

При использовании услуг оценочной компании обязательным условием является составление договора, который должен отражать все данные по объему услуг, используемым методам оценки, оплате.

Что такое рыночная стоимость земельного участка

В нашей стране стоимость земельных участков базируется на различных факторах. Именно по этой причине есть такое понятие, как рыночная стоимость земельного участка. Данное понятие определяет стоимость четко определенных участков на конкретной территории. Причем данная стоимость может быстро меняться в зависимости от различных экономических факторов.

Рыночные цены подвержены определенной саморегуляции, рост цен нередко является хаотичным. По своей сути рыночная цена участка – это стоимость, по которой собственник реально может реализовать определенный участок при минимальной затрате времени. Причем параметры цены удовлетворяют как владельца участка, так и покупателя.

Как же узнать рыночную стоимость участка? Чаще всего данный вопрос решается посредством сравнительного анализа. Например, человек желает осуществить процесс реализации участка. В данном случае, он просто посещает специализированные ресурсы, осуществляет процесс изучения всех данных по таким же участкам на текущий момент времени, что позволяет ему четко и точно определить стоимость своего участка и выставить его на продажу.

Покупатель, который не желает переплачивать, осуществляет подобные действия, сравнивая предоставленные данные из стандартных объявлений. Так, формируется осознание средней стоимости участка на текущий момент времени. Если же нужны более точные данные, то можно использовать вариант оценки. То есть, можно привлечь оценочную компанию, которая осуществит все необходимые действия и сможет предоставить отчет, который в своем составе будет содержать точные данные, касательно конкретного земельного участка.

На регуляцию цен в первую очередь влияет спрос. Если он слишком значительный, то формируется повышение стоимости. Так как владельцы участков прекрасно понимают, что реализовать землю не составит труда. Именно по этой причине нет необходимости снижать стоимость. Если спрос низкий, а количество предложенных вариантов – существенное, то формируется обратная позиция, при которой владельцы участков прекрасно понимают отсутствие возможности быстрой реализации, что может спровоцировать весьма существенное падение основной цены.

Чтобы узнать стоимость достаточно осуществить мониторинг предложений, и уже отталкиваясь от полученной информации сделать логический вывод. Если же вы стремитесь к тому, чтобы четко знать параметры цены, так как боитесь установить слишком большие или же заниженные значения, то вам непременно нужно обратить свое внимание на возможность сотрудничества с опытными экспертами.

Экспертное заключение может потребоваться в разных случаях. Например, если вы стремитесь заработать средства с аренды, то все равно расчет будет осуществлен на основании параметров рыночной цены. Определение реальной стоимости земли может потребоваться при осуществлении различных действий, которые возникают в судебном порядке. Например, если формируется дело о разделе имущества, где определенная сторона будет выплачивать другой стороне половину стоимости участка. Очень важно получить объективные и точные данные, которые помогут в дальнейшем определить сумму выплат. Без заключения опытных специалистов в таком деле просто невозможно обойтись. Эксперты при проведении оценки осуществляют процесс изучения различных нюансов и факторов, что позволяет сделать объективные и точные заключения.

Существуют определенные особенности проведения оценки земель, которые имеют сельскохозяйственное назначение. В данном случае применяется формула, которая позволяет определить потенциальную прибыль от производства товарного или же сельскохозяйственного формата. Расчеты достаточно сложны, тем не менее, они реально позволяют получить объективные и точные значения, которые так необходимы для грамотной реализации участков.

Рыночная стоимость

Совершенно иная формула расчета будет использована в случае, если речь идет об участке под индивидуальное строительство. Будут учитываться такие факторы:

  • Близкое расположение от города;
  • Уровень застройки;
  • Наличие инфраструктуры;
  • Подключение коммуникаций;
  • Развитость поселка;
  • Наличие охраны и пр.

Все данные факторы суммируются, после чего, эксперты в действительности могут назвать конкретную стоимость четко определенного участка в определенном поселке.

Становится понятно, что существуют различные методики расчета. И каждая методика имеет свои определенные особенности. Подбор методики зависит от вида земельного участка, а также от целей проведения оценочных мероприятий. Чтобы получить объективные и точные значения рекомендуется осуществить процесс обращения к опытным специалистам, которые работают не первый год и смогут предоставить поистине профессиональные услуги.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость

Как вы уже поняли, существует масса различных факторов, которые могут иметь кардинальное значение для определения конечной стоимости объекта. Учитывайте, что сегодня расположение участка имеет очень важное значение. Например, очень актуальными являются коттеджные поселки Москвы. И в данном случае, приобретение участка в таком поселке может потребовать весьма существенных финансовых вложений. Хотя подобный же участок в другом районе будет стоить в несколько раз дешевле. Соответственно, нужно четко изучить все факторы, которые могут иметь критическое значение на формирование конечной стоимости объекта.

