Процесс управления недвижимостью базируется на разработанной тактике действий, которая предполагает поиски арендаторов, обустройство помещений с целью получения оптимальной прибыли, разработку стратегических мероприятий, на основании которых в дальнейшем можно будет получать от имущества достаточно существенную прибыль (в разы больше первоначальной). Актуальность услуг по доверительному управлению с каждым днем становится все более значительной, а все по той причине, что недвижимость пользуется популярностью среди инвесторов. Но мало просто осуществить такое вложение, нужно еще и рационально его использовать таким образом, чтобы получить максимальные перспективы и выгоды.
Отметим, что любое имущество требует определенных вложений, особенно если это недвижимость. Нужно осуществлять систематические коммунальные платежи, осуществлять оплату вывоза мусора, обеспечивать уход, сохранность, к тому же, если речь идет о недвижимости коммерческого формата, то придется еще и налоги платить. Вполне очевидно, что формируется достаточно существенный список различных расходов, с которыми собственнику придется сталкиваться постоянно. Если имущество не будет приносить никакой прибыли, то такая инвестиция будет заведомо неправильной, нерентабельной.
Управление недвижимостью – процесс осуществления различных действий, которые направлены на использование ресурса с целью получения прибыли. Существует масса различных вариантов использования недвижимости. Можно самостоятельно осуществить организацию бизнеса и использовать помещение по назначению. Можно из квартиры сделать объект прибыли сдавая ее посуточно и даже почасово. Все перечисленные действия потребуют определенных вложений времени, сил, средств. И порой, если имущество далеко не идеальное, найти арендатора не так и просто, как кажется изначально. Именно по этой причине актуальными стали услуги по управлению доверительного типа.
Суть данных услуг заключается в том, что собственник отдает свое имущество на распоряжение определенной компании с целью получения прибыли. Составляется специализированный договор, в нем прописываются все нюансы сотрудничества. На основании договора также определяется сумма вознаграждения, которую получает управитель. Также определяется стратегия развития. Такой вариант является интересным в том случае, если формируется необходимость максимально выгодной аренды с минимальной затратой времени на поиски клиентов.
Отметим также тот факт, что использование управляющих услуг – это возможность получить перспективы шикарных приоритетов рационального использования имущества. Сдавать в аренду, отдавать под управление можно не только коммерческие объекты, но также и помещения, которые относятся к жилищному фонду. Если вы решили отдать приоритеты такому сотрудничеству, то вам непременно нужно внимательно рассмотреть все предложения компаний по управлению, чтобы подобрать оптимальные варианты сотрудничества с учетом ваших пожеланий и потребностей.
Обязательно составляется договор, в рамках которого определяются важные моменты управления недвижимостью. Четко указывается, какие именно действия может осуществлять управитель, как осуществляется процесс оформления и сдачи отчетности, когда осуществляется перечисление средств и пр.
Управление недвижимостью предполагает, что компания берет на себя обязательства по выполнению всех действий, которые связаны непосредственно с правильным использованием объекта для получения рациональной прибыли. Собственник может осуществлять все действия самостоятельно. Но выполнить такие действия порой не представляется возможным из-за серьезной загруженности. В определенных случаях выполнение действий является невозможным из-за отсутствия знания.
В таких ситуациях самым рациональным способом правильного использования недвижимости считается подписание договора с компанией, которая будет осуществлять функции управляющего. То есть, собственник оставляет за собой все основные права на дарение, реализацию и пр., управитель же осуществляет только те действия, которые ему доверяет собственник в рамках ранее подписанного договора.
По сути, управитель будет выступать своеобразным посредником между собственником и арендатором. Компетентные сотрудники имеют необходимый опыт и знания, которые позволяют осуществить грамотное распоряжение объектом с учетом особенностей рынка, а также других аспектов, имеющих важное значение.
Положительные моменты управления доверительного типа:
Непременно скажем о том, что такая услуга ранее использовалась исключительно в случае необходимости организации управления зарубежной недвижимостью, в нашей же стране актуальность такой услуги развивается только сегодня. Многие собственники с уверенностью могут сказать о том, что самостоятельное управление недвижимостью возможно, но оно требует глубоких познаний данной области деятельности, существенных затрат времени и сил. Куда проще доверить все необходимые мероприятия опытным специалистам, которые смогут в течение минимального количества времени осуществить процедуру подбора арендаторов, а также смогут сделать объект более привлекательным и интересным для съемщиков.
Список функций в действительности является очень значительным. Но, есть основные задачи, которые фирма обязана осуществлять сразу же после того, как к ним обратился клиент. В первую очередь осуществляются консультационные услуги, которые предполагают полное описание всех нюансов сотрудничества. Специалисты сразу же определяют, на какие преимущества может рассчитывать собственник в том случае, если доверит свое управление именно им. Изучается объект, производится процесс анализа его состояния, производится процедура сравнения с подобными объектами. На основании полученной информации специалисты сразу же могут сказать о том, насколько ликвидным будет объект, кроме всего прочего, определят нюансы его востребованности на рынке. В обязательном порядке будут произведены всевозможные мероприятия по организации и разработке плана стратегического развития.
