Сделки с недвижимостью содержат в себе представление частных лиц, предприятий и инвесторов, которые покупают и продают недвижимость. Их услуги включают ведение переговоров, документирование и закрытие сделок купли-продажи. В сделки входит работа застройщиков в различных проектах, включая строительство офисных зданий, жилых комплексов, торговых центров, подразделений и бизнес-парков. Они предлагают полный спектр услуг, которые часто начинаются с покупки земли и заканчиваются выдачей разрешений, одобрением, финансированием, строительством и завершаются продажей или арендой проекта.
В сделках с недвижимостью участвуют многочисленные застройщики и ассоциации владельцев кондоминиумов в сложных правовых вопросах, с которыми сталкиваются эти разработки, включая подготовку и анализ документов кондоминиумов для жилых. Финансовые учреждения в сделках с недвижимостью оформляют документы, и заключают сделки с кредитами на недвижимость. Кроме того, они представляют кредиторов и совместно с судебными адвокатами занимаются вопросами взыскания.
В сделках участвуют также застройщики, арендодатели и арендаторы, работающие по всем аспектам жилищного и коммерческого лизинга. Также в них участвуют подрядчики, субподрядчики, поставщики материалов, проектно-строительные фирмы, архитекторы и строительные менеджеры при ведении переговоров и документировании строительных или дизайн-проектов. В этих сделках также важна работа с государственными структурами, занимающимися осуждением недвижимости и переселения.
Операции с недвижимостью регулируются широким кругом федеральных законов, комбинацией государственных законов и общего права. Брокеры по недвижимости работают в качестве агента продавца, чтобы получить покупателя для своей собственности. Контракт между брокером и продавцом называется листинговым соглашением. Соглашение может быть открытым, при котором брокер зарабатывает комиссию, только если он или она находит покупателя. Листинг является исключительным, если брокер является единственным агентом, имеющим право на комиссию за поиск покупателя. Согласно эксклюзивному соглашению, брокер может иметь право на оплату, даже если продавец находит покупателя без помощи брокера. Брокеры по недвижимости и продавцы лицензированы, и регулируются местным законодательством. Профессиональные организации могут также предоставить дополнительные рекомендации. Соглашение о продаже между покупателем и продавцом недвижимости регулируется общими принципами права договора. Статут мошенничества требует, чтобы контракты на недвижимость были заключены письменно.
В контрактах на недвижимость обычно требуется, чтобы право собственности на недвижимость было рыночным. Это требует, чтобы продавец имел доказательство права собственности на все имущество, которое он или она продает, и чтобы третьи стороны не имели нераскрытых интересов в праве собственности.
Покупатель часто привлекает компанию по страхованию правового титула или адвоката, чтобы выяснить, действительно ли право собственности является рыночным. Титульные страховые компании также страхуют покупателя от убытков, вызванных недействительностью титула. Чтобы передать право собственности, необходимо оформить и доставить акт с надлежащим описанием земельного участка.
В некоторых странах требуется, чтобы документ был официально зарегистрирован, чтобы установить право собственности на имущество и/или предоставить уведомление о его передаче последующим покупателям.
Специалисты по сделкам с недвижимостью помогают клиентам принимать стратегические решения с объективными и независимыми советами. Они понимают проблемы, с которыми сталкиваются клиенты на протяжении всего жизненного цикла недвижимости. Междисциплинарный подход объединяет опыт и понимание глобального рынка, охватывающий все типы недвижимости, которые могут помочь клиентам реализовать свой потенциал для активов, портфелей или компаний в сфере недвижимости. Клиентами являются владельцы, операторы, разработчики, менеджеры, финансовые учреждения/кредиторы, корпорации, колледжи/университеты и государственный сектор/правительство.
Они поддерживают клиентов с их развивающейся бизнес-стратегией на протяжении всего жизненного цикла недвижимости с помощью следующих услуг:
Сделка с недвижимостью может быть сложным процессом, независимо от того, большая она или маленькая. Хотя существует множество юридических и финансовых аспектов, которые связаны с куплей-продажей недвижимости, закрытие недвижимости транзакцией не должна быть состязательным процессом. Не существует полезной причины думать или рассматривать закрытие как судебный процесс, хотя это действительно так происходит. Все участники должны сотрудничать друг с другом, чтобы завершить сделку. Закон о недвижимости во многом зависит от местности и обычаев.
Большинство сделок с недвижимостью начинаются с письменного договора и заканчиваются закрытием. В переговорах, выполнении и закрытии контракта обычно участвуют следующие стороны:
Все договоры купли/продажи по недвижимости должны быть в письменной форме.
Договор фиксирует условия, на которых продавец соглашается передать, а покупатель соглашается приобрести недвижимость. Договор может быть длительным или содержательным, сложным или простым, но его конечная цель - передать право собственности на имущество покупателю на взаимосогласованных условиях.
Иногда, сделка с недвижимостью может включать в себя отсроченный налог. Налоговый кодекс и правила казначейства также предусматривают определенные правила, регулирующие передачу недвижимости при отсрочке налога. Квалифицированный посредник, как правило, требуется, и это физическое или юридическое лицо, которое не является «дисквалифицирован человек», как это определено в соответствии с налоговым кодексом. По большей части дисквалифицированное лицо — это тот, кто находится под контролем или агент налогоплательщика. Сначала заключается письменное соглашение об обмене с налогоплательщиком, в соответствии с которым дается согласие приобрести и передать как оставленное (старое), так и замещающее (новое) имущество налогоплательщику. В целях обмена эти переводы могут быть выполнены, если права стороны назначены, и все стороны контракта уведомлены в письменной форме о назначении в дату или до даты закрытия. В день, указанный в договоре, стороны соберутся в офисе титульной компании, чтобы завершить сделку. Одна из основных договорных обязанностей продавца - передать покупателю товарный титул. Название является «товарным», если оно охватывает все имущество, которое продавец намеревается передать покупателю, и не имеет обременений, что разумный покупатель не принял бы.