Расположение

Данной темы уже коснулись. Все дело в том, что если речь идет о сельскохозяйственных землях, то расположение особой критической роли не играет, а вот земли под индивидуальное строительство выбираются весьма внимательно. И чаще всего люди стремятся построиться ближе к областному центру или же крупному городу. Соответственно, формируется такое понятие, как спрос, которое имеет весьма важное значение в процессе формирования цены. Спрос на участке в пригородах крупных городов всегда будет более высоким. Именно по этой причине провоцируются повышенные параметры цены. 

Состояние рельефа и грунта

Это уже более профессиональный аспект, который не всегда рассматривается при установлении цены без привлечения экспертов. Как правило, при самостоятельном определении стоимости в расчет берется исключительно анализ подобных предложений. А вот такой фактор, как состояние самой земли - не учитывается. Даже при приобретении земельного участка под индивидуальное строительство крайне важно, чтобы он соответствовал определенным требованиям. Например, если участок будет слишком каменистым, то в процессе строительства придется использовать специализированную технику, что естественно станет основой повышения цены земельных работ. При приобретении сельскохозяйственных земель качество грунта имеет крайне важное значение. Именно по этой причине, данный критерий выносится на первое место и рассматривается внимательным образом.

Наличие построек

Дополнительным фактором формирования стоимости выступает наличие на участке определенных построек, а также их состояния. Как вы понимаете, если речь идет о том, что продается хороший дом, в котором можно жить, то в данной ситуации стоимость будет достаточно существенной. А вот если речь идет о ветхих постройках, которые нужно будет сносить, то стоимость резко снижается, так как по сути, собственнику придется потратить определенное количество средств, чтобы избавиться от такого ненужного элемента. Соответственно, при детальном изучении участков данный параметр обязательно должен быть включен в изучение. Если же он не будет проанализирован, то нет никакой возможности объективно оценить стоимость участка.

Возможность присоединения к коммуникациям

Если речь идет о земельных наделах сельскохозяйственного значения, то данный параметр не особо учитывается. Но все же, нужно анализировать ту же возможность полива. Что же касается земель, которые относятся к индивидуальному строительству, то тут нужно в обязательном порядке осуществлять процедуру изучения данных о возможности подключения к тем или же иным коммуникациям. Если такой возможности нет, то становится понятно, что даже после строительства хорошего объекта он не будет предоставлять возможностей идеально комфортабельных условий. Именно по этой причине такие участки будут стоить в разы дешевле. Если же подключение возможно, и для присоединения потребуется минимальное количество времени, а также средств, то стоимость участка сразу же становится более значительной.

Вероятность получения прибыли от использования

Есть участки, которые сдаются в аренду. И естественно, их оценка должна базироваться на том, насколько вероятной является возможность получения прибыли, а также на особенностях арендной стоимости. Такие факторы должны быть изучены достаточно детально, это позволяет получить объективное значение реальной стоимости.

Основные факторы

Как узнать рыночную стоимость земельного участка

Если стоимость не является критическим параметром, то ее можно определить самостоятельно. Как вы поняли, сделать это можно посредством сравнительного анализа предоставленных подобных вариантов. Если же вы стремитесь получить более объективные и точные значения, или же такие значения требуются государственным структурам, то придется осуществлять полноценную оценку.

  • Шаг 1: Выбор оценочной компании

В настоящий момент появилось достаточно существенное количество оценочных компаний, обратившись в которые можно получить квалифицированную и грамотную помощь в вопросе оценки. Непременно нужно сказать о том, что выбор должен быть рациональным, внимательным, грамотным. Должны оцениваться разные критерии: как давно работает компания, какие рейтинги актуальности имеет, стоимость услуг, наличие опытных специалистов и пр. Рекомендуется также детальное изучение отзывов и комментариев на различных форумах. На основании этого вы в действительности сможете найти и выбрать ту компанию, которая сможет помочь вам получить максимальные перспективы грамотной оценки.

  • Шаг 2: Определяемся с вопросами

После того, как вы сделали выбор специалистов, которые будут производить необходимые оценочные действия, нужно четко определить ряд вопросов, которые должны быть рассмотрены в первую очередь. Нужно определить, какие потребуются документы, будет ли осуществлен процесс выезда по месту расположения участка, что входит в стоимость услуг, а также нужно предварительно определить количество времени, необходимое для проведения всех оценочных действий.  Предварительная консультация позволяет четко выявить основные вопросы, разрешение которых в дальнейшем даст окончательное преимущество грамотного выбора набора опций и методов исследования.