Суть данного планирования заключается в том, что можно будет подобрать варианты мероприятий, которые смогут стать основой формирования более яркой привлекательности объекта на рынке через какое-то время. Такие параметры станут основой получения новых возможностей для собственника. Тем не менее, собственник обязан понимать, что такие мероприятия потребуют финансовых вложений в модификацию, обустройство и пр.
Если собственник подписывает договор сотрудничества с компанией, то осуществляется процесс поиска арендаторов. При этом, все действия по привлечению с учетом организации рекламной компании и пр., осуществляет уже управляющая компания. Собственник соглашается на фиксированную стоимость оплаты услуг или же на отчисление процента от полученной прибыли, которая формируется в результате сдачи недвижимости.
Конечно же, самое главное в данном деле – подбор компании, которая будет представлять ваши интересы. Обратить внимание следует на такие факторы:
После произведенных действий рекомендуется выписать несколько компаний, чтобы впоследствии сравнить их условия, предоставляемые возможности, и сделать правильный выбор с учетом различных особенностей и факторов, которые для вас имеют критическое значение.
Каждая компания предоставляет свои особые условия сотрудничества. Так, многие организации устанавливают минимальные параметры стоимости. Например, если коммерческая недвижимость стоит менее полумиллиона рублей, то такой объект не представляет интереса для компании, и она не возьмется за его управление. Есть масса других аспектов. Например, условия по которым будет осуществляться выплата суммы вознаграждения. Также нужно сразу же определить, смогут ли вам предоставить условия по разработке проектов стратегического развития.
Изучение условий сотрудничества позволит объективно и четко определить все важные моменты, которые касаются дальнейшего сотрудничества. Не следует сразу же выбирать компанию по рейтингам и прочим ранее описанным показателям. Старайтесь еще и дополнительно изучать условия, иначе выбор не будет рациональным.
Следует понимать, что вы должны подписать с компанией специализированный договор. Это юридически значимый документ, который в своем составе должен иметь массу нюансов, а также указание всех данных о собственнике и собственности. Именно по этой причине, управляющие компании требуют предоставить оригиналы документов на изучение, предоставить выписку из реестра прав собственности и ряд других документов, которые позволят определить, что именно вы являетесь собственником той или же иной недвижимости.
Оговаривая все условия сотрудничества, непременно нужно сразу же получить список документов, которые вам нужно будет заранее собрать и предоставить, чтобы осуществить процесс передачи прав на недвижимость.
Все аспекты по оплате оговариваются предварительно. Сразу же отметим, что в основном компании стараются получать от клиента фиксированную оплату за начало оказания услуг, впоследствии устанавливается процентное отчисление от суммы получаемой прибыли. Непременно заметим, что мелкие компании стараются основать свою работу на фиксированной цене. Структура оплаты определяется так же на этапе составления устного соглашения. Все нюансы оговариваются с учетом предпочтений и возможностей собственника.
Договор представляет собой основной документ, в котором прописываются все важные моменты, нюансы и детали проведения дальнейшей сделки. Контролируйте, чтобы в договор были внесены все данные, касательно вопроса оплаты, полного объема услуг, а также вопроса предоставления отчетности. Очень важно, чтобы вопрос отчетности в документе был описан достаточно детально. Если никаких указаний на данный аспект не будет, то по закону управитель может просто не предоставлять вам отчетность на руки. Также определите все нюансы дополнительного контроля, перечисления денежных средств на ваши счета и пр.
Если какие-то пункты договора вам являются неясными, сразу же укажите на это, попросите переделать документ. Если самостоятельно не можете разобраться в деталях, обратитесь за помощью к опытному юристу.
Специалисты таких компаний осуществляют выполнение различных функций. Все они изначально должны быть описаны в договоре, прописаны все основные важные моменты и нюансы.
Обязательным условием является адекватная оценка состояния помещения. Можно считать, что у вас отличная квартира, которую можно сдавать посуточно и получать от нее существенный доход. Объективная оценка покажет, что квартира в состоянии косметического ремонта может иметь определенный спрос, но уровень прибыли не может быть феноменальным. Правильная оценка позволяет грамотно оценить состояние и назначить стоимость аренды, адекватную для текущего положения дел.
В соответствии с ранее оговоренными условиями сотрудничества управляющий осуществляет такие действия:
Все действия, которые касаются вопроса привлечения арендаторов компания берет на себя. В данном случае работают специалисты, которые четко знают, как правильно представить объект таким образом, чтобы скрыть всевозможные, существующие недостатки, и в тоже время предоставить недвижимость наилучшим образом.