Титульное обязательство подготавливается титульной компанией (или адвокатом в зависимости от населенного пункта) на основе поиска по названию публичных записей, чтобы увидеть, какие документы были зарегистрированы в отношении собственности. Продавец обязан удалить или иным образом удовлетворить любые неприемлемые условия, не согласованные в договоре, которые могут быть изложены в обязательстве о праве собственности. Примеры недопустимых или неприемлемых исключений из правового титула могут включать в себя ипотеку, налоги, залоговое удержание, посягательства или другие подобные обременения.
Владение недвижимостью обычно сдается покупателю при закрытии. Покупатель при закрытии будет платить цену продавца в рассмотрении на имущество. Если это не денежная сделка, покупатель, как правило, приобретает ипотечный кредит у кредитора с целью финансирования всей или части покупки. Кредитор покупателя будет иметь свои собственные документы и требования, которые необходимо будет удовлетворить до закрытия, чтобы покупатель получил кредит.
Наконец, титульная страховая компания играет важную роль в закрытии сделок с недвижимостью от имени всех сторон. Титульная компания страхует или иным образом решает все вопросы, изложенные в титульном обязательстве. Если покупатель использует кредитора, правоустанавливающая компания рассмотрит кредитные документы, удостоверится, что они точны, а также правильно оформлены, и получит любую необходимую информацию или документацию от сторон. Титульная компания также выступает в качестве агента по выплатам для продавца и покупателя. При закрытии компания, осуществляющая право собственности, получит выручку от покупки у покупателя и его кредитора (если таковые имеются) и выплатит средства, как указано в окончательном расчетном отчете. После того, как закрытие произошло, титульная компания выпустит политику владельцев (и кредитную политику, если применимо) в дополнение к отправке определенных документов записи.
В целом, полезно обладать знанием установленных процедур в целях эффективной навигации по процессу сделок с недвижимостью.
Покупка недвижимости, особенно дома, может быть очень нервным опытом. В то время как многие транзакции завершаются минимумом переговоров, другие чреваты торгом по цене, ремонту, срокам и т. д. Но есть возможность устанавливать ожидания и с ходу проводить все переговоры. Вот несколько советов о том, как сделать процесс совершения сделок с недвижимостью максимально гладким:
Чтобы гарантировать, что этот начальный этап сделки с недвижимостью проходит успешно, важно своевременно подать предложение. Несмотря на то, что иногда может быть или не быть определенного временного ограничения (например, 24 часа), в интересах каждого представить предложение как можно скорее.
Независимо от сильных и слабых сторон конкурирующих предложений, продавец может вести переговоры только по одному предложению за раз, пока не вступит в силу обязательный договор. Могут быть ситуации на рынке сильных продавцов, когда одновременно поступает более одного предложения. В этих стрессовых ситуациях покупатели могут чувствовать себя комфортно, зная, что они выдвинули свое самое сильное предложение.
Вполне возможно, что у вас могут быть два разных покупателя, заинтересованных в одной и той же недвижимости. Это поставит вас в трудное положение. В то время как у обоих клиентов есть фидуциарные/уставные обязанности, вы не можете отдавать предпочтение одному клиенту перед другим. В этом случае вы не можете давать советы по цене или стратегии, и вы не можете выступать за любого клиента. Информация должна быть конфиденциальной, и обоим покупателям должно быть сообщено, что вы представляете двух покупателей, заинтересованных в одной и той же собственности.
Это может сбивать с толку, но важно знать, какая сторона обязана заключить договор и когда. Продавцы могут вести переговоры только с одним покупателем одновременно. Покупатели могут вести переговоры только с одним продавцом за раз (если они не хотят владеть более чем одной собственностью).
Закон о коммерческой недвижимости может быть сложным в том смысле, что на сделки влияют законодательные ограничения и требования, договорные положения и часто также местные/окружные ограничения или процедуры. Если вы не знакомы с тонкостями законодательства о коммерческой недвижимости, очень легко ошибиться или пропустить требование. Есть юристы по коммерческой недвижимости, которые имеют опыт в управлении сложностями сделок. Основные пункты сделок с коммерческой недвижимости:
Коммерческая сделка с недвижимостью может быть минным полем. Могут вступить в действие местные и федеральные законы, а также сложные договорные условия и необходимость предусмотреть несколько возможных непредвиденных обстоятельств. Любой, кто вступает в коммерческую сделку с недвижимостью, независимо от того, включает ли эта сделка продаж или покупку заложенной недвижимости, передачу портфеля или какой-либо другой аспект, должен иметь опытного юриста по коммерческой недвижимости.
Не каждый адвокат имеет одинаковую квалификацию для управления сложностями такого рода транзакций. Тем не менее, юристы, занимающиеся коммерческой недвижимостью, как правило, проводили много сделок в этой области и хорошо разбираются в требованиях и возможных подводных камнях.
Когда вы работаете с юристами, вы можете оставить юридические полномочия в их руках и быть уверенными, что они приложат свой опыт в этой области, чтобы работать для достижения наилучшего возможного результата.
Не рискуйте с чем-то столь же дорогостоящим и значительным, как сделки с коммерческой недвижимостью. Адвокаты могут предложить свою поддержку и опыт, чтобы гарантировать, что транзакция проходит как можно более гладко.