  • Шаг 3: Предоставляется необходимая документация

Нужно сразу же сказать о том, что проведение процедуры определения рыночной цены требует предоставления ряда документов. Рекомендуем предварительно, до момента, когда будет подписан договор осуществить процедуру сбора документации. Чтобы минимизировать расход времени и быстро выполнить поставленные задачи нужно просто осуществить посещение экспертов, попросить предоставить список документов, которые требуются для проведения оценки. После того, как вы получите такой список, вы можете осуществить сбор. Как только документы будут собраны, снова нужно обращаться к специалистам для проведения необходимых оценочных услуг.

  • Шаг 4: Оплата услуг, заключение договора

Предварительные договоренности с оценочной компанией непременно должны быть зафиксированы документально. Составляется специализированный договор, в рамках которого в дальнейшем осуществляется процесс выполнения услуг. В данном документе в обязательном порядке должны быть прописаны все варианты ответственности оценщика за возникшие по его вине проблемы.

  • Шаг 5: Согласование времени и даты

Нужно сразу оговорить дату и время проведения действий по оценочным работам. Проведение действий осуществляется в соответствии с ранее запланированным проектом. Обязательно производится выезд на место, после чего производится процесс визуального осмотра. На основании данного осмотра также формируется ряд данных, которые применяются в оценке.

  • Шаг 6: Изучение информации экспертом

В оговоренное время вам нужно встретить специалиста и предоставить ему полноценный доступ к объекту. Далее производятся необходимые действия по осмотру.  Возможно, специалист задаст вам ряд вопросов, которые помогут определить важные аспекты. Кроме всего прочего, произведется процесс повторного осмотра документации, сравнения данных и пр.

  • Шаг 7: Получение отчета

Все действия должны быть четко зафиксированы в отчетной документации. Кроме всего прочего, определены методы, установлены цели. Описывается структура проведенных работ, осуществляется процесс формирования анализа и выводов. В конце указывается четко определенная стоимость, которая соответствует данному участку.

Как узнать цену

Кто может произвести оценку

В случае, если требуется проведение процедуры оценки с получением официального заключения, нужно будет обратиться в соответствующие инстанции, которые имеют право выдавать документы юридической значимости. Только в таком случае можно будет получить официальное заключение от оценщиков, оформленное в соответствии с установленными нормами законодательства.

  • Специализированное бюро

Ассортимент независимых компаний, которые осуществляют процесс оценки сегодня стал невероятно значительным, что провоцирует возможность получить высококачественные услуги оценки по доступной цене. Обязательно нужно проверить регистрацию данной инстанции, а также осуществить проверку данных, которые касаются вопроса наличия документов о вступлении в саморегулируемую организацию. Только в таком случае компания в действительности сможет предоставить вашему вниманию высококачественные и гарантировано законные услуги.

  • Частные оценщики

Существует независимая оценочная деятельность, которая не запрещена государством. Поэтому, можно найти специалистов, которые в действительности могут применять определенные принципы оценки в соответствии с установленными нормами. С другой стороны, вы должны понимать, что также нужно будет проверить, имеет ли оценщик разрешение на осуществление деятельности, и будет ли полученный документ соответствовать необходимым законным нормативам.

  • Агентства недвижимости

Обязательно скажем о том, что сегодня многие крупные агентства способны предоставить услуги дополнительной оценки. Такие услуги могут помочь грамотно определить стоимость участка при продаже, или же определить цену при реализации.

  • Юридические компании

Многие компании юридического формата сегодня способны предоставлять не только услуги правовой помощи, но также и услуги по оценке и проведению экспертизы.  Сотрудничество с такими специалистами является крайне рациональным. Так как можно не только получить нужные данные, но еще и дополнительные консультации юридического характера.

Кто производит оценку

Можно ли использовать данные кадастровой стоимости для установки рыночной цены

Многие граждане знают о том, что в нашей стране сформирована единая база данных по кадастровой стоимости участков земель. Именно по этой причине нередко возникает вопрос, а можно ли использовать такие данные, чтобы определить рыночную стоимость.

Сразу же скажем о том, что оба понятия являются близкими, но не взаимозаменяемыми. То есть, если речь идет о рыночной цене, то определяются значения, которые присутствуют на рынке на текущий момент времени с учетом спроса, а также количества предложений. Это адекватная цена, которая сформирована на четко определенный промежуток времени.

Взаимосвязь кадастровой и рыночной стоимости

Что же касается данных кадастровой стоимости, то тут определяется параметр оценки, который приближен к значению рыночной цены, но все равно может существенно отличаться. Законодатель устанавливает, что процесс оценки осуществляется раз в три года. А как вы понимаете, в течение данных лет положение на рынке может существенно измениться.

Поэтому, кадастровую стоимость использовать в качестве основы определения рыночной цены нельзя ни в коем случае. Если вы не хотите тратиться на услуги независимых экспертов по оценке, то просто произведите самостоятельный процесс изучения предложений, что непременно поможет вам получить нужные и объективные результаты.