При этом используются всевозможные методы продвижения – реклама в сетях, публикация на страницах специализированных газет и журналов, активизация работы с потенциальными клиентами, которые уже подавали заявку на аренду имущества и пр.
Чтобы объект в действительности долго приносил прибыль и при этом сохранял свой презентабельный вид, нужно осуществлять постоянное обслуживание. На этапе составления и подписания договора определяются все важные параметры, которые будут соблюдаться управляющей компанией для сохранности идеального состояния помещения. Во-первых, изначально осуществляется процесс расчета всех действий, которые направлены на обустройство помещения с целью получения более значительной прибыли. Во-вторых, специалисты проводят все необходимые действия, которые направлены на создание точного и четкого контроля правильности использования недвижимости по направлению. Также учитываются все необходимости дополнительной защиты.
Другими словами, управляющая компания производит всесторонний и высококачественный контроль за недвижимостью, ее состоянием, а также возможности дальнейшего усовершенствования эксплуатационных качеств.
В определенных случаях невозможно представить себе процесс сдачи помещения в аренду, пока оно не будет приведено в нормальное состояние. То есть, нужно грамотно оценить текущее состояние и проработать структуру перепланировки, реконструкции или же ремонта. Такие действия могут быть осуществлены изначально. А может быть проработан вариант, при котором процесс дальнейшего усовершенствования помещения будет произведен в процессе аренды. То есть, будет открыт фонд, на который будут отчисляться средства с полученной прибыли. После накопления формируется необходимость проведения всех требующихся работ.
После подписания договора с управляющей компанией все юридические аспекты будут разрешаться исключительно ею. Специалисты самостоятельно осуществляют процесс подготовки всех необходимых документов, осуществляют процесс сдачи с условиями предварительного осмотра, производят проверку документации предоставляемой арендаторам и пр.
Всем прекрасно известно, что сдавая помещение в аренду формируются серьезные риски, которые могут стать причиной потери средств, негативного воздействия на недвижимость, уничтожения или же кражи оборудования и пр. Именно для того, чтобы максимально исключить такие риски, и стараются использовать компании по управлению. Ведь они организовывают полный цикл проверки всех данных арендаторов, что исключает возникновение негативных последствий.
И даже если арендаторы осуществят определенные негативные действия, то будет осуществлен процесс грамотного разбирательства в суде. Но, собственник к данным вещам не будет иметь никакого отношения, что позволяет получить перспективы комфортабельного получения пассивного дохода.
С другой стороны, не следует забывать о том, что многие компании управляющего характера занимаются мошеннической деятельностью, а многие открываются даже не имея представления о том, как вести дела в данной сфере деятельности, что приносит собственнику серьезные разочарования и многочисленные проблемы.
Чтобы исключить такие факторы, нужно внимательно отнестись к выбору компании, с которой вы будете сотрудничать. Изучить репутацию и отзывы. Естественно, крупные компании за свои услуги берут весьма существенный процент от получаемой прибыли, но и качество обслуживания будет высоким. Многие собственники по данному аспекту стараются выбирать менее крупные компании, у которых стоимость услуг будет минимальной.
Это самая распространенная ошибка, которую допускают собственники. Ведь если рассудить здраво, то специалисты управляющей компании вынуждены осуществлять весьма значительное количество различных действий, чтобы осуществить процесс грамотной реализации потенциала объекта. А значит, их услуги не могут быть дешевыми.
Предложение низкой цены и феноменальных результатов должно сразу же вас насторожить. Как правило, за такими медовыми вариантами скрываются мошенники или же начинающие специалисты, которые не способны предоставить качественное обслуживание.
Нередко бывают ситуации, когда возникновение спорных ситуаций с управляющим приводит к тому, что с собственником просто перестают контактировать. Такое положение вещей является неадекватным и не имеет места быть. В крупных компаниях любые споры разрешаются посредством диалога. Если же такой возможности нет, формируется указание на нормы договора. Если собственник все равно чего-то требует такого, чего компания просто не может предоставить, формируется заявление в суд и расторгается договор.
В компаниях, которые не имеют опыта и только начали свою работу инциденты с собственниками являются весьма распространенными, и в принципе, их никто никак не разрешает. Чтобы избежать лишних проблем, нужно сразу же менять компанию, как только вы увидели, что что-то происходит не так. Чтобы осуществить взыскание средств, положенных вам по условиям договора, следует составить претензию, с учетом предоставления обоснований ваших требований. Если же на претензию компания не отреагировала, то составляется заявление искового формата в суд, на основании которого производится процесс судебного рассмотрения дела и принятия решения по взысканию средств долгового формата и материальной компенсации.
Если компания своевременно не осуществляет выплаты, не предоставляет отчетную документацию, а вы не знаете, что вам делать, лучше всего сразу же обратиться к адвокату. В таком случае, вы получите качественную консультацию и будете точно знать, как действовать в данной ситуации.